美国住房存量在12个月内增加150.7万套，空置率继续上升
要点速览
- •截至第二季度的12个月内，美国住房存量增加150.7万套，总量升至1.4945亿套。
- •截至2026年7月，美国人口增长估计仅为75.7万人，远低于住房新增速度。
- •第二季度全年空置住房达到1222万套，占总住房存量的8.2%。
- •待租或待售的空置住房同比增加5.5%，至475万套，为2017年第三季度以来最高。
- •文章称，南部和西部的新建单户住宅库存仍然偏高，而销量已较2019年水平下降。
截至第二季度的12个月内，美国在新建减去拆除后新增150.7万套住房，使全国住房总存量达到1.4945亿套，依据的是周二公布的人口普查局数据。
这些住房包括独栋住宅、联排住宅、双拼住宅、附属居住单元、公寓和 apartment。按美国每套住房平均2.3人的家庭规模计算，这一增量相当于可为另外347万人提供住房。
然而，人口增长已经放缓。根据今年早些时候公布的另一组人口普查局数据，截至2026年7月的12个月内，美国人口预计仅增加75.7万人。
在过去五年里，美国住房总存量增加了751万套；按平均家庭规模计算，这足以为1730万人提供住房。同期截至2026年7月，美国人口预计增加1040万人，其中包括2023年和2024年创下二十年来纪录的增长，文章分析称。
结果是，在这五年间，住房存量增长速度明显快于人口增长，这一失衡正在空置数据中体现出来。
空置住房存量上升
第二季度共有1564万套空置住房。其中，1222万套被归类为“全年空置”，相当于总住房存量的8.2%；另有344万套被归类为“季节性空置”。
“全年空置”并不意味着全年都空置，而是指可在一年中任何时间入住的住房，与仅供季节性居住的住房不同。
全年空置住房分为以下几类：
- 出租空置
- 出售空置
- 已出租或已售出但新租户/业主尚未入住
- 暂不投放市场：供偶尔使用、由通常居住地在别处的人临时居住，或因其他原因空置
市场上待售或待租的空置住房同比增加5.5%，即增加24.9万套，达到475万套，为2017年第三季度以来最高水平。之所以重要，是因为这些住房最直接暴露在当前市场状况和价格变化之下。
过去五年中，全年空置的出租和待售住房增加了110万套。
文章指出，一些最初挂牌出售但未能售出的住房，后来会转入租赁市场，从而减少待售空置库存、增加待租空置库存。如果业主成功将其出租，就会成为业内所称的“意外房东”，相关住房也会从空置名单转入已入住名单。
全年空置住房也可能被撤出市场，归入“暂不投放市场”类别。
包括“意外房东”转出的住房在内，市场上待租的空置住房同比增加18.1万套，或5.1%，至373万套，为2013年以来最高。过去五年，全年空置待租住房增加了80.7万套。
市场上待售的空置住房同比增加7.2%，即增加6.8万套，至102万套。这里不包括虽在出售但仍有人居住的住房，这些计入“已入住住房”类别。由于这些数据未经季节性调整，待售库存中会出现一定季节性。
五年间，待售空置住房增加了41%，即增加29.7万套。
请记住：部分待售住房属于“已入住”，不会计入这份“全年空置”名单，而是计入“已入住”名单。这里统计的只是待售空置住房。
过去属于待售空置住房的一部分，如今已转为待租空置住房，因为这些“意外房东”把房产转入了上方待租空置住房的统计。
已出租或已售出但尚未入住的空置住房同比增加5.8%，至100万套。过去五年，这一数字下降了10%。
暂不投放市场的库存减少
在1222万套全年空置住房中，有655万套因各种原因被暂不投放市场，其中一部分构成未来可能出现在待售或待租市场上的影子库存，且其中一些已经出现在市场上。
这部分“暂不投放市场”的空置住房包括供偶尔使用的住房、由通常居住地在别处的人临时占用的住房，以及因其他原因空置的住房（例如为处理遗产，或因业主个人原因暂不投放市场）。
随着过去五年待售空置和待租空置住房数量上升，全年空置且“暂不投放市场”的住房数量有所下降。换言之，这部分影子库存已有一部分在多年间转为实际的待售或待租库存。
相关市场数据
基于其他数据，文章得出如下相关结论：
- 南部地区，新建单户住宅待售库存较2019年增加71%，而销量下降8%。
- 西部地区，新建单户住宅待售库存较2019年增加22%，而销量下降50%。
文章还表示，在14个大型市场的观察下，单户住宅租金与多户住宅租金之间的差距已大幅扩大。
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