本週，一項說法在社群媒體上廣泛流傳：邁阿密已變得比紐約市更昂貴。這個標題源自 Bureau of Economic Analysis（BEA）的資料，顯示邁阿密生活成本首次高於紐約。

但「昂貴」一詞需要放在脈絡中理解。生活成本指標並不是單純比較標價，而是衡量當地價格相對於居民收入的水準。BEA 的發現並不代表邁阿密一間公寓比曼哈頓同等公寓更貴。根據透過 Federal Reserve Bank of St. Louis 取得的資料，2026 年 5 月，曼哈頓每平方英尺掛牌價格中位數為 $1,489，是 Miami-Dade County 的 $465 的三倍以上。真正的變化在於，邁阿密價格相對於當地平均收入的上升幅度，高於紐約價格相對於紐約人收入的上升幅度。兩座城市仍然都非常昂貴。

這項差異也有助於說明，為何這類比較可能掩蓋居民在各自市場中的實際生活方式。生活成本指數包含一些對曼哈頓租屋者影響可能很小、但會對邁阿密家庭造成沉重負擔的類別。汽車持有是其中最大的差異之一，此外還包括保險費、私立學校學費和餐廳消費等成本，這些在過去一年於當地都有所上升。南佛羅里達的消費者物價指數自 2019 年以來已上升 36%，在政府追蹤的都會區中僅次於 Tampa。這些成本與曼哈頓房地產價格是不同問題，但它們很重要，因為可負擔性不僅受房價標題數字影響，也取決於家庭經常性支出。

問題在於可負擔性

Douglas Elliman 經紀人 Michelle Griffith 表示，自該報告發布以來，她一直收到相關詢問。在她看來，核心問題是可負擔性。

「Affordability now in Miami, especially—and listen, I feel really badly for the people who were living in Miami [before this influx of new residents], and now all of a sudden the restaurant costs are going up, the transportation costs are going up, insurance costs are going up, rent is going up, tuition to send your kids to school is going up.」

Griffith 表示，這些壓力對邁阿密居民而言是真實問題。但她補充說，資料並未顯示邁阿密在通常推動房地產定價的指標上已追上紐約。

「When we really break down the numbers, the jobs are based in New York City,」Griffith 說。

根據 NYCEDC 的月度經濟概況，截至 2025 年 12 月的一年內，紐約市都會區新增 86,800 個工作機會，是邁阿密總數的兩倍以上，也超過 Dallas、Philadelphia 和 Atlanta 新增就業的總和。根據 BLS 區域就業資料，邁阿密都會區在同一 12 個月期間新增 42,600 個工作機會，不到紐約總數的一半，儘管邁阿密在兩個都會區中錄得較快的百分比成長率。

若以各區域規模衡量，這些成長率呈現不同面貌。紐約都會區人口接近 20 million，即使新增 86,800 個工作機會，仍只會記錄不到 1% 的溫和成長率。邁阿密規模較小，人口為 6.4 million，只需約一半的新職位，就能產生高出約 50% 的成長率。同時，由於紐約都會區居民約為邁阿密的三倍，按居民人均計算，邁阿密創造就業的速度實際上更快：約每 1,000 名居民新增 6.7 個工作機會，相比之下紐約約為每 1,000 人 4.4 個。

Griffith 表示，邁阿密與曼哈頓之間的比較也取決於衡量哪些地區。

「As much as people like to put Miami up against Manhattan, if you look at prime locations and compare that to prime locations in Miami, we are still significantly higher on a price per square foot,」她說。

她指出，基礎資料比較的是南佛羅里達的一大片區域與大紐約市。即便是邁阿密最昂貴的聚落 Fisher Island，2026 年第一季每平方英尺價格為 $2,391。根據位於紐約市的房地產估價與顧問公司 Miller Samuel，這仍低於曼哈頓整體公寓平均每平方英尺 $2,431。若將邁阿密黃金地段與曼哈頓黃金地段相比，Griffith 說，「it’s not even a contest.」

「That article was really talking about affordability,」她說。「Whereas if you take New York City, our barriers to entry are very high, right? Our price points are very high. Our average rent has always been high.」

邁阿密很大一部分吸引力建立在錢在那裡更耐用的觀念上。因此，生活成本上升對這座城市而言代表重大變化；而類似成本在紐約可能看起來較不顯著，因為它們原本就已處於高位。「Now they’re having affordability issues, and I think that’s really making people think twice about leaving New York,」Griffith 說。「I found those headlines as a very pro-New-York-City stance.」

紐約仍是商業中心

Griffith 還表示，她不再認為工作只是跟著居民南移這種說法準確，尤其是在重返辦公室要求逐步降低完全遠距工作的普及程度之際。

「The jobs and the opportunities are still centered in New York, and Manhattan still offers better long-term real estate fundamentals,」她說。「The world’s wealth and businesses continue to converge in Manhattan. If you want to be in tech, you’re in San Francisco. But finance, fintech, entertainment? There are so many types of businesses that all converge in Manhattan, which gives reason for businesses to be here and people to live here.」

被問及企業在邁阿密等城市設立衛星辦公室時，Griffith 並未否定這一趨勢，但她表示不認為這代表企業正撤離紐約。她以 J.P. Morgan 作為明確例子。該銀行已將邁阿密辦公室規模擴大一倍，並在佛羅里達建立了目前約 16,400 名員工的團隊。不過在紐約，J.P. Morgan 雇用超過 20,000 人，是其最大單一據點，且近期啟用一座耗資 $3 billion、面積 2.5-million-square-foot、設計可容納 14,000 名員工的總部。

「These companies aren’t leaving New York,」Griffith 說。「They’re adding Florida. New York is still the anchor.」她補充說：「There are still so many people in finance which are here because this is the mecca for finance.」

根據 Griffith 的經驗，兩座城市之間的分野往往更多取決於人生階段，而非價格。「If you’re younger and you need a job, you’re coming to New York,」她說，並提到紐約的就業基礎，以及她認為沒有真正替代品的學校體系。她表示，客戶退休後她會看到更多人南移，但即便如此，通常也不是完全離開紐約。

「That doesn’t always mean that they’re selling their place in New York,」她說。「It just means that they’re also picking up another property in South Florida to have a slower lifestyle.」

有些客戶按季節分配時間。Griffith 提到，有客戶仍在 Hamptons 度過夏天，因為佛羅里達在那段期間的炎熱，用她的話說，「is miserable.」

她也提到 Tribeca 在 September 11 後的復甦。當時外界預測該社區已經結束，但幾個月內便出現反彈，並幫助 10013 連續兩個十年成為全美房價最高的郵遞區號之一。根據 Olshan Luxury Market Report，在 7 月 13 日至 19 日當週，曼哈頓錄得 27 筆 $4 million 及以上的簽約合約，僅比前一週少兩筆。

「This is probably going to be one of my biggest years, and I’ve been doing this over 15 years,」Griffith 說。

Griffith 表示，無論邁阿密增加了多少成本，它仍未取得紐約早已擁有的東西。「You cannot replicate the lifestyle in Manhattan.」

本文最初刊登於 Fortune.com。