6.69%的抵押贷款利率并不高。通胀才是高的。

经季节性调整后，7月独栋住宅成屋销量较6月下降1.9%，连续第二个月环比下滑，年化销售速率降至369万套，据全美房地产经纪人协会今日发布的数据。销量仍深陷于过去四年一直处于的低位区间。该区间在美联储2022年开始加息后形成，并在此后持续，即便经济仍在不断创造就业岗位，这凸显了锁定效应——房主不愿放弃利率锁定在3%或以下的抵押贷款——如何持续制约供应和周转。

与往年7月相比：

2025年：+0.8%（同比）

2024年：+2.5%

2023年：+1.9%

2022年：-15.4%

2021年：-30.6%

2019年：-23.3%

2015年：-24.1%

2009年：-5.1%（房地产崩盘）

1996年：-3.7%

7月独栋住宅供应量升至4.6个月，为2016年夏季以来最高水平。供应量反映的是库存与销售之间的关系。随着销量进一步走弱，库存增至140万套独栋住宅待售。库存上升与销量停滞并存的局面，在历史上往往将议价能力转移至买方，但对价格的影响在不同市场间差异显著。

7月公寓和合作公寓销量经季节性调整后环比持平（四舍五入至最近的一万套），年化速率为37万套。该数字仅略高于数据系列中的历史最低值，该系列始于2011年末。

与往年7月相比：

2025年：0%（同比）

2021年：-47.9%

2019年：-36.2%

2012年：-27.5%（数据系列中的首个6月）

公寓供应量升至6.6个月，与2025年5月、6月和9月持平，达到2012年以来最高水平。公寓市场在阳光地带和佛罗里达市场承受了特别大的压力，疫情期间以投资者为主的大量购买已让位于不断攀升的保险成本和业主委员会费用上涨。

各地区销售情况

成屋（包括独栋住宅、公寓和合作公寓）销量经季节性调整后环比在南部（-3.1%）和中西部（-2.0%）均下降，两地均为连续第二个月下降。西部销量持平，东北部增长2.0%。

与2019年同月相比，各地区销量均有所下降：西部（-37%）、东北部（-27%）、中西部（-24%）和南部（-19%）。四个地区的分区地图见文章下方评论区顶部。

在南部，7月经季节性调整的年化销售速率较6月下降3.1%，连续第二个月下降，至186万套。

与往年7月相比：

2025年：0%（同比）

2024年：+2.8%

2023年：0%

2022年：-14.3%

2019年：-19.1%

2018年：-17.3%

在西部，7月经季节性调整的年化销售速率持平于73万套。

与往年7月相比：

2025年：+1.4%（同比）

2024年：-2.7%

2023年：-1.4%

2022年：-17.0%

2019年：-36.5%

2018年：-38.7%

在中西部，7月经季节性调整的年化销售速率下降2.0%，至97万套。

与往年7月相比：

2025年：+2.1%（同比）

2024年：+4.3%

2023年：0%

2022年：-19.2%

2019年：-23.6%

2018年：-23.6%

在东北部，7月经季节性调整的年化销售速率上升2.0%，至50万套。

与往年7月相比：

2025年：0%（同比）

2024年：+2.0%

2023年：+4.2%

2022年：-20.6%

2019年：-26.5%

2018年：-27.5%

抵押贷款利率并不高；通胀才是高的。

据Freddie Mac上周三的每周测量数据，30年期固定抵押贷款平均利率升至6.69%。

抵押贷款利率通常追踪10年期国债收益率，后者目前为4.69%，但抵押贷款利率更高，两者之间的利差会有所变化。通胀一直居高不下，市场担忧其无法回落至较低水平，这也是10年期国债收益率处于4.69%的原因之一。

当前的抵押贷款利率处于美联储2009年开始QE之前所见范围的低端。该计划涉及购买数万亿美元的抵押贷款支持证券，以压低抵押贷款利率并支撑房价。

疫情期间的大规模QE将抵押贷款利率推至3%以下，而此时通胀率正向9%攀升，导致经通胀调整后的实际抵押贷款利率深度为负。再加上购房者试图锁定这些利率的FOMO（错失恐惧）情绪，这些因素共同推动了2020年中期至2022年中期房价的飙升。美联储的印钞策略最终促成了当前的可负担性危机和高通胀。

多年来我们一直在说：房地产市场——买方、卖方以及其中的每一个人——都需要适应这些抵押贷款利率。

全国价格、地方价格、通胀与工资增长

7月独栋住宅全国中位价同比小幅上涨1.9%（未经季节性调整）。环比来看，降至440,300美元。

自2022年末以来，广泛通胀和全国工资增长已超过独栋住宅全国中位价的涨幅，从而在多年间非常缓慢地缓解了可负担性危机——该危机由截至2022年中期两年内全国中位价40%的暴涨所致，而此次暴涨是在已经高企的房价基础之上发生的。

价格暴涨于2022年6月结束。此后四年间：

独栋住宅全国中位价：截至7月上涨4.6%。

消费者价格指数（CPI）：截至6月上涨13.2%。

平均时薪：截至7月上涨16.9%。

但全国中位价对于买卖房屋的人来说并不重要。地方价格才是关键，而各地差异很大。

独栋住宅价格在15个较大市场已下降10%至26%，包括：

Austin, TX：-26%

Oakland, CA：-25%

New Orleans, LA：-20%

Sarasota County, FL：-17%

在其他一些较大城市，独栋住宅价格继续创出新高。这些城市中同比涨幅最大的为：

New York City：+4.1%

Chicago：+4.4%

Milwaukee：+3.6%

疫情期间人口迁入推动暴涨的市场与长期存在供应限制的市场之间的分化，已成为本轮周期的一个标志性特征。Austin和Sarasota等在2020-2022年吸收了超额需求的市场经历了最急剧的逆转，而价格上涨较为温和的东北部和中西部城市则表现出更强的韧性。

公寓和合作公寓的全国中位价同比上涨2.2%。

从地方来看，30个较大市场的公寓价格已从高点下跌15%至33%，其中多个市场已跌破2006年的峰值。从峰值算起：

Cape Coral, FL：-33%

Oakland, CA：-32%

Petersburg, FL：-29%

Austin, TX：-28%

Fort Myers, FL：-27%

Sarasota County, FL：-24%

Garland, TX：-21%

Tampa, FL：-21%

以Oakland为例。全国公寓中位价对特定市场的公寓买卖双方来说其实并不重要（全部30张图表见此）。

如果您错过了：房地产市场需求的又一次打击：外国买家购买量已从峰值暴跌76%。