文/Juliana Chloe A. Gonzales

房地產分析師表示,政府的快速審批發照計畫雖可能讓住宅專案更早推向市場,但由於預售款項必須鎖定至正式銷售執照核發為止,其託管規定恐使競爭天平傾向資本雄厚的大型開發商。

根據修訂後的臨時銷售執照(TLS)規則,符合資格的開發商可在等待其他政府機關核發若干許可期間開始銷售單位;但所有款項必須存入託管帳戶,且在開發商取得正式銷售執照前不得動用。

銷售執照制度本身可追溯至第957號總統令(Presidential Decree No. 957),即1976年制定的分割地與公寓買受人保護法,該法要求專案在對外公開銷售前,必須向住宅主管機關登記並取得核准。

「開發商不能再把TLS時代的預售款視為免費的營運資金;若專案未能及時轉換(為正式執照),他們需要有足夠的緩衝資金支應退款,」Savills Philippines研究主管Dino Palanca在Viber訊息中表示。

他說,託管規定提高了啟動專案所需的資本額,可能對資產負債表更穩健的開發商較為有利。

根據第2026-012號備忘錄通告(Memorandum Circular No. 2026-012),已符合正式發照條件的開發商,可在等待補齊其他要求期間申請TLS,這些要求包括環境符合性證明、環境與自然資源部(DENR)核准的測量圖,以及地方政府核發的建築許可。

人類住區與都市發展部(DHSUD)表示,這項措施旨在避免符合資格的住宅專案因法規瓶頸而停滯,同時保障買方權益。

時程調節機制,而非催化劑

Palanca指出,TLS將加快住宅單位進入市場的速度,但其功能更偏向調節既有專案推案時程的機制,而非新開發案的催化劑。

「它真正的價值在於讓進度成熟的專案能開始預售,而不是在等待許可期間閒置,這應能隨時間溫和縮短供給時程,」他說。

他補充,這項改革不一定會立即催生新專案,因為其主要作用是讓進度較深的專案能提前展開預售。

TLS有效期為一年;若取得剩餘要求的延誤不可歸責於開發商,可再展延最後六個月。Palanca形容,最長18個月的期限對技術上成熟的專案而言「可行」,但對需要多個政府機關核准的開發案來說可能偏緊。

若TLS到期未能轉換為正式執照,開發商必須在30天內退還所有款項,包括利息與稅金。Palanca表示,禁止再次展延的「一次出局」規定,對想把TLS當作永久變通手段的開發商構成重大嚇阻。

審批權下放

Colliers Philippines研究總監Joey Roi Bondoc表示,TLS規則加上法規審批權的下放,可望緩解長久以來的發照延誤,並加速馬尼拉都會區以外的住宅推案。

根據第2026-012號備忘錄通告,DHSUD已將法規申請的處理與核准作業自中央辦公室移轉至各地區辦公室,內格羅斯島地區(Negros Island Region)除外。地區辦公室須在繳費後15天內,核准或駁回法規申請。

DHSUD本身於2019年依據第11201號共和國法(Republic Act No. 11201)成立,該法將政府主要住宅機關整併為單一部會。

「連地區辦公室都能看到轄區內需求強勁,因此他們確實應該加快處理速度。法規瓶頸確實有必要鬆綁,」Bondoc透過電話訪談向BusinessWorld表示。

他說,更快的審批可讓開發商即使面臨其他機關核發許可的延誤,仍能持續推案,從而有助於改善住宅供給、需求與可負擔性。這項改革推出之際,政府正設法縮減其估計超過600萬戶的全國住宅缺口。

呼籲加強諮詢

Bondoc也說,DHSUD應確保中小型開發商了解修訂後的規則,並有管道反映執行上的疑慮。

「與這些小型業者進行更充分的諮詢將至關重要。當然,這項制度仍處於初期階段,我們確實還無法斷言其推行的成效。但正因為還在初期階段,我認為開發商之間應該建立常態性的回饋機制,」他說。

DHSUD並要求廣告明確標示TLS編號,讓潛在買方知道專案僅持有臨時執照。分析師表示,這項資訊揭露應在各行銷平台一致落實,並清楚說明執照的臨時性質。