对于房产不在联邦指定洪水区内的房主而言，洪水似乎往往是别人的问题。没有规定要求他们购买洪水保险，地图也显示他们没有风险。然而，现实可能截然不同。

越来越多的证据表明，面临洪水风险的住宅数量远超FEMA的100年一遇洪水地图所显示的水平——据一项估算，多出约600万套，总计达1460万处房产。这些官方地图普遍过时，有些已有20年历史。即便更新，它们通常也依赖历史洪水数据，而非对未来风险的预测。"百年一遇洪水"这一说法很容易被误解：它指的是任一年份发生概率为1%的事件，而非一个世纪才出现一次——对于评估标绘区域之外的住宅是否真正安全的人来说，这一区别至关重要。

但还有另一个问题，是重新划线无法解决的。FEMA的洪水地图只回答了一个问题：洪水是否可能到达我的社区？它们并不评估单个住宅的风险，也不评估水位上涨时可能造成的影响。要理解这些影响，需要更全面的数据，包括该住宅可能出现的洪水深度、建筑的年龄和施工质量以及保险覆盖情况。

同一条街，不同的风险

一旦将这些因素考虑在内，住宅的真实洪水风险远比地图显示的更为复杂。数据显示，同一条街上的两栋住宅即便位于同一洪水区，也可能面临截然不同的洪水风险。

一栋住宅可能较新、维护良好并持有洪水保险。另一栋可能老旧数十年，位于同一条街的低洼处——洪水时积水更深——年久失修且没有保险。同一场风暴会给这两户人家带来截然不同的困境，以及截然不同的恢复之路。

社区平均值会让人难以判断哪些住宅可能遭受最严重的打击。然而，了解单个房产的风险，对想要保护住宅的居民和对决定有限防洪资金去向的地方官员都至关重要。

以上是研究洪水如何影响住宅及其居民的研究人员得出的结论。为了解逐户差异的重要性，文章作者——莱丝大学的Yilei Yu和James R. Elliott以及亚利桑那州立大学的Dylan Connor——与同事亚利桑那州立大学的Aaron Flores和科罗拉多大学博尔德分校的Sara Meerow一道，为休斯敦及其所在的哈里斯县近100万套住宅建立了详细的洪水风险评分。研究结果发表于同行评审期刊《Applied Geography》的一项新研究中。

该团队此前在休斯敦的研究发现，该市有记录的10万栋易受洪水影响的建筑中，超过一半目前位于官方洪水边界之外，而这些被忽视的建筑更有可能状况不佳且没有保险，当洪水来袭时它们尤其脆弱。新研究有助于社区定位这些住宅。

使住宅脆弱的四个因素

为了更好地了解每个家庭的脆弱性，研究人员对每套住宅综合了四类信息：

• 水： 在百年一遇洪水事件（定义为任一年份发生概率为1%）中，该住宅处的洪水可能有多深？研究团队采用全国洪水模型对哈里斯县地块级洪水深度的估算地图，并记录每处住宅的估算深度。
• 建筑： 住宅有多老旧，建造和维护状况如何？老旧、质量较差且失修的住宅在洪水进入建筑结构时往往损失更严重。由专业评估师收集的县评估记录可以为做出此类判断提供关键信息。
• 流动性： 附近道路有多繁忙？对于每套住宅，研究人员测量了约半英里和3英里范围内的典型交通量。周边道路越繁忙，洪水对通勤、上学和就医出行的干扰就越大，救援人员进入和被困居民撤离的难度也越高。
• 财务： 修复住宅需要多少费用，附近有多大比例的住宅持有洪水保险？这两项都无法阻挡洪水，但都反映了恢复的成本。

选择这四项标准是因为洪水研究一致强调了它们对社区遭受洪水打击程度的重要性：抵达的水量有多少、建筑的承受能力如何、人们能否正常出行，以及业主的修复账单有多大。它们并非唯一可行的衡量指标；城市可以根据可用数据在每个类别中采用其他替代指标。

研究发现

同一社区内的住宅可能具有截然不同的洪水脆弱性评分。研究发现，同一社区内部各住宅之间的评分差异大于不同社区之间的差异。

在实践中，这意味着了解一个社区的洪水风险并不一定能说明洪水会对任何单套住宅造成多大冲击。一个社区可能平均来看安全，却包含全县风险最高的部分住宅；而在高风险社区中也可能存在许多防护良好的住宅。研究人员指出，问题的很大一部分在于建筑层面，而非社区或邮政编码层面。

居民和社区可以做什么

房主可以自行核查其中若干风险。他们可以询问久居的邻居或市洪泛区办公室，该住宅或街道是否曾遭洪水；在当地房产记录中查询住宅的房龄，并请检查员评估其状况；了解上班和上学路线是否容易积水；并核查自己是否持有洪水保险以及其承保范围。大多数房主保单不承保洪水损失，这也是洪水保险需要单独购买的原因。

社区可以用自己的数据套用同样的方法，定位那些因社区平均值而掩盖了援助需求的特别脆弱的住宅。他们可以从现有的地址级洪水评分入手，例如First Street的评分，再添加有关建筑、道路和保险的本地记录。这些额外的细节非常重要，因为官员们可用于房屋防洪加固、改善排水和帮助家庭灾后恢复的资金有限。关于建筑和洪水风险的更好数据有助于他们明智投资。

与休斯敦研究类似的数据在美国大部分地区都存在，因此其他易受洪水影响的城市也可以采用同样的方法，让逐户洪水评分惠及更多社区。

洪水不会止步于地图上的线条，也不会以同样的方式冲击一条街上的每栋住宅。研究人员认为，居民和地方洪水管理部门是时候据此做好准备了。

Yilei Yu是莱丝大学地理学高级研究员及博士后研究员。Dylan Connor是亚利桑那州立大学地理科学与城市规划副教授。James R. Elliott是莱丝大学社会学教授。

本文依据知识共享许可协议转载自The Conversation。原文最初刊载于Fortune.com。