根據全國房地產經紀人協會發布的數據,美國成屋待成交銷售經季節調整後,7月較6月下降2.3%,降至有紀錄以來第二低——與2024年7月持平。該數據系列的最低紀錄出現在2026年1月。

與2025年7月本已低迷的水準相比,待成交銷售年減2.2%。NAR的待成交銷售數據系列僅追溯至2010年7月,而已成交銷售數據則可回溯至1980年代。該指數以100為基準,相當於2001年的平均簽約活動水準。

7月四大人口普查地區的銷售全數下滑,其中西部暴跌至紀錄低點,南部與東北部亦大幅回落。

較長期的比較突顯這波低迷的深度。待成交銷售較2021年7月下降36%,較2020年下降41%,較2018年與2019年的7月下降33%。即使與2010年7月房市崩盤時期相比,銷售仍低了9%。

在2020年中至2022年中房價暴漲之後,房市銷售困於底部;如今在獨棟成屋供給創十年新高之際,房市正邁入銷售量大多低於房市崩盤低點的第四個年頭。

NAR的成屋待成交銷售指標追蹤7月簽署、但尚未完成交割且仍可能因故取消的合約;目前取消率持續偏高。待成交銷售可預示未來已成交銷售的走向;依NAR的方法,多數合約通常在簽署後一至兩個月內完成交割,因此7月的簽約將反映在緊接而來數月的已成交銷售報告中。

各地區成屋待成交銷售

西部: 待成交銷售經季節調整後,7月較6月暴跌7.7%,創該數據新低紀錄。與往年7月相比:較2025年-7.1%、較2024年-8.2%、較2023年-11.9%、較2022年-25.0%、較2021年-47.4%、較2019年-43.9%。

南部: 待成交銷售經季節調整後月減2.2%,有紀錄以來僅有三個月與其相當或更低。與往年7月相比:較2025年-3.0%、較2024年+0.5%(有紀錄以來第二低的月份)、較2023年-9.9%、較2022年-20.6%、較2021年-36.2%、較2019年-32.2%。

東北部: 待成交銷售經季節調整後月減2.0%。與往年7月相比:較2025年-0.2%、較2024年-0.3%、較2023年+2.2%、較2022年-18.6%、較2021年-31.2%、較2019年-30.7%。

中西部: 待成交銷售繼前月大跌8.9%後,經季節調整月減0.7%。與往年7月相比:較2025年+1.7%、較2024年+5.8%、較2023年-4.2%、較2022年-20.6%、較2021年-30.4%、較2019年-26.2%。

從歷史脈絡看房貸利率

根據房地美每週平均房貸利率數據,7月房貸利率介於6.4%至6.7%之間,自2022年9月以來即維持在此區間。作為參考,同一房地美數據系列於2021年1月、疫情時期房市熱潮期間,創下2.65%的歷史低點。

Wolf Street指出,在2009年之前的數十年——即美國聯準會的量化寬鬆與零利率政策開始扭曲市場之前——房貸利率與今日水準大致相當,甚至高出許多。該刊物認為,從此歷史脈絡來看,目前利率相當正常,並不算太高;真正過高的是通膨,而房市——買方、賣方以及介於兩者之間的整個產業——必須習慣這樣的利率水準。

根據該分析,房貸利率只有在量化寬鬆(QE)時代的背景下才顯得偏高。當時聯準會「印製」數兆美元,用以購買數兆美元的美國公債與不動產抵押貸款證券(MBS),以壓低利率與房貸利率,進而推升資產價格與房價——此一動態最終引發40年來最嚴重的消費者物價通膨,以及有紀錄以來最劇烈的房價暴漲。

該分析主張,其結果是,房價已超出市場所能承受的範圍,推高了屋主的保險費與其他持有成本,侵蝕了消費者在其他方面的支出,並已成為房市與整體經濟的負擔。

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來源:Wolf Street