住宅不在聯邦指定的洪水區內的屋主，往往認為淹水是別人家的事。沒有任何規定要求他們購買洪水保險，地圖也顯示他們安全無虞。然而，實際情況可能大不相同。

越來越多的證據顯示，面臨洪水風險的住宅數量遠高於FEMA的百年洪水地圖所示——據一項估計，約多出600萬戶，總計達1,460萬處房產。官方地圖普遍過時，有些甚至已經20年未更新。即使更新，這些地圖通常也依賴歷史洪水數據，而非對未來風險的預測。「百年洪水」的用語很容易被誤解：它指的是任何一年內發生機率為1%的事件，而不是一個世紀只發生一次——對於判斷地圖區域外的住宅是否真正安全的人來說，這一區別至關重要。

但還有一個重新劃定界線也無法解決的問題。FEMA的洪水地圖只回答一個問題：洪水是否可能波及我的社區？這些地圖並未評估個別住宅的風險，也沒有評估水位上升時可能造成的影響。要理解這些影響，需要更全面的數據，包括住宅所在地的可能淹水深度、建築的屋齡與施工品質，以及保險覆蓋情況。

同一條街，不同風險

一旦將這些因素納入考量，住宅真正的洪水風險遠比地圖顯示的更為複雜。數據顯示，同一條街上的兩棟房屋，即使位於同一洪水區內，面臨的洪水風險也可能截然不同。

一棟房屋可能較新、維護良好且有洪水保險保障。另一棟可能屋齡老舊數十年，位於同一條街的低窪處——洪水來時積水更深——年久失修且沒有保險。同一場風暴會讓這兩戶人家陷入截然不同的困境，走上截然不同的復原之路。

社區平均值可能讓人難以判斷哪些住宅將首當其衝。然而，了解個別房產的風險，對想保護家園的居民，以及決定有限防洪經費去向的地方官員來說，都至關重要。

這是研究洪水如何影響住宅及其居民的研究人員得出的結論。為了了解逐戶差異的重要性，本文作者——萊斯大學的Yilei Yu與James R. Elliott，以及亞利桑那州立大學的Dylan Connor——與同校的Aaron Flores及科羅拉多大學博爾德分校的Sara Meerow合作，為休士頓及其所在的哈里斯縣近100萬戶住宅建立了詳細的洪水風險評分。研究結果發表於同行評審期刊Applied Geography。

該團隊過去在休士頓的研究發現，全市10萬棟有紀錄的易淹水建築中，超過半數目前位於官方洪水邊界之外，而這些被忽視的建築更可能狀況不佳且沒有保險，當洪水真正來臨時，暴露風險尤其高。這項新研究有助於社區找出這些住宅。

使住宅脆弱的四大因素

為了更深入了解每戶住宅的脆弱性，研究人員整合了每棟房屋的四類資訊：

• 水： 在百年一遇洪水事件（定義為任何一年發生機率為1%的事件）中，該住宅可能的淹水深度為何？研究團隊採用全國洪水模型對哈里斯縣各地段估計淹水深度的地圖，並記錄每處住宅的估計深度。
• 建築： 房屋屋齡多少？施工與維護狀況如何？老舊、品質較差且年久失修的房屋，在洪水侵入結構時往往受損更嚴重。由專業估價師蒐集的縣級估價紀錄，可為此類判斷提供關鍵資訊。
• 交通： 附近道路有多繁忙？研究人員測量了每戶住宅約半英里與3英里範圍內的典型交通量。周邊道路越繁忙，洪水對通勤、上學與就醫的干擾就越大，救援人員進入與受困居民撤離的難度也越高。
• 財務： 修繕房屋需要多少費用？附近有多大比例的住宅擁有洪水保險？這兩項都無法擋住洪水，但都反映了復原的成本。

選擇這四項標準，是因為洪水研究一再強調它們對社區受災程度的影響：到達的水量有多少、建築的承受能力如何、人們是否仍能通行，以及屋主面臨的修繕帳單有多大。它們並非唯一可行的衡量方式；城市可以視可用數據，在各類別中採用其他替代指標。

研究發現了什麼

同一社區內的住宅，洪水脆弱性評分可能差異極大。研究發現，社區內逐戶之間的評分差異，比社區之間的差異更大。

實際上，這意味著了解某個社區的洪水風險，並不代表能知道洪水對任何一戶住宅的衝擊程度。一個社區平均值看似安全，卻可能包含縣內風險最高的住宅；而在高風險社區中，也可能存在許多防護良好的住宅。研究人員指出，問題很大程度上出在建築層級，而非社區或郵遞區號層級。

居民與社區可以採取的行動

屋主可以自行查核其中幾項風險。他們可以詢問久居的鄰居或市的洪水平原辦公室，房屋或街道過去是否曾淹水；在地方房產紀錄中查詢房屋屋齡，並請檢查員評估其狀況；了解通勤與上學路線是否容易積水；並確認自己是否持有洪水保險以及保單內容。多數屋主保險不承保洪水損失，這也是洪水險需另行購買的原因。

社區可以運用自有數據採用同樣的方法，找出特別脆弱的住宅——在這些地方，社區平均值可能掩蓋了實際需求。他們可以從現有的地址層級洪水評分著手，例如First Street的評分，再加入有關建築、道路與保險的地方紀錄。這些額外細節很重要，因為官員用於房屋防洪加固、改善排水以及協助家庭災後復原的經費有限。更完善的建築與洪水風險數據，能幫助他們明智地投資。

與休士頓研究所用的類似數據在美國大部分地區都存在，因此其他易淹水城市也可以採用同樣的方法，讓更多社區能夠取得逐戶洪水評分。

洪水不會停留在地圖的界線上，也不會以同樣的方式衝擊同一條街上的每一戶。研究人員認為，居民與地方洪水管理當局是時候據此做好準備了。

Yilei Yu是萊斯大學地理學資深研究員暨博士後研究員。Dylan Connor是亞利桑那州立大學地理科學與都市規劃副教授。James R. Elliott是萊斯大學社會學教授。

本文依創用CC授權轉載自The Conversation，原載於Fortune.com。