馬尼拉都會區的住宅房地產市場持續復甦，但各細分市場的進展仍不均衡。偏高的空置率、大量未售庫存，以及監管瓶頸，都在放緩改善速度。儘管面臨這些挑戰，需求仍保持韌性，尤其是在經濟型與可負擔住宅領域，突顯在可負擔性壓力下，市場對可及性住宅產品的持續需求。

Colliers Philippines認為，住宅部門的復甦故事已不再只是創造需求而已；重點正轉向如何讓供應有效進入市場，並與菲律賓購屋者的需求與購買力相匹配。

可負擔住宅帶動市場

2026年上半年最強勁的需求來自定價介於180萬披索至360萬披索之間的住宅項目。經濟型與可負擔住宅項目在公寓成交中的占比持續提高，反映買家對價格與融資成本愈加敏感。

政府支持在這一趨勢中發揮了關鍵作用。Pambansang Pabahay para sa Pilipino（4PH）倡議，以及Pag-IBIG Fund較低的房貸利率與更高的貸款上限，擴大了購屋管道，並刺激首次購屋者與自住買家的需求。這些措施有助於抵銷高利率與經濟不確定性的影響。

開發商變得更為謹慎

儘管需求存在，開發商仍維持保守。馬尼拉都會區持續面對顯著的庫存壓力，包括位於主要商業中心周邊的大量即供住宅單位。面對這一現實，許多開發商已將重心從推出新案轉向清理現有庫存並維持利潤率。租售轉換（lease-to-own）模式已成為消化未售庫存的具吸引力選項。

項目推出與完工仍然偏弱，第二季僅完成一個住宅公寓項目。

建築成本壓力、地緣政治不確定性，以及對未售庫存的擔憂，均使開發環境更為審慎。

非馬尼拉都會區市場持續增長

隨著馬尼拉都會區開發商更加挑選案源，首都圈以外的住宅成長機會持續擴大。卡威特、拉古納、八打雁、邦板牙、布拉干、宿霧、怡朗、達沃與西內格羅斯等主要市場，無論是水平式或垂直式開發，去化率都表現強勁。

休閒型與度假式項目也吸引大量買家關注。對八打雁、長灘島、巴拉望、薄荷島、宿霧與達沃等旅遊目的地開發案的需求顯示，投資人與終端用戶愈來愈傾向於在馬尼拉都會區之外尋找生活與投資機會。

建立更具包容性的住宅市場

最終，菲律賓住宅市場並非缺乏需求。它所需要的是更協調的努力，以更有效率地提供住房、提升可負擔性，並將機會擴展至馬尼拉都會區之外。

Colliers Philippines認為，前進方向很明確：加快審批、強化公私合作、支持可負擔住宅，並持續發展新興區域市場。如此一來，整體產業便能走出庫存挑戰與空置壓力，邁向更平衡、包容且可持續的住宅市場，並支持長期經濟成長。

在馬尼拉都會區之外的重點地區，需求正在等待。當前的挑戰在於確保供應能夠足夠迅速地跟上。強而有力的公私合作夥伴關係，對滿足這些需求至關重要。

Joey Roi Bondoc是Colliers Philippines研究總監兼研究部主管。
joey.bondoc@colliers.com