洲际交易所（Intercontinental Exchange, Inc.，简称ICE）是全球领先金融市场技术与数据提供商之一，为全球资本市场提供支持。该公司发布了2026年10月ICE抵押贷款监测报告。分析发现，随着房贷利率攀升，可调利率抵押贷款（ARM）重新引起借款人兴趣，ARM在利率锁定中的占比超过11%，创近四年新高。这一转变发生之际，ICE合规30年期固定利率指数于9月24日达到7.2%。与固定利率贷款不同，ARM在设定的 introductory 期限（通常为5年、7年或10年）内保持初始利率稳定，之后根据标的指数定期调整——当固定利率定价上升时，这种结构重新受到借款人关注。

“对于寻求缓解当前较高固定利率压力的借款人而言，ARM的吸引力正在上升，但整个市场对可调还款的敞口仍相对有限，”ICE抵押贷款与住房市场研究主管Andy Walden表示。“目前有310万笔活跃的一留置权ARM，为5.5年来最多，但它们仅占活跃抵押贷款的5.6%。而且由于大多数较新的ARM仍处于introductory期限，只有约三分之一的活跃ARM已开始调整。”

正在调整的ARM数量降至25年多来最低水平

目前仅有105万笔活跃ARM贷款已完成首次重置并以可调利率贷款形式运行，为25年多来最低水平。2022年以来发放的ARM中，超过90%仍处于introductory固定利率期限，而大多数已重置的ARM发放于十多年前，并已在2022-2023年美联储紧缩周期中经历了利率调整。由于这部分调整中的贷款是ARM组合中还款随利率环境变动的部分，其规模较小也印证了报告的观点：整个市场对可调还款的敞口仍然有限。

美联储加息对存量借款人的影响预计温和且渐进

美联储近期加息预计对大多数存量ARM借款人的影响温和且渐进。假设25个基点的加息完全传导至底层ARM指数，受影响的借款人中位数每月还款额将增加约14美元。较新发放的贷款余额通常较高，其每月还款中位数增幅可能更明显，约为53美元。这些变化到来的速度取决于每笔贷款的底层指数和调整条款，因此影响是在调整中的贷款群体中逐步显现，而非同时冲击所有借款人。

预计2027年ARM首次重置规模仍相对有限

预计2027年ARM首次重置规模仍相对有限，但部分借款人可能面临较大还款变化。约18万笔ARM定于明年进行首次重置，较2026年的约15万笔小幅上升，另有15.5万笔目前定于2028年。在明年的重置中，约7.4万笔2020年发放的7年期ARM预计还款中位数增幅最大，约为每月1,066美元，即36%——这反映了其较低的初始利率、较高的余额和较高的周期性利率上限。重置时间直接取决于贷款发放日期，因此这一前瞻性日历反映的是较早的放贷批次，而非当前的锁定活动。

房屋净值借款人将更快感受到短期利率变化

短期利率变化预计更快传导至房屋净值借款人。房屋净值信用额度（HELOC）通常直接与最优惠利率挂钩并按月重置。ICE的McDash房屋净值数据显示，二留置权HELOC的未偿余额中位数为44,000美元，利率中位数为7.4%。25个基点的加息将使月供中位数增加约9美元。这种按月重置机制意味着，房屋净值借款人感受到短期利率变化的速度远快于大多数仍处于多年introductory期限内的一留置权ARM借款人。

越来越多借款人通过预付费用降低利率

借款人也越来越多地通过预付费用来降低房贷利率。积分点是在成交时支付的预付利息，以换取更低的利率，实际上是以前期成本换取更低的月供。为压低利率而支付积分点的借款人比例在8月达到50%，为2025年初以来最高。与此同时，获得临时性利率买断的借款人比例仍接近近年低点。

“利率环境的变化对不同借款人的影响取决于贷款发放时间和结构，”ICE抵押贷款技术总裁Bob Hart表示。“这使得及时的数据和互联的技术尤为重要。ICE为放贷机构和服务机构提供所需的信息和工具，帮助它们了解整个贷款组合的动态，并随着借款人需求的变化为其提供支持。”

来源：GlobalFinTechSeries