据地产咨询机构称，由于融资和开发成本高企促使行业采取更审慎的资本配置策略，菲律宾工业地产开发商正日益放弃投机性建设——即未确定租户便启动的项目——转而青睐定制化（build-to-suit）和预承诺设施。

“定制化和预承诺设施正日益取代投机性建设，因为电商、配送和冷链领域的租户优先选择按需定制、符合规格要求的空间。随着需求增强，一条北部增长走廊正在形成，以补充既有的南部产业带，”高纬环球（Cushman & Wakefield）在8月发布的第二季度MarketBeat工业报告中表示。南部产业带指马尼拉以南的Calaba走廊，历来主导工业开发；而新兴的北部走廊则以中吕宋为中心，毗邻苏比克-克拉克物流轴线及服务吕宋北部的港口。

通过在开工前锁定租户承诺，这一转变降低了开发商面临的租赁和融资风险，同时使新增供应与寻求符合自身运营需求设施的租户相匹配。这也与疫情期间的仓储建设热潮形成对比——当时开发商为抢占激增的电商和物流需求，纷纷投机性扩张空间。

房地产咨询公司PRIME Philippines工业市场主管Joy Rosario-Bautista表示，尽管经济增长放缓、通胀上升、融资成本高企及燃油价格上涨，工业地产依然保持韧性。

“大家都了解到GDP增长放缓、通胀升高、融资成本上升以及燃油价格上涨。这些自然会推高制造业、物流业和电商的运营成本。但工业地产的表现有所不同。仓库、制造设施和配送中心是运营性资产，”Rosario-Bautista女士在7月下旬PRIME Philippines的第二季度市场简报会上表示。

她指出，随着企业寻找能提升运营效率的设施，开发商正日益青睐预租赁开发等低风险策略。

“企业希望找到真正符合市场需求的预租赁场地，因为如今市场追求的是效率。他们想要更定制化、更贴合自身运营的设施，因为归根结底，他们需要具有成本效益、能支撑运营的设施，”Rosario-Bautista女士说。

据高纬环球介绍，菲律宾工业房地产市场总库存为9,400公顷，另有400公顷计划于2026年至2028年间开发。全国约有860公顷工业园区处于规划或在建状态。

中吕宋在开发管线中占比最大，达560公顷，其次是甲米地-拉古纳-八打雁（Calaba）地区的190公顷，以及大达沃地区的110公顷。

高纬环球还表示，尽管开发成本上升，投资承诺仍表明工业地产需求持续。据该咨询机构数据，菲律宾经济区署上半年批准了价值1,407亿比索的投资，同比增长94.42%。

“获批投资承诺以制造业为主（45%），其次是物流业（15%）和经济区开发（9%），反映出投资者对该行业生产能力的强劲信心，并预示着一个有望在年底前推动就业增长的庞大项目管线，”高纬环球表示。

该咨询机构补充称，这一投资管线，加上制造业、物流、电商和冷链运营商的需求，正在支撑预承诺和定制化设施的扩张，即使开发商对投机性项目变得更加谨慎。——Juliana Chloe A. Gonzales