洲際交易所（Intercontinental Exchange, Inc.，簡稱ICE）是全球資本市場金融市場技術與數據的領先供應商之一，該公司發布了2026年10月《ICE Mortgage Monitor報告》。分析發現，隨著房貸利率攀升，可調整利率房貸（ARM）重新引起借款人的興趣，ARM佔利率鎖定比例超過11%，創近四年來最高。這一轉變出現之際，ICE符合規範的30年期固定利率指數於9月24日達到7.2%。與固定利率貸款不同，ARM在固定引入期（通常為5年、7年或10年）內維持初始利率不變，之後根據標的指數定期調整，當固定利率定價上升時，這種結構會重新受到借款人關注。

「對於尋求緩解當前較高固定利率壓力的借款人而言，ARM正變得更具吸引力，但整體市場對可調整還款的敞口仍相對有限，」ICE抵押貸款與住房市場研究主管Andy Walden表示。「目前有310萬件有效第一順位抵押ARM，為5.5年來最多，但它們僅佔有效房貸的5.6%。而且由於大多數較新的ARM仍處於引入期，只有約三分之一的ARM已開始調整利率。」

正在調整利率的ARM數量創25年多來最低

目前僅有105萬件有效ARM貸款已完成首次利率重設，並以可調整利率貸款形式運作，為25年多來最低水準。2022年以來發放的ARM中，超過90%仍處於引入期固定利率階段，而大多數已完成重設的ARM則是十多年前發放的，並已在2022-2023年聯準會緊縮週期中經歷過利率調整。由於這一正在調整的群體是ARM組合中目前還款隨利率狀況變動的部分，其規模較小印證了報告的觀點，即整體市場對可調整還款的敞口仍然有限。

聯準會升息對現有借款人的響預計溫和且逐步顯現

近期聯準會的升息預計對大多數現有ARM借款人的影響溫和且漸進。假設25個基點完全傳導至標的ARM指數，受影響借款人的月還款額中位數將增加約14美元。較新發放且餘額通常較高的貸款，月還款中位數增幅可能更為明顯，約為53美元。這些變化到來的速度取決於每筆貸款的標的指數和調整條款，這也是其影響在調整人群中逐步顯現、而非同時衝擊所有借款人的原因。

2027年ARM首次重設預計保持有限

ARM首次利率重設預計在2027年仍相對有限，但部分借款人可能面臨較大的還款變化。約有18萬件ARM定於明年進行首次重設，較2026年的約15萬件小幅增加，另有15.5萬件目前定於2028年。在明年的重設中，約7.4萬件2020年發放的7年期ARM預計將出現最大的月還款中位數增幅，約為1,066美元，即36%，這反映了其較低的初始利率、較高的餘額和較高的定期利率上限。重設時間直接取決於發放日期，因此這一前瞻性日程反映的是較早的放貸批次，而非當前的利率鎖定活動。

房屋淨值貸款借款人將更快感受到短期利率變化

短期利率變化預計將更快傳導至房屋淨值貸款借款人。HELOC（房屋淨值信用額度）通常直接與最優惠利率掛鉤並每月重設。ICE的McDash Home Equity數據顯示，第二順位抵押HELOC的未償還餘額中位數為44,000美元，利率中位數為7.4%。利率上升25個基點將使月還款中位數增加約9美元。這種每月重設機制意味著房屋淨值貸款借款人比大多數仍處於多年引入期的第一順位抵押ARM借款人更早在其還款中感受到短期利率變化。

越來越多借款人預先支付費用以降低利率

借款人也越來越多地預先支付費用以降低房貸利率。點數是在成交時支付以換取較低利率的預付利息，實際上是以前期成本換取較低的月還款額。支付點數（主要為買低利率）的借款人比例於8月達到50%，為2025年初以來最高水準。與此同時，獲得臨時利率買低安排的借款人比例仍接近近年低點。

「利率環境的變化對借款人的影響各不相同，取決於貸款的發放時間和結構，」ICE Mortgage Technology總裁Bob Hart表示。「這使得及時的數據和互聯的技術尤為重要。ICE為貸款機構和服務機構提供所需的資訊和工具，以了解其投資組合的整體情況，並在借款人需求變化時為其提供支持。」

來源：GlobalFinTechSeries