作者：Juliana Chloe A. Gonzales

房地产分析师表示，政府的快速审批许可计划可能让住房项目更快推向市场，但其托管要求或使天平倾向资本雄厚的大型开发商，因为预售所得必须锁定至正式销售许可证颁发之后方可动用。

根据修订后的临时销售许可证（TLS）规则，符合条件的开发商可在等待其他政府机构颁发的某些许可证期间开始销售单元——但所有销售所得必须存入托管账户，在开发商取得正式销售许可证之前不得提取。

销售许可证制度本身可追溯至第957号总统令，即1976年颁布的住宅小区与公寓买家保护法令，该法要求项目在向公众发售单元之前必须向住房监管机构注册并获其批准。

“开发商再也不能把TLS时期的预售款当作免费的营运资金，他们需要足够的缓冲来应对项目未能及时转正时的退款需求，”Savills Philippines研究主管Dino Palanca在Viber消息中表示。

他表示，托管要求提高了启动项目所需的资本金，可能对资产负债表更为稳健的开发商更有利。

根据第2026-012号备忘录通告，已满足正式许可条件的开发商可在等待其他补充要件期间申请TLS，这些要件包括环境合规证书、环境和自然资源部（DENR）批准的测量图则，以及地方政府颁发的建筑许可证。

人类住区与城市发展部（DHSUD）表示，该措施旨在防止符合条件的住房项目因监管瓶颈而停滞，同时保护购房者。

时机调节机制，而非催化剂

Palanca表示，TLS将加快住房单元进入市场的速度，但其作用更多是现有项目储备的时机调节机制，而非新开发项目的催化剂。

“其真正价值在于让进展成熟的项目开始预售，而不是在等待许可期间闲置，这应会随着时间推移适度缩短供应管道，”他说。

他补充道，这项改革不一定会立即催生新项目，因为它主要是让进展较深的项目更早开始预售。

TLS有效期为一年，如果未决要件的延误不可归咎于开发商，可最终延长六个月。Palanca称，对技术上成熟的项目而言，最长的18个月期限“可行”，但对需要多个政府机构批准的开发项目来说可能较为紧张。

如果TLS到期而未能转为正式许可证，开发商必须在30天内退还所有款项，包括利息和税款。Palanca表示，禁止再次延期的“一次出局”规则对试图将TLS作为永久规避手段的开发商具有重大威慑作用。

审批权下放

Colliers Philippines研究总监Joey Roi Bondoc表示，TLS规则与监管审批权下放相结合，有望缓解许可证发放长期存在的延误，并加快马尼拉大都会以外地区的住房项目推出。

根据第2026-012号备忘录通告，DHSUD将监管申请的处理与审批从中央办公室移交至地区办事处，内格罗斯岛地区除外。地区办事处须在缴费之日起15天内批准或驳回监管申请。

DHSUD本身于2019年依据第11201号共和国法案成立，该法案将政府的主要住房机构整合为一个部门。

“就连地区办事处也能看到本地区的旺盛需求，因此他们确实应当加快处理进度。确实有必要松绑监管瓶颈，”Bondoc在接受BusinessWorld电话采访时表示。

他表示，更快的审批可让开发商在其他机构所发许可证延误的情况下仍推进项目推出，从而有助于解决住房供应、需求和可负担性问题。此项改革出台之际，菲律宾政府正致力于填补其估计超过600万套的全国住房缺口。

呼吁加强协商

Bondoc还表示，DHSUD应确保中小型开发商理解修订后的规则，并有渠道反映执行中的问题。

“与这些小型参与方进行更充分的协商至关重要。当然，目前仍处于初始阶段，我们还谈不上看到推行的成效。但鉴于仍处于初始阶段，我认为开发商之间应该建立持续的反馈机制，”他说。

DHSUD还要求广告明确标注TLS编号，以便潜在购房者了解项目仅持有临时许可证。分析师表示，该披露应在各营销平台上一致执行，并清楚说明该许可证的临时性质。