科蕾塔（化名，以保護其身分）坐在桌邊喝茶時，道出她在佛羅里達州中部社區生活的失望——她表示，當地的屋主協會（HOA）對居民握有掌控性的權力。

科蕾塔是一位有三個孩子的黑人母親，具有房地產背景，在這個如今以西班牙語裔為主的社區已居住超過20年。她說，曾經的憤怒早已被冷漠取代。

「我不認為【社區開發商】原本打算讓這裡成為西班牙語裔人口密集的社區。……他們預期的是某個特定經濟階層會搬來這裡。我認為他們試圖排擠那些他們覺得不屬於這裡的人。我認為他們正在這樣做，而且一直都在這樣做。」

科蕾塔是漢密爾頓學院社會學助理教授 Stephanie A. Dhuman 於2017年至202年間訪談的47位社區居民之一，該研究旨在探討有色人種在 HOA 管理下的生活經驗。所有受訪者皆自我認同為拉丁裔、加勒比裔或黑人。

居民一再向研究人員訴說同樣的故事：HOA 管理官員明確傳達出他們不屬於這裡的訊息，但房價不斷上漲使他們無力搬離。許多人也擔心，即使搬走也無法解決問題。

佛羅里達州有近半數居民生活在 HOA 管理的社區中，是全美各州比例最高者。此現象也不僅限於佛羅里達州。在美國全國，新建獨棟住宅社區中有80%、整體新建獨棟住宅中有60%由 HOA 管理，這意味著像科蕾塔這樣的家庭即使搬遷，很可能最終還是落入另一個 HOA。

根據她的研究，Dhuman 認為屋主協會的運作方式正是社會學家所稱的「種族化組織」。這類組織雖然表面上——甚至本意上——是中立的，卻可能製造並維持不。它們可能削弱種族化群體（即被視為與白人多數不同的群體）的能動性，並使資源的不平等分配正當化。在這些組織內部，被視為白人往往帶來優勢與權力，而組織明文規定的規則與其實際作為可能大相逕庭，且往往受到種族因素左右。Dhuman 認為，就其結構而言，HOA 符合上述所有條件。

規則與規範

HOA 是一種私人民間治理形式，由民選的志工董事會領導。董事會通常監管居民的外觀選擇，以維持社區的一致景觀，但其權力遠不止於規範油漆顏色和圍籬設置。

HOA 董事會充當政策制定者，通過並執行社區限制、罰款與處分。在某些情況下，當屋主未繳納 HOA 費用或分攤款時，HOA 甚至擁有對房屋進行法拍的法律權限。

HOA 制定並選擇執行的政策有時會引發爭議。2019年，佛羅里達州一個 HOA 因命令一位退伍軍人拆除她的波多黎各國旗而登上新聞頭條——這一事件正好反映了 Dhuman 理論框架的核心模式：形式上中立的規則在實踐中因種族因素而產生偏差。

協會的職權範圍往往不僅限於國旗或個人財產裝飾的規定，還包括贊助與文化慶典及社區服務相關的活動。這使得許多 HOA 對居家布置和居民公開聚會——遊行、節慶和節日派對——都握有一定程度的控制權，甚至包括究竟慶祝哪些節日。

本質上具排他性

美國約有37.3萬個 HOA，影響超過7,800萬美國人的住房。然而，各州對於董事成員如何選舉、是否必須居住在該 HOA 內，並沒有一致的法律規範；即使在有法律存在的州，各協會間的監管準則也常有差異。

雖然聯邦法律限制了 HOA 的絕對權力，但這些組織通常以掌握實質控制權的私人民間治理實體形式運作。研究顯示，它們同時也是排斥的場域，維持居住隔離並偏袒社會經濟地位較高者。

2024年的一項調查發現，生活在 HOA 下的美國人中，只有不到一半認為社區因 HOA 而變得更好，每10人中就有1人曾因 HOA 相關原因考慮賣房。

HOA 收取月費——佛羅里達州的中位數為230美元，有些屋主每月支付超過500美元——通常與額外設施掛鉤。因此，HOA 本質上可能具有排他性：支付月費所需的額外收入，對許多潛在購屋者而言可能構成進入門檻。這種排斥往往沿著種族界線發生，成為維持種族隔離的一種方式——而在實務上，這種隔離被視為維持房價的手段。

投票權受壓制

在這一動態的另一端，是被邊緣化的家庭。在整個研究過程中，Dhuman 反覆聽到居民對自身缺乏能動性的感受。受訪者中目前沒有人參加 HOA 會議；過去曾參加的居民也早已停止出席，因為他們覺得參加毫無用處。

許多居民對他們所認為的 HOA 內投票權壓制表達不滿。協會自行制定屋主如何及何時投票選舉董事代表的規則。在這個佛羅里達社區，HOA 決定不允許委託投票——即委託鄰居代為投票的機制。相反地，每位屋主必須在董事會指定的日期和時間親自到場投票——而且總是在星期二，這種安排讓居民感到難以參與。

HOA 也只允許登記在案的屋主投票，將其他家庭成員和租戶排除在外。根據協會章程，租戶甚至不得出席會議，因為這是賦予屋主的「特權」。

章程同樣排除了多代同堂家庭的居民，例如 Dhuman 稱為艾蓮娜的一位女性。這類家庭安排在像艾蓮娜這樣的拉丁裔家庭中更為常見；儘管艾蓮娜支付房屋貸款，她仍被禁止投票選舉 HOA 代表。

她憤怒地表示：「我不被允許投票。你也不能委託投票。我兒子【登記為屋主的人】工作時間很瘋狂。他凌晨3點起床去上班，回到家吃完晚餐就直接上床睡覺……他根本趕不上。他們應該把投票安排在週末。」

甚至投票日期和時間如何通知居民，也由 HOA 控制。根據章程，協會無須在其位於社區一端的實體辦公室以外提供這些資訊。

限制美國夢

這個故事不只是油漆顏色和圍籬的問題。「紅線劃分」等歷史性歧視做法，自1930年代以來便一直阻礙全國黑人與拉丁裔家庭的購屋。在1968年聯邦《公平住宅法》禁止住房種族歧視超過半個世紀後，各族群的購屋率都在上升，但上升的速度並不平等。根據人口普查數據，黑人購屋率為45%，仍低於所有其他種族群體，而非西班牙語裔白人的購屋率為73%——兩者之間的差距持續存在。

隨著種族財富差距持續擴大，黑人與拉丁裔居民仍然較可能租屋而非擁有住房。與此同時，美國的 HOA 數量逐年攀升，也讓不禁要問：住房的未來將會是什麼樣子？

無論是作為屋主還是租戶，種族化少數群體將越來越多地生活在 HOA 之中。擁有住房長久以來一直是美國夢的象徵，但這個夢想預設了自主權、發聲權與公平待遇。當 HOA 將少數族裔居民的參與和文化拒之門外時，他們便削弱了這些居民擁有住房的價值。

作者：Stephanie A. Dhuman，漢密爾頓學院社會學助理教授。

本文依據創用CC授權轉載自 The Conversation。本文最初刊載於 Fortune.com。