西班牙近期推出的房屋措施凸顯了政府可能改變房地產所有權相關規則的風險，據Universidad de las Hespérides比特幣碩士學程主任Kristyna Mazankova指出。此議題重新引發了比特幣能否成為家庭另一項長期財富累積資產的討論。

數十年來，西班牙家庭一直依靠土地和房地產來累積世代財富。Mazankova認為，政府於9月29日通過的兩項緊急房屋法令，使這項策略變得更加不確定。這些措施雖被定位為對住房壓力的回應，但也引發了對合約穩定性和住房供給的質疑。

兩項房屋法令

西班牙政府於9月29日通過兩項緊急法令（reales decretos-ley）。根據西班牙憲法，此機制僅適用於「特殊且緊急需要」的情況。法令一經生效即立即實施，隨後國會有30天時間予以認可或廢止。政府將房屋改革拆分為兩項法令，以便分別表決。

第一項法令將租金漲幅上限訂至2027年底。若現有租金已高於官方參考價格指數設定的上限，則不得調漲。其他情況下，雙方可協議調整，但若無新協議，漲幅不得超過2%。

根據國家統計局數據，西班牙9月的通膨率為4.9%。因此，若租金被限制在該上限內，此措施可能隨時間侵蝕房東的實質收入。

第二項法令規定，若任何一方均未提出通知，在最低租期屆滿後合約須強制續約。續約以五年為一期依次進行，若房東為法人則為七年一期。房東若無法律所列理由終止合約，須向租客支付補償。

補償在可能的情況下將依據國家租金參考系統計算，且不得低於租客每居住一年相當於一個月租金的金額。實務上，此措施將削弱房東收回房產或按目前市場價格重新出租的能力。

根據Provivienda的摘要，這些措施亦適用於已簽訂的合約，自其下次續約日起生效。批評者認為這些法令可能違憲，因為它們追溯性地改變了雙方在不同規則下簽訂的私人協議。他們援引西班牙憲法第9.3條，該條禁止限制個人權利的條款具追溯效力。

國會並未解決此憲政問題。10月2日，國會以178票對172票否決第一項法令，以184票對166票否決第二項法令。首相Sánchez隨後宣布於11月29日舉行大選。

部長會議其後再次通過兩項法令，僅作出技術性修改，並將其送交國會常務委員會（Diputación Permanente）。該機構在國會解散後取代全院行使職權。在該機構中無需Junts黨的選票。Sánchez表示，涵蓋自動續約的法令僅在該機構予以認可後才會生效，而非在官方法令公報（BOE）刊登後立即生效。某報諮詢的法學者認為此舉可能屬於濫用法律的邊緣行為。因此，自動續約規則是否生效取決於國會常務委員會的認可，而11月29日的大選將決定下一屆國會的組成。

這些措施使人們關注到「在嚴格規則下運作」與「在投資後面對規則改變」之間的差異。

租屋物件撤出市場

在國會表決之前，部分業主已開始下架租屋物件。據EDATV報導，一個西班牙電視節目指出，約2,900個租屋物件在大約四小時內從租屋平台上撤下。

據LaBandera報導，在馬德里，租屋物件在不到24小時內據報減少約20%，從11,815個降至9,398個。這些數據屬早期且未經審核，但顯示部分業主的即時反應。

其他司法管轄區也曾出現類似效應。柏林於2020年實施為期五年的租金凍結。當時的研究發現，受管制的公寓供給約減半，而未受管制的租金則上升。德國憲法法院於2021年推翻該法。

在舊金山，史丹佛大學研究人員Diamond、McQuade和Qian於1994年的研究發現，擴大租金管制有助於既有租客繼續居住，但也發現房東將受管制的住房供給減少約15%，而全市租金上升約5%。

在加泰隆尼亞，2024年在高壓力區域實施的租金上限減緩了價格上漲，但據idealista報導的Fedea數據，巴塞隆納的租屋物件下降22.2%，而馬德里則上升3.9%。

西班牙在1946年至1985年間曾實施強制的、近乎永久性的租約延長制度。該制度使舊租金凍結數十年，業主減少建築維護，市中心逐漸衰敗。1985年的Boyer法令終結了該制度。新的自動續約措施被描述為在影響房東對房產控制權方面，類似於該早期模式。

住房供給短缺

文章指出的核心問題是西班牙的住房短缺。2025年，約有24萬個新家庭形成，但僅完成約9.2萬戶住宅。據Cantabria Económica報導，西班牙銀行估計2021年至2025年間家庭形成與住房建設之間的累積缺口約為75萬戶。

該報告指出可建土地稀缺、城市開發緩慢以及僵化的都市計畫規則是障礙。經濟學家Daniel Fernández Méndez等學者認為，限制性的土地政策和日益嚴格的建築標準，使得即使按目前價格，建築業也無利可圖，據Hespérides指出。

文章認為，限制新建的同時限制既有住房的收益，會從兩個方向減少供給。業主可能出售、延後決定，或讓房產空置，而不願承擔在無法控制的規則下租客長期占用的風險。若可供出租的房屋減少，剩餘房產的租金可能上漲，同時更多租客可能被迫進入沒有合約或法律保障的非正式安排。

購房也不一定能提供替代方案。推高租金的同一短缺問題，也使購房負擔能力下降。部分房東可能被迫出售，但銷售市場的調整通常比租屋市場慢。房貸金額高於房產市值的業主可能根本無法出售，其他人則可能等待政府更迭而讓公寓空置。

比特幣與規則穩定性

文章將房地產與比特幣對比，理由是建築物永久受其所在司法管轄區法律約束。相比之下，比特幣協定的供給上限為2,100萬枚，且該規則17年來未曾改變。任何政府部長都無法直接限制其收益、凍結其協定，或延伸他人對私人錢包中持有代幣的權利主張。

比特幣還可跨國攜帶，且可以小額取得。房地產通常需要頭期款、房貸、公證程序和長期財務承諾，而比特幣可以分批小額購買。這些特點被提出作為部分家庭在住房之外（而非取代住房）考慮比特幣的理由。

文章也指出，比特幣具有相當大的價格波動性。在2017年高點後不久購入的比特幣，一年內損失近四分之三的價值，之後數倍於西班牙房市的表現。過去績效不預示未來回報，比特幣的價值可能急劇下跌。房市比較僅衡量價格變化，未包含租金收入、稅務、維護和購買成本。

文章指出，家庭始終需要住所，並會持續購買或租賃房屋。問題在於作為投資持有的房產，特別是對尋求終身累積財富的小額投資者而言。文章認為，比特幣可被視為一項長期持有資產，同時強調其價格可能在短期內大幅下跌，且不能替代近期所需的資金。

西班牙通過的這些措施因此凸顯了兩種不同的風險：房地產受制於固定司法管轄區內可能改變的規則，而比特幣則面臨顯著的市場價格波動。無論國會最終決定為何，這場爭議已讓西班牙的房地產業主明白，規範其合的條款可能在簽約後改變。

原文「The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin」首先發表於Bitcoin Magazine，作者為Kristyna Mazankova。