按月派息的REIT公司Realty Income（NYSE: O）本季度备受关注，原因是瑞银资产管理（UBS Asset Management）大幅增持，买入约1,030万股，价值约6.416亿美元。这一举动恰逢公司发布稳健的第二季度业绩、保持长期的派息纪录，以及分析师总体持正面共识。

第二季度业绩与指引

这家REIT于8月5日发布了第二季度财报。营收达到15.5亿美元，同比增长9.7%，大幅超出14亿美元的市场共识预期。每股收益1.09美元，完全符合预期，较去年同期的1.05美元有所提升。

公司将2026年全年每股收益指引设定为4.44至4.45美元，而分析师目前预计全年每股收益为4.43美元。

瑞银及其他机构买家

瑞银资产管理是本季度最引人注目的举措之一，将其Realty Income持仓增加了超过22,000%，增持1,030万股。该公司目前持有1,035万股，价值约6.416亿美元，相当于公司1.09%的股份。大型资产管理公司此类规模的举动受到散户投资者的密切关注，因为类似13F的持仓披露往往被视为机构如何看待一只股票风险与价值的信号，尽管它们反映的是过去的决策而非未来的承诺。

其他机构也在增持。丹斯克银行（Danske Bank）在第四季度增持20.3%，野村资产管理（Nomura Asset Management）增持0.7%，三菱UFJ资产管理（Mitsubishi UFJ Asset Management）增持5.4%。机构投资者目前持有该公司70.81%的股份。

派息纪录

自1969年成立以来，Realty Income已连续宣布674次月度派息，这是上市公司中已知最长的月度派息纪录。自1994年在纽交所上市以来，公司已135次上调股息，其中包括连续115个季度，期间月度派息的复合年增长率为4.1%。

最近宣布的股息为每股0.271美元，将于9月15日支付给8月31日登记在册的投资者；除息日同样为8月31日。年化股息率约为5.2%。

按净利润计算，股息支付率为237.23%，但该REIT以调整后营运资金（AFFO）衡量派息，该比率低于75%。以AFFO而非净利润衡量派息覆盖是REIT的标准做法，因为房地产大额非现金折旧费用往往会压低GAAP盈利，使其相对于物业实际产生的现金显得偏低，从而使净利润支付率看起来被夸大。

分析师评级与目标价

分析师意见总体积极。Freedom Capital于5月将该股从持有上调至强力买入。加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）给予跑赢大盘评级，目标价70.00美元；Stifel Nicolaus给出70.75美元的目标价。Robert W. Baird持有中性评级，目标价65.00美元（由64.00美元上调）；瑞穗（Mizuho）同样为中性评级，目标价66.00美元。

在MarketBeat追踪的17位分析师中，1位给予强力买入评级，8位给予买入评级，7位持有，1位卖出。平均目标价为67.42美元，较周五开盘价约有9%的上行空间。

交易概况与数据中心业务

Realty Income股票周五开盘报62.03美元，低于其50日移动均线63.31美元和200日移动均线63.16美元。该股市值为586.9亿美元，市盈率为45.28，52周价格区间为55.86至67.93美元。与支付率一样，偏高的市盈率部分反映了同样的会计因素——GAAP净利润对REIT估值的参考价值有限，这也是分析师通常更依赖AFFO和营运资金（FFO）的原因。

今年早些时候，Realty Income还宣布与Cloud Capital成立合资企业，承诺投入超过60亿美元投资数据中心，在核心零售和工业物业组合之外开辟新的增长渠道。随着云计算和AI工作负载的增长，数字基础设施需求不断上升，多家净租赁和数据中心的REIT公司都在扩张该领域。对于持续关注该公司的投资者而言，未来需留意的主要事项包括：合资企业投资部署的进一步细节、后续机构持仓申报，以及未来几个季度能否延续股息增长纪录。