6.69%的房貸利率並不高。通膨才是高的。

根據全國房地產經紀人協會今日公布的數據，七月獨棟成屋銷售量經季節性調整後較六月下降1.9%，為連續第二個月下滑，年化銷售速率降至369萬戶。銷售持續深陷過去四年來的低迷區間。該區間在聯準會2022年開始升息後形成，並且即便經濟持續創造就業機會也依然存在，凸顯鎖定效應——屋主不願放棄利率鎖定在3%或以下的房貸——持續制約供給與周轉。

與歷年七月相比：

2025年：+0.8%（年增率）

2024年：+2.5%

2023年：+1.9%

2022年：-15.4%

2021年：-30.6%

2019年：-23.3%

2015年：-24.1%

2009年：-5.1%（房市崩盤）

1996年：-3.7%

七月獨棟成屋供給量升至4.6個月，為2016年夏季以來最高水準。供給量反映庫存與銷售之間的關係。隨著銷售進一步走弱，庫存增加至140萬戶獨棟成屋待售。庫存上升而銷售停滯的組合，在歷史上通常使議價能力轉向買方，但對價格的影響在不同市場差異極大。

七月公寓及合作公寓銷售量經季節性調整並四捨五入至最近萬戶後維持不變，年化速率為37萬戶。該數字僅略高於數據系列中的歷史低點，該系列數據自2011年底開始。

與歷年七月相比：

2025年：0%（年增率）

2021年：-47.9%

2019年：-36.2%

2012年：-27.5%（數據系列中首個六月）

公寓供給量升至6.6個月，與2025年五月、六月及九月持平，達到2012年以來最高水準。公寓市場在陽光地帶及佛羅里達州市場面臨特別壓力，疫情期間大量投資者購買已轉變為不斷上升的保險成本及管委會費用調漲。

各區域銷售

成屋（包括獨棟成屋、公寓及合作公寓）銷售量經季節性調整後，南部（-3.1%）及中西部（-2.0%）均較上月下降，兩者皆為連續第二個月下滑。西部銷售持平，東北部則成長2.0%。

與2019年同月相比，各地區銷售均下降：西部（-37%）、東北部（-27%）、中西部（-24%）及南部（-19%）。四個區域的地圖位於文章下方評論區頂部。

南部方面，七月經季節性調整的年化銷售速率較六月下降3.1%，為連續第二個月下滑，降至1,860,000戶。

與歷年七月相比：

2025年：0%（年增率）

2024年：+2.8%

2023年：0%

2022年：-14.3%

2019年：-19.1%

2018年：-17.3%

西部方面，七月經季節性調整的年化銷售速率持平，為730,000戶。

與歷年七月相比：

2025年：+1.4%（年增率）

2024年：-2.7%

2023年：-1.4%

2022年：-17.0%

2019年：-36.5%

2018年：-38.7%

中西部方面，七月經季節性調整的年化銷售速率下降2.0%，至970,000戶。

與歷年七月相比：

2025年：+2.1%（年增率）

2024年：+4.3%

2023年：0%

2022年：-19.2%

2019年：-23.6%

2018年：-23.6%

東北部方面，七月經季節性調整的年化銷售速率成長2.0%，至500,000戶。

與歷年七月相比：

2025年：0%（年增率）

2024年：+2.0%

2023年：+4.2%

2022年：-20.6%

2019年：-26.5%

2018年：-27.5%

房貸利率並不高；通膨才是高的。

根據Freddie Mac上週三的每週衡量數據，30年期固定利率房貸平均利率升至6.69%。

房貸利率通常追蹤10年期公債殖利率，目前為4.69%，但房貸利率較高，且兩者之間的利差有所變動。通膨持續偏高，加上對其不會回落至較低水準的擔憂，是10年期公債殖利率處於4.69%的原因之一。

目前的房貸利率處於聯準會2009年開始量化寬鬆（QE）之前的較低端區間。該計畫涉及購買數兆美元的抵押貸款支持證券，以壓低房貸利率並支撐房價。

疫情期間，超級量化寬鬆推動房貸利率跌破3%，而當時通膨正朝9%攀升，使得經通膨調整後的實質房貸利率深度為負。加上購屋者試圖鎖定這些利率的FOMO心理，共同推動了2020年中至2022年中的房價暴漲。聯準會的印鈔策略最終導致了當前的可負擔性危機及高通膨。

我們多年來一直在說：房地產市場——買方、賣方以及所有相關方——需要習慣這些房貸利率。

全國價格、地方價格、通膨與薪資成長

七月全國獨棟成屋中位數價格未經季節性調整，年增1.9%。按月比較，降至440,300美元。

自2022年底以來，廣泛的通膨與全國薪資成長已超過全國獨棟成屋中位數價格的漲幅，在2022年中之前的兩年間全國中位數價格暴漲40%（疊加於已偏高的房價之上）之後，僅在多年間非常緩慢地緩解可負擔性危機。

價格暴漲於2022年6月結束。此後四年間：

全國獨棟成屋中位數價格：截至七月累計上漲4.6%。

消費者物價指數（CPI）：截至六月累計上漲13.2%。

平均時薪：截至七月累計上漲16.9%。

但全國中位數價格對買賣房屋的人來說並不重要。地方價格才重要，而且各地差異極大。

獨棟成屋價格在15個較大市場已下跌10%至26%，包括：

Austin, TX：-26%

Oakland, CA：-25%

New Orleans, LA：-20%

Sarasota County, FL：-17%

在其他一些較大城市，獨棟成屋價格持續創下新高。這些城市中最大的年漲幅為：

New York City：+4.1%

Chicago：+4.4%

Milwaukee：+3.6%

受益於疫情期間人口遷入而飆升的市場，與長期存在供給限制的市場之間的分化，已成為本輪週期的決定性特徵。像Austin和Sarasota這樣在2020至2022年吸收了超額需求的市場出現了最劇烈的回調，而價格上漲較為溫和的東北部及中西部城市則表現出更強的韌性。

全國公寓及合作公寓中位數價格年增2.2%。

在地方層面，30個較大市場的公寓價格較高點下跌15%至33%，其中數個市場已跌破2006年的高點。自高點以來：

Cape Coral, FL：-33%

Oakland, CA：-32%

Petersburg, FL：-29%

Austin, TX：-28%

Fort Myers, FL：-27%

Sarasota County, FL：-24%

Garland, TX：-21%

Tampa, FL：-21%

以Oakland為例。全國公寓中位數價格對特定市場中的公寓買賣雙方而言並不太重要（全部30張圖表在此）。

如果您錯過了：房地產市場需求的又一次打擊：外國買家購買量較高點暴跌76%。