Max Tabarrok 關於《瀕危物種法》與住房的論文（WP）現已發表於《公共經濟學期刊》（Journal of Public Economics），這是該領域的頂尖期刊。論文指出，當一種動物被列入瀕危物種名單的那一刻，開發商便面臨更高的合規成本和更大的法律責任風險。對實證經濟學家而言，關鍵在於這項監管並非全國性的——它僅適用於該物種棲息的地區。

這種地域性創造了許多自然實驗：法律適用的地區、附近不受約束的地區，以及一個隨時間變化的名單。1970年有82項列入記錄，如今接近1,500項，還有一些除名案例減少了監管。

例如，論文中的一張圖表比較了北方長耳蝙蝠（Northern Long Eared Bat）被列入瀕危物種名單時的棲息區域（紅色標示）和對照區域（藍色標示）。左下方面板衡量了處理區與對照區每1,000名1980年人口的年度住房許可數，右下方面板則顯示了事件研究係數。蝙蝠被列入名單後，在可能有蝙蝠棲息的地區，新建住房許可相對於對照區有所下降。

第二個例子觀察了遊隼（Peregrine falcon）被除名後的情況。除名前，紅色棲息區域的住房許可低於對照區域，但除名後，處理區的許可數追平了對照區。

總體而言，論文報告指出，每新增一項瀕危物種列入，會使年度住房許可流量每1,000名1980年居民減少0.5份許可，約為平均地區許可流量的10%。在考慮溢出效應和遞減成本後，Tabarrok 估計《瀕危物種法》的總體效果是在1980至2024年間使全國住房存量減少約630萬套缺失單位，相當於2025年住房存量的約4%。為了對照理解這一數字，房地美（Freddie Mac）和全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）等廣泛引用的估算將美國累計住房短缺定在300萬至700萬套之間，這意味著《瀕危物種法》估計的貢獻量本身就與某些研究人員描述的整體短缺規模相當。

論文也探討了效益問題。效益更難衡量，也不容易判斷《瀕危物種法》是否有效。但通過衛星數據，Tabarrok 發現有許多地方該法律對內部填充式開發構成了約束。

在住房生產的密集邊際（intensive margin）上，新開發通常取代現有建築或填充已開發區域的空間，這些區域即使沒有新建設也無法容納瀕危物種。在這些情況下，與物種保護的權衡並不成立，甚至如果開發替代了密度較低的綠地擴張，還可能是正和博弈。因此，《瀕危及物種法》在廣延邊際（extensive margin）與密集邊際上對開發的限制程度，對於評估住房生產與物種保護之間的權衡至關重要，因而也關係到該法律的總體福利效果。

為了研究這一點，Tabarrok 將論文的主要實證規格擴展到來自國家土地覆蓋數據庫（NLCD）（多分辨率土地特徵聯盟，2025）的衛星土地用途數據，以及建築許可調查（Building Permits Survey）內部的異質性分析。目標是確定《瀕危物種法》的效果集中在何處。

NLCD 是一套由美國地質調查局（U.S. Geological Survey）編製和預分類的美國衛星影像。它將30平方米的像素分為15個土地用途類別，包括四個開發等級、三種森林類型和兩種濕地類型。該數據集包含可追溯至1985年的年度文件。Tabarrok 使用固定的2024年邊界，將這些像素與建築許可調查中發放許可的地區地圖疊加，然後追蹤每個地區內像素隨時間的變化。廣延邊際（即綠地）開發的風險率，是通過未開發像素（如森林或濕地）轉變為四個開發土地用途類別中任一類別的流量，除以綠地土地用途的總面積來衡量的。

他得出結論：最城市化的15%的地區貢獻了90%的總許可流量，而最具價值的瀕危物種棲息地則遠離這些已開發區域。他還發現，《瀕危物種法》似乎對密集地區內部填充式開發的限制程度，與對郊區蔓延中綠地開發的限制程度相當（見表9、表10、表11）。他認為，在已開發區域放寬該法的法律機制，可能會增加加利福尼亞州和東海岸密集、節能且節地城市的許可流量，同時減少陽光地帶（Sun Belt）蔓延郊區的壓力，並且同時增加住房供應和瀕危物種棲息地。

川普政府正試圖限制《瀕危物種法》，目前已有多起訴訟被提起。該法最初於1973年通過，長期以來一直是美國最強大的環境法規之一，任何試圖縮減其適用範圍的舉措都將面臨重大的法律和政治阻力。因此，Tabarrok 的論文非常及時，他指出了一個可能的妥協方案，可以同時滿足住房倡導者和環保人士：在已建成區域減少該法對內部填充式開發和重建的約束力，因為在這些地方住房與棲息地之間的權衡幾乎不存在，而非全面削弱該法。

在附言中，作者表示很高興看到這篇論文付梓。他說 Max 在進入研究生院之前就開始撰寫這篇論文，目前剛完成第一年的學習。他還感謝一路以來的大量建議，特別是在 Heidi Williams 指導下於達特茅斯學院（Dartmouth）完成的一項出色的博士前研究經歷。

文章《瀕危物種法》减少了住房建設最先發表於邊際革命。