房地產顧問表示，菲律賓中央銀行（BSP）最新一次升息後，借貸成本上升可能削弱住宅房地產需求，儘管補貼住宅貸款或可為符合資格的購屋者提供部分緩解。

「這確實會對銷售去化產生不利影響，因為利率上升很可能導致房貸利率走高。我們已經看到大量退訂情況，」Colliers Philippines研究總監Joey Roi Bondoc週二在該公司第三季市場簡報會場邊向BusinessWorld表示。

貨幣委員會於10月22日將作為銀行體系放款成本定錨的隔夜逆回購基準利率調升50個基點至5.5%。分析師指出，較高的政策利率最終可能傳導至房貸成本上升，特別是對新借款人以及現有貸款即將重新定價的借款人而言。銀行多快將較高的政策利率反映至房貸定價，目前已是住宅去化的關鍵變數。

補貼貸款規模擴大

與此形成對照的是，根據人類住區與都市發展部（DHSUD）資料，住房發展互惠基金（即一般所知的Pag-IBIG基金）今年前九個月發放的社會住宅貸款近成長三倍。

社會住宅融資金額年增172%，由44.5億披索攀升至121.0億披索，融資房屋數量也成長173%，由3,987戶增至10,904戶。

在擴大版Pambansang Pabahay para sa Pilipino（4PH）計畫——即政府為解決長期住房缺口而推出的旗艦住房計畫——之下，符合資格的借款人購買社會住宅單位可享有3%的補貼利率。Pag-IBIG基金亦針對超過社會住宅上限、最高490萬披索的合資格住宅貸款提供4.5%的優惠利率，並對超過490萬披索、最高1,000萬披索的貸款提供5.75%的優惠利率。兩項優惠利率在貸款首三年均為固定。

這項利率組合對整體市場至關重要：在整體房貸定價面臨上調壓力之際，補貼與優惠利率方案為符合資格的借款人提供了一定程度的隔離，使能否取得政府支持利率的借款人之間，負擔能力結果日益分化。

Savills Philippines研究總監Dino Palanca表示，補貼住宅貸款利率有助減輕每月房貸負擔，但生活開支與營建成本上升仍持續影響住房負擔能力。

「較低的利率可透過減少每月攤還金額帶來顯著差異，」Palanca先生透過Viber訊息表示。「然而，利率只是負擔能力等式的一部分。通膨持續透過食品、交通、水電等日常開支影響家庭預算。營建成本也會影響開發商能夠提供的價格。」

開發商重新調整產品組合

隨著成本上升與需求轉變重塑住宅市場，房地產開發商也正在重新評估其住房產品。

Hausland Holdings, Inc.總裁暨執行長Christopher Ryan T. Tan表示，邦板牙省（Pampanga）與克拉克地區的開發商正面臨類似的經濟壓力。

「我認為我們在邦板牙省，特別是克拉克地區，並無法置身事外。我們也面對相同的問題，」Tan先生在Colliers簡報會的爐邊對談中表示。

他表示，公司提供不同價格區間的住房選擇，以回應不同買家的需求。Hausland也透過Fiesta Communities, Inc.將其規劃的社會住宅承諾由原先的9,000戶提高至21,000至27,000戶之間。

「我們已增加Fiesta Communities社會住宅〔專案〕的數量。〔先前〕承諾9,000戶，〔但現在〕我們大幅提高至〔介於〕21,000至27,000戶，」他表示。

土地與營建成本

房地產顧問表示，除融資成本外，開發商還面臨土地供應、營建開支與專案審批等方面的挑戰。

「土地供應與營建成本將持續是主要考量，特別是在需求成長但適合土地日益昂貴的地區，」Palanca先生表示。

他補充，維持穩定的住房專案供給，將需要有效率的審批流程、基礎建設發展，以及可開發土地的取得管道。

Bondoc先生表示，大馬尼拉以外的開發商可考慮在重大基礎建設專案完工前取得土地，以管理收購成本。「在大馬尼拉以外，理想的作法是開始進行土地儲備，」他表示。他指出，在新道路網完工前取得土地，可讓開發商在潛在價格上漲前鎖定土地。

Tan先生則提到呂宋經濟走廊——一項涉及菲律賓、美國與日本的倡議——是支撐邦板牙省與丹轆省（Tarlac）住房需求的因素。

「美國政府、隨後日本政府對發展克拉克與新克拉克市的實質支持，確實帶來大量需求，不僅在邦板牙省，還包括丹轆市與丹轆省，」他表示。

他點名邦板牙省的克拉克、馬巴拉卡特、安赫勒斯與聖費爾南多，以及丹轆省的新克拉克市，為受區域發展關注帶動的地區。走廊的跨境基礎建設承諾如何推進，以及擴大版4PH補貼能否透過Pag-IBIG維持貸款動能，是市場消化BSP較高政策利率之際值得關注的指標。

資料來源：BusinessWorld — Juliana Chloe A. Gonzales報導。