美国全国房地产经纪人协会（NAR）发布的数据显示，经季节性调整后，美国成屋待完成销售7月环比下降2.3%，降至有记录以来第二低水平——与2024年7月持平——该系列的历史最低纪录出现在2026年1月。

与2025年7月本已低迷的水平相比，成屋待完成销售同比下降2.2%。NAR的待完成销售数据系列仅追溯至2010年7月，而已成交销售数据则可追溯至20世纪80年代。该指数以2001年的平均签约活动水平为100作为基准。

7月，四个普查地区的销售全部下滑，其中西部骤降至历史最低水平，南部和东北部也大幅下跌。

更长期的对比凸显了本轮低迷的深度。与2021年7月相比，成屋待完成销售下降36%，较2020年下降41%，较2018年和2019年的7月下降33%。即便与房地产泡沫破裂时期的2010年7月相比，销售也低了9%。

在经历了2020年年中至2022年年中的房价暴涨之后，住房市场正接近销售大多低于房地产泡沫破裂时期低点的第四个年头，深陷底部泥潭，如今又面临十年来最高的成屋独栋住宅供应量。

NAR的成屋待完成销售指标追踪的是7月已签署但尚未完成交割、且仍可能因任何原因被取消的购房合同；目前合同取消率一直居高不下。待完成销售是未来已成交成屋销售的先行指标；根据NAR的方法，大多数合同通常在签署后一到两个月内完成交割，因此7月的签约情况将直接体现在随后几个月的成交销售报告中。

分地区成屋待完成销售

西部。 经季节性调整后，待完成销售7月环比骤降7.7%，创下该数据的新低纪录。与往年7月相比：较2025年下降7.1%，较2024年下降8.2%，较2023年下降11.9%，较2022年下降25.0%，较2021年下降47.4%，较2019年下降43.9%。

南部。 经季节性调整后，待完成销售环比下降2.2%，有记录以来仅有另外三个月与之持平或更低。与往年7月相比：较2025年下降3.0%，较2024年上升0.5%（为有记录以来第二低的月份），较2023年下降9.9%，较2022年下降20.6%，较2021年下降36.2%，较2019年下降32.2%。

东北部。 经季节性调整后，待完成销售环比下降2.0%。与往年7月相比：较2025年下降0.2%，较2024年下降0.3%，较2023年上升2.2%，较2022年下降18.6%，较2021年下降31.2%，较2019年下降30.7%。

中西部。 继上月骤降8.9%之后，经季节性调整的待完成销售环比再降0.7%。与往年7月相比：较2025年上升1.7%，较2024年上升5.8%，较2023年下降4.2%，较2022年下降20.6%，较2021年下降30.4%，较2019年下降26.2%。

从历史角度看抵押贷款利率

根据房地美（Freddie Mac）每周平均抵押贷款利率数据，7月抵押贷款利率处于6.4%至6.7%区间，自2022年9月以来一直维持在这一区间。作为参照，同一房地美数据系列曾在2021年1月疫情期间的房地产繁荣期创下2.65%的历史最低纪录。

Wolf Street指出，在2009年之前的数十年里——即美联储的量化宽松和零利率政策开始扭曲市场之前——抵押贷款利率与今天的水平大致相当，甚至高得多。该出版物认为，从这一历史背景来看，当前的利率相当正常，并不算高；过高的是通胀，而住房市场——买家、卖家以及介于两者之间的整个行业——需要习惯这样的利率水平。

根据该分析，抵押贷款利率只有在量化宽松时代的背景下才显得偏高。在那一时期，美联储“印制”了数万亿美元，用于购买数万亿美元的美国国债和抵押贷款支持证券（MBS），以压低利率和抵押贷款利率，从而推高资产价格和房价——这一动态最终引发了40年来最严重的消费价格通胀以及有记录以来最严重的房价暴涨。

该分析认为，其结果是，房价已超出市场的承受能力，推高了房主的保险费和其他侵蚀其他领域消费支出的持有成本，并已成为住房市场和整体经济的一项负担。

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来源：Wolf Street