据房地美（Freddie Mac）今日发布的周度调查（覆盖截至9月2日周三的一周），30年期固定抵押贷款平均利率攀升至6.71%，为去年7月以来最高水平。除几次向上波动外，该利率自2022年9月以来一直处于6.0%至7.0%的区间内。

从历史标准看，6-7%的抵押贷款利率并不算高。只是相对于2008年至2022年间长达14年的金融抑制时期才显得偏高——当时美联储将短期利率削减至近零，并通过凭空印钞支持的数万亿美元购买抵押贷款支持证券（MBS）和国债来压低房贷利率。

对于潜在的购房者和考虑再融资的房主而言，实际影响是：同等贷款金额的月供仍远高于低于3%利率时期的水平，这也是即便利率处于近期历史区间内，住房可负担性仍持续成为政治与经济议题的原因之一。

国债收益率与抵押贷款利率之间的利差

30年期固定抵押贷款利率跟随10年期国债收益率走势，但高于后者。由于房屋会被出售或再融资，30年期抵押贷款平均约在12年内还清。两者之间的差距——即利差——会随时间变化。

2022年和2023年，该利差扩大至3个百分点以上，为1980年代初以来最宽，意味着抵押贷款利率相对10年期国债收益率异常偏高。此后利差开始收窄，到2025年底降至2个百分点。

为进一步收窄利差、拉低房贷利率，自2008年金融危机以来一直处于政府托管之下的房利美（Fannie Mae）与房地美（Freddie Mac）于2026年1月8日高调宣布，将大幅加快回购其此前发行的MBS。

为筹集回购资金，这两家机构正在动用原本用于购买国债的运营现金流，并减持资产负债表上已有的国债——实际上是以自身MBS替代国债。这使房利美与房地美从国债的大买家和持有者转变为国债的抛售者，从而推高国债收益率。结果是，利差的收窄部分是通过更高的国债收益率实现的。

10年期国债收益率在周初上涨后，今日回落至4.77%，处于自2023年中期以来一直维持的4-5%区间的上部。在美联储2008年开始金融抑制之前，4-5%区间被视为此前四十年区间的低端。

利差本身值得关注：与2023年10月相比，10年期国债收益率基本未变，但同期30年期固定抵押贷款利率下降了整整1个百分点，利差也收窄了同样的幅度。

利差目前的状况

截至周三的30年期抵押贷款利率周平均值为6.71%（房地美数据），而10年期国债收益率周平均值为4.74%，两者利差为1.97个百分点。这几乎与2025年底和2026年初、即房利美与房地美（以及特朗普）宣布大规模MBS回购计划之前的水平完全一致。不过，这些读数仍比2023年中后期利差一度在3个百分点左右的水平窄约1个百分点。

许多因素会影响利差，包括：

• MBS市场动态： 规模约12万亿美元的MBS市场（仅次于国债市场的第二大债券市场）中的买卖双方。
• 美联储： 通过减持MBS，美联储导致利差扩大。在量化紧缩（QT）期间，利差在2022年末至2023年间扩大至约3个百分点。尽管QT已于2025年12月结束，MBS的缩表仍在继续。
• 房利美与房地美： 自2025年末以来，它们对自身MBS的回购推动利差收窄。

在房利美与房地美（以及特朗普）于1月8日宣布扩大回购计划之前，30年期固定抵押贷款平均利率为6.21%。到2月底，房贷利率已降至6.01%。但随着10年期收益率开始飙升，利率再次回升，目前已达6.71%，为一年多来最高，尽管有回购，利差仍停留在约2个百分点。问题是：如果没有这些回购，房贷利率会在哪里——超过7%？

对于关注后续走势的读者而言，值得关注的变量是10年期国债收益率的轨迹、美联储持续的MBS缩表速度，以及房利美与房地美回购计划的规模和持续时间——每一项都直接影响利差，并通过利差影响房主实际支付的抵押贷款利率。

美联储对利差的影响

在量化宽松（QE）期间，美联储购买MBS以收窄国债收益率与房贷利率之间的利差，并总体压低长期收益率，从两方面压制抵押贷款利率。利差收窄至1.5个百分点以下，随着国债收益率也下跌，房贷利率降至3%以下——即便当时通胀飙升至接近9%。

按照作者的说法，那段金融抑制时期造成了40年来最严重的通胀和有记录以来最大的房价暴涨，引发了如今所谓的“可负担性危机”。

QE于2022年初结束，QT于2022年下半年开始，当时美联储开始让MBS到期不再续作。美联储目前仍以每月约150亿至180亿美元的速度减持MBS，这一速度由MBS持有者在基础抵押贷款被还清或通过每月本金还款逐步偿还时所收到的本金过手支付决定。去年12月QT结束后，美联储开始购买短期国库券（T-bills）以替代MBS的缩表。

迄今为止，美联储已减持其在QE期间累积的MBS共8270亿美元，即30%，其中包括过去12个月的1900亿美元和过去四周的170亿美元。

2022年初QE的结束——此前市场已开始预期其结束——以及随后的QT和MBS减持，是当时利差扩大的主要因素。2024年QT放缓及2025年结束缓解了这一压力，利差到2025年底收窄了1个百分点。然而，持续的MBS缩表仍在给利差带来压力。

那个若隐若现的7%房贷利率

在6.71%的水平下，抵押贷款利率距离其在2023年（当时利差为3个百分点）曾突破过的7%关口并不遥远。房利美与房地美的回购似乎在利差层面抵消了美联储的MBS缩表，尽管这可能通过将这两家机构挤出国债市场而推高国债收益率。

这些回购可能是唯一使抵押贷款利率保持在7%以下的因素——它使利差维持在接近2个百分点，而不是任其进一步扩大。在这种情景下，一旦10年期国债收益率升破5%并持续保持在这一水平上方——而不是像它在2023年10月那样戏剧性地短暂触及5%后即回落——30年期固定抵押贷款利率将突破7%。

来源：Wolf Street