根據Freddie Mac今日公布、涵蓋至9月2日(週三)當週的每週調查,30年期固定房貸平均利率攀升至6.71%,創去年7月以來最高水準。除少數幾次向上 spikes 外,該利率自2022年9月以來一直處於6.0%至7.0%的區間。

以歷史標準而言,6-7%的房貸利率並不算高。它們只是在2008至2022年這14年金融壓抑期的對比下才顯得偏高——當時聯準會將短期利率降至接近零,並透過以貨幣創造(「印鈔」)資助的數兆美元購買房貸抵押證券(MBS)與國債,壓低了房貸利率。

對於考慮購屋或重新貸款的民眾而言,實際影響是:同等貸款金額下的每月還款額仍遠高於利率低於3%的時期,這也是即使利率處於近期歷史區間內,住房負擔能力仍持續成為政治與經濟議題的原因之一。

國債殖利率與房貸利率之間的利差

30年期固定房貸利率追蹤10年期美債殖利率,但水準較高。由於房屋會被出售或重新貸款,30年期房貸平均約在12年內還清。兩者之間的差距——即利差——會隨時間變動。

2022與2023年間,利差擴大至超過3個百分點,為1980年代初以來最寬,意味著房貸利率相對於10年期美債殖利率異常偏高。隨後利差開始收窄,到2025年底降至2個百分點。

為進一步縮小利差並拉低房貸利率,自2008年金融危機以來即處於政府託管狀態的Fannie Mae與Freddie Mac,於2026年1月8日大張旗鼓地宣布,將大幅加速回購其先前發行的MBS。

為了替這些回購提供資金,兩家機構動用原本用於購買國債的營運現金流,並出售資產負債表上已有的國債——實際上是以自家MBS取代國債。這使得原本是國債大型買家與持有者的Fannie與Freddie,轉變為國債的出售者,進而推高國債殖利率。結果是,利差的縮小有一部分是透過較高的國債殖利率達成的。

10年期美債殖利率在本週早些時候上揚後,今日回落至4.77%,處於2023年年中以來一直主導的4-5%區間的上段。在聯準會的金融壓抑於2008年開始之前,這個4-5%區間曾被視為此前四十年區間的低端。

利差本身值得關注:與2023年10月相比,10年期美債殖利率基本未變,但同期30年期固定房貸利率已下降整整1個百分點,利差也縮窄了同樣幅度。

利差現況

截至週三當週,30年期房貸利率每週平均值為6.71%(Freddie Mac數據),而10年期美債殖利率每週平均值為4.74%,利差為1.97個百分點。這與2025年12月底及2026年1月初、即Fannie與Freddie(以及Trump)宣布大規模MBS回購計畫之前的水準幾乎完全相同。不過,這些讀數仍比2023年中至年底(當時利差一度在3個百分點左右)窄約1個百分點。

許多因素會影響利差,包括:

• MBS市場動態: 規模約12兆美元的MBS市場(僅次於國債市場的第二大債券市場)中的買賣雙方。
• 聯準會: 透過減持MBS,聯準會推高了利差。在量化緊縮(QT)期間,利差於2022年底至2023年間擴大至約3個百分點。儘管QT已於2025年12月結束,MBS的持續縮減仍在進行。
• Fannie與Freddie: 自2025年底以來,其回購自家MBS的行動促成了利差收窄。

在Fannie與Freddie(以及Trump)於1月8日宣布擴大回購計畫之前,30年期固定房貸平均利率為6.21%。到了2月底,房貸利率降至6.01%。但隨著10年期殖利率開始大漲,利率再度回升,目前已達6.71%,為一年多來最高,而利差儘管有回購,仍卡在約2個百分點。問題在於:如果沒有這些回購,房貸利率會在哪裡——超過7%?

對於關注後續發展的讀者,值得留意的變數包括10年期美債殖利率的走向、聯準會持續MBS縮減的速度,以及Fannie與Freddie回購計畫的規模與持續時間——每一項都直接影響利差,並透過利差影響房貸戶實際支付的利率。

聯準會對利差的影響

在量化寬鬆(QE)期間,聯準會購買MBS以縮小國債殖利率與房貸利率之間的利差,並整體壓低長期殖利率,從而以兩種方式壓制房貸利率。利差縮窄至不到1.5個百分點,隨著國債殖利率也下滑,房貸利率跌破3%——即使通膨當時正飆升至接近9%。

在作者的論述中,那段金融壓抑時期導致了40年來最嚴重的通膨,以及有史以來最大的房價暴漲,引發了如今所謂的「負擔能力危機」。

QE於2022年初結束,QT於2022年下半年啟動,聯準會開始讓MBS到期不再投資。至今仍以每月約150至180億美元的速度減持MBS,此速度取決於MBS持有人在標的房貸還清或透過每月本金攤還時所收到的本金轉付。在QT於去年12月結束後,聯準會開始購買國庫券以替代MBS的縮減。

迄今,聯準會已減持其在QE期間累積的MBS共8,270億美元,相當於30%,其中包括過去12個月的1,900億美元,以及過去四週的170億美元。

2022年初QE的結束——包括事先對其結束的預期——以及隨後的QT與MBS減持,是當時利差擴大的主要因素。2024年QT放緩與2025年結束,紓解了利差的大部分壓力,利差到2025年底縮窄了1個百分點。然而,持續的MBS縮減仍在對利差構成壓力。

那個隱隱逼近的7%房貸利率

在6.71%的水準下,房貸利率距離2023年(當時利差為3個百分點)曾突破過的7%防線並不遠。Fannie與Freddie的回購似乎在利差方面抵銷了聯準會的MBS縮減,儘管它們可能因將這兩家機構拉出國債市場而推高國債殖利率。

這些回購可能是讓房貸利率維持在7%以下的唯一因素——透過將利差保持在接近2個百分點,而非任其擴大。在這個情境下,一旦10年期美債殖利率升破5%並持續停留在5%以上(而非像2023年10月那樣戲劇性地短暫觸及5%後回落),30年期固定房貸利率就會突破7%,詳見2023年10月。

來源:Wolf Street