马尼拉大都会的住宅房地产市场仍在复苏轨道上，但各细分领域的进展依然不均衡。较高的空置率、大量未售库存以及监管瓶颈，都在放缓改善步伐。尽管面临这些挑战，需求仍保持韧性，尤其是在经济型和可负担住房领域，凸显了在一个面临负担能力挑战的市场中，对可及住宅产品的持续需求；该市场还存在广为人知、估计达数百万套的住房缺口。

Colliers Philippines认为，住宅板块的复苏叙事已不再只是创造需求，而是越来越强调如何高效将供应推向市场，并与菲律宾购房者的需求和购买力相匹配。

可负担住房支撑市场

2026年上半年最强劲的需求来自售价介于P1.8 million至P3.6 million的住宅项目。经济型和可负担住房项目在公寓成交中占比持续提升，反映出买家对价格和融资成本日益敏感。这种价格敏感性也折射出更广泛的环境：Bangko Sentral ng Pilipinas在相当长一段时间内维持较高政策利率，使按揭融资成本保持在高位。

政府支持在这一趋势中发挥了关键作用。Pambansang Pabahay para sa Pilipino（4PH）计划，连同Pag-IBIG Fund较低的按揭利率和更高的贷款额度，扩大了住房拥有渠道，并刺激了首次购房者和终端自住买家的需求。这些措施帮助抵消了高利率和更广泛经济不确定性的影响。

开发商采取更谨慎的立场

尽管需求存在，开发商仍保持审慎。马尼拉大都会继续面对显著的库存积压，包括位于主要商业中心外围的大量即售单位。面对这一现实，许多开发商已将重点从推出新项目转向清理现有库存并维持利润率。租购模式已成为去化未售库存的一个有吸引力的选择。

项目开工与完工仍然低迷，第二季度仅有一个住宅公寓项目完工。

建筑成本压力、地缘政治不确定性以及对未售库存的担忧，共同促成了更为克制的开发环境。

马尼拉大都会以外市场获得动力

随着马尼拉大都会开发商变得更加挑选性，首都之外的住宅增长机会持续扩大。Cavite、Laguna、Batangas、Pampanga、Bulacan、Cebu、Iloilo、Davao和Negros Occidental等主要市场，无论是水平式还是垂直式开发，都录得强劲去化率。

休闲型和度假型项目也吸引了大量买家兴趣。Batangas、Boracay、Palawan、Bohol、Cebu和Davao等旅游目的地的项目需求表明，投资者和终端用户正越来越多地将目光投向马尼拉大都会之外的生活方式和投资机会。

构建更具包容性的住房市场

归根结底，菲律宾住宅市场并非缺乏需求。它真正需要的是更协调的努力，以更高效率交付住房、改善可负担性，并将机会扩展到马尼拉大都会之外。

Colliers Philippines认为，前进路径十分明确：加快审批，加强公私合作，支持可负担住房，并持续发展新兴区域市场。如此，行业便可走出库存挑战和空置压力，迈向一个更平衡、更具包容性、也更可持续的住房市场，从而支持长期经济增长。

在马尼拉大都会之外的关键地区，需求已经在等待。当前的挑战在于确保供应能够足够迅速地跟上需求。强有力的公私合作对满足这一需求至关重要。

Joey Roi Bondoc是Colliers Philippines研究部主任兼负责人。

joey.bondoc@colliers.com