比尔·阿克曼表示，纽约市生活成本高企的原因不是资本主义，而是市政厅。

在接受 Fortune 主编 Alyson Shontell 为 Fortune 500 Titans and Disruptors of Industry 播客系列所做的长篇采访时，Pershing Square 首席执行官认为，纽约的可负担性危机是政策失灵，而不是市场失灵——而市长佐赫兰·曼达尼的冻结租金议程正在让问题进一步恶化。

“让我们把纽约市当作一个缩影，从住房成本说起，”阿克曼告诉 Fortune。“它之所以这么高，是因为左翼市长让开发商在这里建房变得非常困难，而曼达尼通过冻结租金，只会让问题更严重。”

这些言论发表之际，距离自称民主社会主义者的曼达尼上任已过去数月，他也兑现了一项标志性的竞选承诺：6 月，纽约市租金指导委员会以 7 比 1 投票决定，对近 100 万套租金稳定公寓的一年和两年租约冻结租金，这是该市历史上首次对两年租约实施此类冻结。曼达尼称这一投票是“纽约市租户的历史性胜利”。阿克曼则持相反看法。

一分为二的市场

阿克曼的核心论点是结构性的。他说，纽约的租金稳定制度实际上把住房市场一分为二，房东通过提高另一部分租户的租金来弥补被冻结的收入。

“在纽约市许多建筑里，大约一半租户住在租金稳定公寓里，租金被冻结，另一半则按市场价支付租金，”阿克曼说。“所以房东会提高自由市场那一半的租金，以产生足够的现金流来支付利息支出。这是导致可负担性问题的糟糕政策。”

他还指出了租金管制的另一项后果：由于现行规则下无法收回翻修成本，房东把部分单位撤出市场。他说：“大约有 60,000 套房源因为在租金管制下无法收回翻修成本而退出市场。”截至 2026 年 4 月，州政府报告称，空置的租金稳定公寓超过 57,000 套。

倡议组织和城市数据长期跟踪大量空置租金稳定房源，不过其根本原因仍有争议。租户团体和一些住房研究人员认为，长期来看，放松管制而不是稳定租金，对可负担性造成了更大损害，并指出 1994 年至 2019 年间有超过 300,000 套住房被解除管制。租户倡议者引用的一项穆迪分析发现，到 2030 年，五年租金冻结只会让全市约 6% 的多户住宅贷款面临违约风险。

能源成本与“多建房”论点

阿克曼也将同样的批评延伸到纽约的能源成本上，他认为这同样源于政策选择，而非市场力量。

“为什么纽约州的能源成本这么高？因为我们关闭了核电，管道审批要 15 年，还禁止了水力压裂——所以我们不得不从宾夕法尼亚进口天然气。这就是糟糕的政策，而我们完全可以通过更好的政策解决很多问题。”

阿克曼这里可能指的是 Constitution Pipeline。该管道于 2012 年提交审批申请，但纽约州环境保护部门于 2016 年拒绝了所需的水质许可，第二巡回上诉法院于 2017 年维持了这一拒绝；在多年监管停滞后，公司于 2025 年 11 月撤回申请——距离流程开始约 13 年，而管道从未建成。

在房地产政策方面，他拿纽约与另外两个例子作对比。他说，佛罗里达是“一个管理得极其出色的州，最近纯粹通过良好政策投票决定取消房地产税”。这一说法略有夸张，但大体符合当前进展——佛罗里达州议会已将一项减免房产税的措施列入 2026 年 11 月的选票，且仍需获得 60% 选民支持；该措施将逐步提高宅基地豁免额度，而不是直接取消房产税。

阿克曼说，奥斯汀的租金“显著下降，因为那里很容易建房”——这一供给侧论点也得到了研究人员呼应，他们称纽约的住房短缺是通过分区和审批改革“自我造成且可以解决的”。这并不夸张，因为奥斯汀的租金已经连续几年下降。

阿克曼从这些例子中得出了明确结论：“如果你让人们想住的地方变得很难建房，而且不让房东收回翻修成本，他们就会把房源撤出市场。”

他希望保留的财富——以及他不想要的税

阿克曼对住房问题的批评，与他更广泛的城市财富观密不可分。他肯定了亿万富翁 Ken Griffin 投资纽约市并为一套公寓支付约 250 million 美元的做法（这一购买曾成为一段颇具争议的曼达尼 TikTok 视频的主题）。

“这笔购买让一栋楼在经济上可行，从而创造建筑工作岗位，并吸引缴税的富裕居民，”阿克曼说。

“你希望高收入者——他们只占人口中很小一部分——缴纳很大一部分税收，”他说，并估计收入最高的 10% 人群贡献了 70% 的税收收入。“这并不特别不公平。但你不想让 Elon Musk 这样的人因为这里的税制而不愿把企业落在这里。”

他还把这一观点直接延伸到对曼达尼另一项主要税收设想的反对——即对非居民拥有的第二套住房征收“pied-à-terre”税——以及对加州财富税的批评，警告这类税费往往不会停留在最初的范围内。

“他们说这是‘一次性’的，但从来都不是一次性，”阿克曼说。“所得税起初也很小，而且只适用于少数人。”

Fortune 近期的另一篇报道指出，曼达尼推动的 pied-à-terre 税方案也遇到了一些复杂情况，原因与纽约市大量未登记的“ghost cars”和缺席业主有关，这进一步说明此类税收在实践中难以执行。

谈到社会主义时，阿克曼没有保留：“答案不是社会主义——社会主义是一场灾难。”随后他警告说：“如果曼达尼成功实施这些计划，看看纽约市会发生什么。”

阿克曼对曼达尼的公开反对可以追溯到市长初选期间，当时他承诺资助一位中间派替代人选，并称曼达尼的纲领“对纽约市是灾难性的”。

亿万富翁对资本主义的辩护

住房争论只是阿克曼在采访中更大论点的一部分：相比政府再分配或慈善，资本主义才是解决可负担性和不平等问题最有效的工具。

阿克曼长期表示，一个人一生的价值，最终取决于他对尽可能多的人产生了多大的正面影响。

他还把这场讨论与股票投资所谓的“财富效应”联系起来，称近一半美国人没有参与股市上涨，并将这种现象部分归因于对曼达尼这类候选人的支持。

阿克曼没有认为美国过度依赖股市财富，反而持相反观点。

“工资的复利增长速度不可能像股票那么快，所以每个人都需要参与股市，才能相信资本主义，”阿克曼说。他正是以这一理由向特朗普政府推介后来成为“Trump savings plan”的方案——一种 401(k) 式账户，由政府匹配缴款，面向没有雇主退休计划的工人。

阿克曼的判断是否与纽约的住房数据相符仍有争议，但随着曼达尼的租金冻结措施开始生效，围绕谁该为纽约的可负担性困境负责的争论只会更加激烈。拥有 2.7 million 关注者并可直接接触白宫的阿克曼，显然不会轻易退出这场争论。

在本报道中，Fortune 记者使用生成式 AI 作为研究工具。编辑在发布前核实了信息准确性。

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本文最初发表于 Fortune.com