美国人口普查局8月25日发布的数据显示，7月份美国各地区的待售新建单户住宅库存均有所上升——南部地区接近历史最高水平，中西部地区则飙升至2008年以来的最高水平——与此同时，新建单户住宅销售中位价跌至2021年以来的最低水平，销售持续疲软。

7月份售出的新建单户住宅中位价同比下降1%，较两年前下降8.2%，较2022年10月的峰值下降14%，至393,800美元——为2021年9月以来的最低水平。这些价格不包括建筑商为支撑销售而提供的激励措施以及抵押贷款利率买断的大量成本。建筑商将这部分成本计入其财务报表中报告的平均售价，但人口普查局的数据并未反映这些成本，该数据反映的是写入销售合同的价格。

三个月平均中位价（可平滑部分月度波动）同比下降1.5%，较两年前下降7.2%，至404,400美元——为2021年10月以来的最低水平。

大型建筑商——即必须靠建造和出售房屋才能维持经营的企业——已经为适应这一新现实调整了近四年。为了维持收入并维护或扩大市场份额，它们下调了售价、加大了激励力度，并买断了抵押贷款利率，这一系列举措大幅压缩了其毛利率，并严重打击了净利润和股价。自2024年9月中旬以来，两家最大的建筑商DR Horton和Lennar的股价分别暴跌25%和52%。追踪降价及使用激励措施的建筑商比例的月度NAHB/富国银行住房市场指数，为观察销量与利润率之间的权衡提供了一个持续的衡量指标。

7月份各建设阶段的新建单户住宅销量同比下降5.7%，至55,000套，较2019年7月下降9%。三个月平均销量较一年前下滑0.6%——为连续第七个月同比下降。由于人口普查局在签订合同时即计入销量，而非像成屋销售那样在交割时计入，因此该数据是反映住房需求最及时的指标之一——而今年该数据大致与抵押贷款利率同步变动。在总销量中，63%来自南部地区，28%来自西部地区（合计91%），其余来自东北部和中西部地区。

各建设阶段的单户住宅库存跃升至495,000套，连续第四个月环比增长。今年以来，销量下滑和库存增加的走势与抵押贷款利率的上升大体同步。与2019年7月相比，待售库存激增71%。分地区看，61%的库存位于南部地区——该地区的销量占总销量的63%——21%位于西部地区，该地区的销量占总销量的28%。

与只有当现有业主决定出售时才会入市的转售库存不同，新建住房供应可以通过建造来创造。Wolf Street认为，这些对美国住房存量的新增供应正是住房市场最需要的，而建筑商也正在建造这些住宅——这使得该行业按当前销售速度坐拥9.6个月的供应量，远高于长期以来被业界视为均衡市场经验法则的约六个月水平。该出版物还表示，建好了，买家自然会来——也许吧，前提是价格足够低、激励足够高。

在建住宅库存回落至262,000套，同比下降10%。下降的部分原因在于房屋完工后转入下一个类别——待售已完工住宅——从而推高了该类别的库存。与2019年7月相比，在建库存增长32%。此类住宅处于建设流程中并已挂牌出售，但尚未售出；建筑商有大量资金沉淀在这部分库存中，因此有很强的出售动力。

待售已完工住宅库存升至114,000套，此前该库存已从12月份录得的极高水平得到消化。与2019年7月相比，已完工库存增长50%；与2022年7月相比，则飙升170%。建筑商有大量资金沉淀在这些基本可即刻入住的“投机建造房”（spec homes）中，出售意愿非常强烈。

分地区库存与销售

在南部地区，待售库存升至301,000套各建设阶段的新建单户住宅。这较去年7月创下的历史最高纪录低4%，但较2019年7月高73%——这是建筑商需要出售的巨量库存。该地区销量同比下降6%，较2019年下降9%，令建筑商坐拥近10个月的供应量。

在西部地区，待售库存升至103,000套新建单户住宅，较去年7月下降6%，较2019年7月增长18%。销量同比持平，较2019年下降15%。按当前销售速度计算，供应量升至9.4个月。

在中西部地区，待售库存同比跃升18%，较2019年7月增长60%，至59,000套新建住宅——为2008年以来的最高水平。销量降至4,000套，该数字由人口普查局四舍五入至最接近的1,000套，因而可能存在较大的舍入误差。按此计算，销量骤降50%，供应量飙升至近15个月。

在东北地区，待售库存同比增长3%，较2019年增长14%，至33,000套新建单户住宅。东北地区面积较小，拥有人口稠密的大城市，多户住宅建设（共管公寓和出租公寓）在当地扮演着重要角色，而非单户住宅建设。

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来源：Wolf Street