科蕾塔（化名，为保护其身份）坐在桌旁喝茶时，讲述了她在佛罗里达州中部社区生活的沮丧——她说，业主协会（HOA）在那里对居民拥有支配性的权力。

科蕾塔是一位有三个孩子的黑人母亲，从事过房地产行业，已经在这个如今以拉美裔为主的社区生活了20多年。她说，曾经的愤怒早已被冷漠取代。

“我不认为【社区开发商】原本打算让它成为一个拉美裔占多数的社区。……他们期待的是某个特定经济阶层的人搬来这里。我认为他们当时想把那些他们觉得不属于这里的人排挤出去。我认为他们正在这样做，而且一直是这样做的。”

科蕾塔是汉密尔顿学院社会学助理教授Stephanie A. Dhuman在2017年至202年间访谈的47名社区居民之一，这项研究旨在考察在HOA管理下有色人种居民的生活经历。所有受访者都自认为拉美裔、加勒比裔或黑人。

居民们一次又一次地讲述着同样的故事：HOA管理方明确向他们传达了他们不属于这里的信息，但不断上涨的房价让他们无力搬走。许多人还担心，即使搬走也无济于事。

近一半的佛罗里达州居民生活在HOA管理的社区中——这是全美各州中最高的比例。而且这一现象并不限于佛罗里达州。在美国全国范围内，80%的新建独栋住宅小区住房以及60%的总体新建独栋住房都由HOA管理，这意味着像科蕾塔这样的家庭即使搬走，很可能最终还会落入另一个HOA的管辖。

Dhuman根据其研究指出，业主协会扮演着社会学家所称的“种族化组织”的角色。这类组织虽然表面上中立——甚至本意中立——却可能制造并维持不平等。它们可以削弱种族化群体（即被认为与白人多数群体不同的群体）的自主性，并使资源的不平等分配合法化。在这些组织内部，被视为白人往往意味着优势和权力，而组织正式声明的规则与其实际行动之间可能存在巨大差距，这种差距往往由种族因素塑造。Dhuman认为，就其结构而言，HOA符合所有这些特征。

规则与管制

HOA是一种私人治理形式，由选举产生的志愿董事组成的管理委员会领导。委员会经常监督居民的美学选择，以保持社区外观的一致性，但其权力远远超出对油漆颜色和围栏位置的管制。

HOA委员会充当政策制定者，制定并执行社区限制、罚款和处分。在某些情况下，HOA甚至拥有法律权力，在业主未支付HOA费用或分摊款时对其房屋行使止赎权。

HOA制定并选择执行的政策有时会引发争议。2019年，佛罗里达州的一个HOA因要求一名退伍军人摘除她的波多黎各国旗而登上头条——这一事件正体现了Dhuman框架所聚焦：形式上中立的规则在实践中以受种族因素影响的方式偏离本意。

协会的管辖范围往往超出有关旗帜或个人财产装饰的规定，还包括赞助与文化庆典和社区服务相关的活动和事项。这意味着许多HOA对家庭装饰以及居民的公共聚集活动——游行、节日庆典和节日聚会——都有一定程度的控制权，甚至包括究竟庆祝哪些节日。

天生具有排他性

美国大约有37.3万个HOA，影响着超过7800万美国人的住房。然而，各州在委员会成员如何选举、他们是否必须居住在HOA范围内等问题上缺乏一致的法律。即使在有相关法律的州，不同协会之间的监管准则也常常各不相同。

尽管联邦法律限制了HOA的绝对权力，但这些组织通常以拥有实质性控制权的私人政府实体形式运作。研究表明，它们还充当着排斥性空间，维持居住隔离并偏袒社会经济地位较高的人群。

2024年的一项调查发现，生活在HOA之下的美国人中，不到一半的人认为有HOA会让社区变得更好，而每10人中就有1人曾因HOA相关原因考虑过卖房。

HOA收取会费——佛罗里达州的中位数为每月230美元，一些业主每月支付超过500美元——这些费用通常与额外的社区设施挂钩。因此，HOA天生具有排他性：支付会费所需的额外收入对许多潜在购房者构成了一道准入门槛。这种排斥往往沿种族界线分布，成为维持种族隔离的一种方式——而在实践中，这种隔离被视为维持房产价值的手段。

投票压制

这一动态的另一端，是被边缘化的家庭。在研究过程中，Dhuman反复听到居民对自身缺乏话语权的感受。受访者中没有人在目前参加HOA会议；过去参加过的人早已停止参加，因为他们觉得参加毫无意义。

许多居民表达了他们对HOA内部所谓投票压制的沮丧。协会制定了业主如何以及何时投票选举委员会代表的规定。在这个佛罗里达社区，HOA决定不允许委托投票，即不允许业主指定邻居代为投票。相反，每位业主必须在委员会指定的日期和时间亲自到场投票——总是在周二，居民们认为这种安排让人难以参与。

HOA还只允许登记在册的业主投票，将其他家庭成员和租户排除在外。根据协会章程，租户甚至不被允许参加会议，因为这是赋予业主的一项“特权”。

章程同样将居住在多代同堂家庭中的居民排除在外，例如Dhuman称作埃莱娜的一位女士。这类居住安排在像埃莱娜这样的拉美裔家庭中更为常见，尽管埃莱娜承担着房屋的按揭还款，她仍被禁止为HOA代表投票。

她愤愤不平地说：“我不被允许投票。也不允许委托投票。我儿子【登记的业主】工作时间疯狂。他凌晨3点起床去上班，回到家吃完晚饭就直接睡觉……他从来赶不上。投票应该安排在周末。”

就连投票日期和时间如何通知居民，也由HOA控制。根据章程，协会无须在其实体办公室之外公布这一信息，而该办公室位于社区的一端。

限制美国梦

这个故事远不止油漆颜色和围栏。自20世纪30年代以来，“红线政策”等历史性歧视做法一直在全国范围内阻碍黑人和拉美裔家庭的购房。在1968年联邦《公平住房法》将住房领域的种族歧视定为非法半个多世纪，所有群体的住房自有率都在上升，但上升的速度并不平等。人口普查数据显示，黑人住房自有率为45%，仍低于所有其他种族群体，而非拉美裔白人的住房自有率为73%——两者之间的差距持续存在。

随着种族财富差距继续扩大，黑人和拉美裔居民仍然更有可能租房而非拥有住房。与此同时，美国的HOA数量逐年攀升，这引出了一个问题：住房的未来将会是什么样子？

被种族化的少数族裔将以业主和租户的身份越来越多地居住在HOA之中。住房自有长期以来一直是美国梦的标志，但这个梦想以自主权、话语权和公平待遇为前提。当HOA将少数族裔居民的参与和文化排斥在外时，它们实际上削弱了住房自有对这些居民的价值。

作者：Stephanie A. Dhuman，汉密尔顿学院社会学助理教授。

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