房产顾问表示，菲律宾央行（BSP）最新一次加息后，借贷成本上升可能削弱住宅物业需求，不过补贴住房贷款或为符合条件的购房者提供一定缓解。

"更高的利率很可能推高抵押贷款利率，这确实会对吸纳量产生不利影响。我们已经开始看到大量买家退出，" Colliers菲律宾研究总监兼研究主管Joey Roi Bondoc周二在公司第三季度市场简报间隙告诉BusinessWorld。

10月22日，货币委员会将作为银行体系贷款成本锚定的隔夜逆回购基准利率上调50个基点至5.5%。分析师指出，更高的政策利率最终可能传导为抵押贷款成本上升，尤其是对新借款人以及现有贷款即将重定价的借款人。银行将更高政策利率传导至住房贷款定价的速度，现在是影响住宅吸纳量的关键变量。

补贴贷款规模扩大
与此形成对照的是，根据人类定居与城市发展部（DHSUD）数据，住房发展互助基金（即Pag-IBIG基金）今年前九个月发放的社会保障性住房贷款增长近两倍。

社会保障性住房融资同比增长172%，从去年同期的44.5亿比索增至121.0亿比索，获融资住房数量增长173%，从3,987套增至10,904套。

在扩大的"Pambansang Pabahay para sa Pilipino"（4PH）计划下——该计划是政府为解决国家长期住房缺口而推出的旗舰住房计划——购买社会保障性住房单元的合格借款人可享受3%的补贴利率。Pag-IBIG基金还为超过社会保障性住房上限、最高至490万比索的合格住房贷款提供4.5%的促销利率，对超过490万比索、最高至1,000万比索的贷款提供5.75%的促销利率。两项促销利率在贷款前三年内固定不变。

这一利率组合对整体市场意义重大：随着市场抵押贷款定价承压上行，补贴和促销利率窗口为合格借款人提供了一定程度的保护，使符合政府支持利率条件的借款人与按市场条款借款的借款人之间的可负担性差距日益扩大。

Savills菲律宾研究总监Dino Palanca表示，补贴住房贷款利率有助于减轻每月还款压力，尽管不断上升的生活开支和建筑成本继续拖累可负担性。

"更低的利率可以通过减少每月摊还额产生显著影响，" Palanca先生在Viber消息中表示。"然而，利率只是可负担性等式的一部分。通胀继续通过食品、交通、水电及其他日常开支影响家庭预算。建筑成本也会影响开发商能提供的价格。"

开发商调整产品结构
随着成本上升和需求变化重塑住宅市场，房地产开发商也在重新评估其住房产品。

Hausland Holdings, Inc.总裁兼首席执行官Christopher Ryan T. Tan表示，邦板牙省和克拉克地区的开发商也面临类似的经济压力。

"我认为邦板牙省，特别是克拉克地区无法独善其身。我们也在面对同样的问题，" Tan先生在Colliers简报会的炉边谈话中表示。

他表示，公司提供覆盖不同价格区间的住房产品，以响应不同购房者的需求。Hausland还通过Fiesta Communities, Inc.将其规划的社会保障性住房承诺从此前的9,000套提高至21,000至27,000套之间。

"我们已经增加了Fiesta Communities社会保障性住房[项目]的规模。[此前]我们承诺9,000套，[但现在]我们将其大幅提高[至] 21,000至27,000套，"他说。

土地与建筑成本
房产顾问表示，除融资成本外，开发商还面临土地供应、建筑支出和项目审批等方面的挑战。

"土地供应和建筑成本仍将是主要考量因素，尤其是在需求增长但合适土地日益昂贵的地区，" Palanca先生说。

他补充说，持续的住房项目供应需要高效的审批流程、基础设施开发以及可获得可开发土地。

Bondoc先生表示，大马尼拉以外的开发商可考虑在大型基础设施项目完工前购入土地，以控制收购成本。"在大马尼拉以外，理想的做法是开始土地储备，"他说。他指出，在新路网完工前锁定地块，可使开发商在潜在价格上涨之前获得土地。

另一方面，Tan先生提到由菲律宾、美国和日本共同参与的吕宋经济走廊计划，认为这是支撑邦板牙省和丹辘省住房需求的因素之一。

"美国政府和日本政府对开发克拉克和新克拉克城的大力支持，正在拉动大量需求，不仅限于邦板牙省，还包括丹辘市和丹辘省，"他说。

他将邦板牙省的克拉克、马巴拉卡特、安赫莱斯和圣费尔南多，以及丹辘省的新克拉克城列为受益于区域发展关注的地区。随着市场消化BSP更高的政策利率，走廊跨境基础设施承诺的推进情况，以及扩大的4PH补贴能否通过Pag-IBIG维持其贷款增长势头，都是值得关注的信号。

来源：BusinessWorld — Juliana Chloe A. Gonzales报道。