本周，一种说法在社交媒体上广泛传播：迈阿密已经变得比纽约市更昂贵。这个标题源自Bureau of Economic Analysis（BEA）的数据，该数据显示，迈阿密的生活成本首次高于纽约。

但“昂贵”一词需要放在语境中理解。生活成本指标并不是对标价的简单比较。它衡量的是当地价格相对于居民收入的水平。BEA的发现并不意味着迈阿密一套公寓的价格高于曼哈顿一套可比公寓。根据通过Federal Reserve Bank of St. Louis获取的数据，2026年5月，曼哈顿每平方英尺挂牌价中位数为1,489美元，是Miami-Dade County 465美元的三倍多。变化在于，相对于当地平均收入，迈阿密价格上涨的幅度高于纽约价格相对于纽约居民收入的涨幅。两座城市仍然都非常昂贵。

这一区别有助于解释，为什么这种比较可能掩盖居民在各自市场中的实际生活方式。生活成本指数包括一些类别，这些类别对曼哈顿租房者的影响可能很小，但会给迈阿密家庭带来沉重负担。汽车拥有成本是最大的差异之一，此外还有过去一年该地区不断上升的保险费、私立学校学费和餐馆成本。自2019年以来，南佛罗里达的消费者价格指数已上涨36%，在政府追踪的都会区中仅次于Tampa。这些成本与曼哈顿房地产价格是分开的，但它们很重要，因为可负担性不仅取决于醒目的住房价格，也取决于家庭的经常性开支。

问题在于可负担性

Douglas Elliman经纪人Michelle Griffith表示，自该报告发布以来，她一直收到相关问题。在她看来，核心问题是可负担性。

“Affordability now in Miami, especially—and listen, I feel really badly for the people who were living in Miami [before this influx of new residents], and now all of a sudden the restaurant costs are going up, the transportation costs are going up, insurance costs are going up, rent is going up, tuition to send your kids to school is going up.”

Griffith表示，这些压力对迈阿密居民来说是真实存在的问题。但她补充说，数据并未显示迈阿密在通常推动房地产定价的指标上已经赶上纽约。

“When we really break down the numbers, the jobs are based in New York City,” Griffith说。

根据NYCEDC的月度经济快照，截至2025年12月的一年中，纽约市都会区新增86,800个就业岗位，是迈阿密总数的两倍多，也超过Dallas、Philadelphia和Atlanta新增就业岗位之和。根据BLS地区就业数据，迈阿密都会区在同一12个月期间新增42,600个就业岗位，不到纽约总数的一半，尽管在两个都会区中迈阿密的百分比增速更快。

如果结合各地区规模来看，这些增长率呈现出不同含义。纽约都会区拥有近2,000万居民，即使新增86,800个就业岗位，仍只录得不到1%的温和增长率。迈阿密地区规模较小，人口为640万，只需大约一半的新岗位，就能产生高出约50%的增长率。与此同时，由于纽约都会区居民人数约为迈阿密的三倍，按人均计算，迈阿密创造就业的速度实际上更快：迈阿密每1,000名居民约新增6.7个岗位，而纽约约为每1,000名居民4.4个。

Griffith表示，迈阿密与曼哈顿之间的比较也取决于衡量的是哪些区域。

“As much as people like to put Miami up against Manhattan, if you look at prime locations and compare that to prime locations in Miami, we are still significantly higher on a price per square foot,”她说。

她指出，基础数据比较的是南佛罗里达一个较大范围与大纽约市地区。即便是迈阿密最昂贵的飞地Fisher Island，2026年第一季度每平方英尺价格也为2,391美元。根据总部位于纽约市的房地产评估和咨询公司Miller Samuel的数据，这一水平低于曼哈顿整体公寓每平方英尺2,431美元的平均价格。若将迈阿密核心地段与曼哈顿核心地段相比，Griffith说，“it’s not even a contest.”

“That article was really talking about affordability,”她说。“Whereas if you take New York City, our barriers to entry are very high, right? Our price points are very high. Our average rent has always been high.”

迈阿密很大一部分吸引力建立在“钱在那里更经花”的观念之上。因此，生活成本上升对这座城市而言代表着有意义的变化；而类似成本在纽约可能显得没那么剧烈，因为它们本来就处于高位。“Now they’re having affordability issues, and I think that’s really making people think twice about leaving New York,” Griffith说。“I found those headlines as a very pro-New-York-City stance.”

纽约仍是商业中心

Griffith还表示，她认为“就业只是跟随居民南迁”的说法如今已不再准确，尤其是在返岗办公要求逐步降低完全远程工作的普遍性之际。

“The jobs and the opportunities are still centered in New York, and Manhattan still offers better long-term real estate fundamentals,”她说。“The world’s wealth and businesses continue to converge in Manhattan. If you want to be in tech, you’re in San Francisco. But finance, fintech, entertainment? There are so many types of businesses that all converge in Manhattan, which gives reason for businesses to be here and people to live here.”

当被问及企业在迈阿密等城市开设卫星办公室时，Griffith并未否认这一趋势，但她表示自己并不认为这代表企业撤离纽约。她以J.P. Morgan作为明确例子。该银行已将迈阿密办公室规模扩大一倍，并在佛罗里达建立起目前约有16,400名员工的团队。然而在纽约，J.P. Morgan雇用超过20,000人，这是其最大的单一枢纽，并且最近启用了一座耗资30亿美元、面积250万平方英尺、可容纳14,000名员工的总部。

“These companies aren’t leaving New York,” Griffith说。“They’re adding Florida. New York is still the anchor.” 她补充说：“There are still so many people in finance which are here because this is the mecca for finance.”

根据Griffith的经验，两座城市之间的分化往往更多取决于人生阶段，而不是价格。“If you’re younger and you need a job, you’re coming to New York,”她说，并提到纽约的就业基础以及她认为无可真正替代的学校体系。她表示，客户退休后更常出现南迁，但即便如此，也往往不是完全离开纽约。

“That doesn’t always mean that they’re selling their place in New York,”她说。“It just means that they’re also picking up another property in South Florida to have a slower lifestyle.”

一些客户会按季节分配居住时间。Griffith提到，有些客户仍会在Hamptons度过夏天，因为按她的话说，佛罗里达在那段时间的炎热“is miserable.”

她还提到Tribeca在September 11之后的复苏。当时有人预测该社区已经走向终结，但几个月内便出现反弹，帮助10013连续二十年成为美国房价最高的邮编之一。根据Olshan Luxury Market Report，在7月13日至19日这一周，曼哈顿录得27份价格在400万美元及以上的已签合同，仅比前一周少两份。

“This is probably going to be one of my biggest years, and I’ve been doing this over 15 years,” Griffith说。

Griffith表示，无论迈阿密增加了多少成本，它仍未拥有纽约早已具备的东西。“You cannot replicate the lifestyle in Manhattan.”

本文最初刊登于Fortune.com。