Ужесточение правил кредитования вытесняет спекулянтов с рынка торгов

26-летняя Ким Юджи тяжело вздохнула. «Не получилось», — сказала она. — «Я так надеялась».

Это было утро 24 августа в зале №101 Сеульского окружного суда восточного района в районе Сонпа. Объектом торга был малоэтажный многоквартирный дом, который в Корее называют «виллой», расположенный в квартале Амса района Кандон, с оценочной стоимостью 504 миллиона вон (370 000 долларов). На него претендовали 11 участников торгов — больше, чем на любое другое дело того дня. Ким взяла отгул на утро, чтобы сидеть рядом со своим старшим братом, 31-летним Ким Бомджуном, который впервые участвовал в торгах по недвижимости. Он оценивал свои шансы примерно в 80 процентов.

Затем судья объявил результат. «Наивысшая ставка по данному делу — 436,07 миллиона вон», — сказал он. Ким Бомджун предложил 370 миллионов вон, не добрав 66,07 миллиона вон до победной ставки. Брат и сестра не задержались из-за проигрыша — им пришлось вернуться на работу тем же вечером.

Они не были единственными молодыми участниками торгов в зале. Присутствовало около 10 человек в возрасте 20–30 лет, среди них — 27-летняя Кан Джиюн, проигравшая ставку за виллу в квартале Пхадан.

«Жильё в Сеуле настолько дорогое, что я искала способ купить его как можно дешевле, и так узнала о торгах», — сказала она. — «Сегодня я проиграла, но не слишком расстроена, потому что накопленный опыт со временем может привести к хорошей возможности и хорошему дому».

Рост цен на жильё и ужесточение регулирования недвижимости подталкивают всё большее число корейцев в возрасте 20–30 лет в суды. Без помощи родителей им неимоверно далеко до покупки квартиры в Сеуле, даже если растянуть свои финансы до предела. Поэтому они покупают виллу на торгах и ждут возможности обменять её на лучшее. Рынок судебных торгов сложен и рискован, и годами он принадлежал中年 специалистам, умевшим его читать. Вопрос в том, почему молодёжь теперь выходит на этот рынок.

Судебные данные подтверждают тенденцию. С января по июль, по данным Информационной платформы судебного реестра, 20 619 покупателей зарегистрировали право собственности на объекты, проданные на торгах. Из них 5 556 человек — 26,9% от общего числа — были в возрасте от 19 до 39 лет, что на 18,3% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Доля покупателей в возрасте от 19 до 29 лет росла ещё быстрее — на 24,8% против среднего показателя 17,2% по всем возрастным группам. На более длительном горизонте сдвиг заметнее: число покупателей в возрасте от 19 до 39 лет выросло с 5 759 в 2021 году до 8 361 в прошлом году.

За изменением стоят две силы: рост цен на квартиры и последовавшее за ним ужесточение правил кредитования.

«Поскольку цены на квартиры продолжают расти, а правила кредитования ужесточаются, потенциальные покупатели жилья, похоже, обратились к торгам в поисках более доступного способа покупки», — сказала Ли Джухён, старший эксперт-консультант компании GG Auction.

Доступное предложение по чонсе — корейской системе аренды с единовременным возвратным депозитом вместо ежемесячной платы — также сократилось, усиливая давление.

Представитель академии Master Auction в Сувоне, провинция Кёнгидо, сообщил, что около половины недавних новых студентов школы — люди в возрасте 20–30 лет, что указывает на растущий интерес молодёжи. «По мере исчезновения предложений чонсе люди, похоже, переходят к торгам с мыслью, что можно и купить», — сказал представитель.

Сотрудник агентства недвижимости в квартале Хвагок района Кансо описал тот же сдвиг. «Раньше молодожёны в основном спрашивали про жильё по чонсе, но за последние четыре-пять месяцев увеличилось и число запросов на покупку», — сказал он.

Жильё для жизни, а не для перепродажи

Молодые покупатели, приходящие на торги сейчас, хотят жильё для собственного проживания. В первой половине прошлого года рынок торгов привлекал молодых участников, pursuing гэп-инвестиции — когда покупатель покрывает большую часть цены объекта депозитом чонсе входящего арендатора, — а также краткосрочную перепродажу малоэтажных многоквартирных домов. Тогда правила кредитования на рынке торгов были мягче, а требование о заселении отсутствовало.

Тенденция изменилась с кредитными мерами, объявленными 27 июня 2025 года и вступившими в силу на следующий день. Правила ограничили ссуды для оплаты остатка цены покупки после успешной ставки на торгах суммой 600 миллионов вон и потребовали от победителей въехать в жильё в течение шести месяцев. Рынок сместился в сторону покупателей с большими денежными средствами и приобретающих жильё для собственного проживания.

У покупателей в возрасте 20–30 лет редко есть значительные накопления, но они могут претендовать на ссуду для первого покупки жилья, которая favourит тех, кто никогда не владел недвижимостью. Ссуда также требует, чтобы покупатель жил в этом жилье.

«Когда регулирование недвижимости настолько обширно, как сейчас, финансирование имеет решающее значение, и у молодёжи без жилья есть преимущество», — сказала Сим Юсон, директор академии недвижимости Eduwill. — «Существует тенденция, когда молодые покупатели используют финансирование на относительно доступном рынке торгов, чтобы получить жильё, в котором могут жить сами».

Реально доступные этим покупателям объекты — квартиры нижнего и среднего ценового сегмента и малоэтажные многоквартирные дома на окраинах Сеула — карта, нарисованная бюджетными ограничениями. По данным GG Auction, фирмы, специализирующейся на данных судебных торгов и публичных продаж, победные ставки по сеульским квартирам превышают оценочную стоимость четыре месяца подряд, что означает фактическое исчезновение традиционной торговой скидки. Эта скидка долгое время была главным преимуществом рынка торгов для покупателей, готовых принять его риски в обмен на цену ниже оценочной.

«Покупка квартиры в основных районах Сеула требует как минимум 300–400 миллионов вон собственных средств, поэтому вход просто недостижим», — сказал Ким Бомджун. — «Я рассматривал виллу как реалистичный компромисс».

Некоторые всё же выигрывают. 24-летняя Но Хёнджон, известная в сети как «Hyunfree02», купила в конце прошлого года малоэтажный многоквартирный дом в районе Кансе за почти 200 миллионов вон — примерно на 20% ниже цен на сопоставимые дома поблизости. Объект расположен в районе, продвигаемом под редевелопмент по программе Moa Town — модели маломасштабного обновления кварталов Сеула. Её подход — то, что корейцы называют «момтхэк» (momtech): жить в скромном жилье, ожидая роста его стоимости или перспектив редевелопмента.

«Я очень довольна близостью к станции метро, окружающей инфраструктурой и, прежде всего, уверенностью в том, что больше не нужно беспокоиться о чонсе или ежемесячной аренде», — сказала она. — «Теперь, когда у меня есть жильё, я буду копить, а позже решу, остаться там или продать».

Интерес растёт; растут и риски

Интерес вряд ли угаснет. Платформа анализа судебных торгов на базе ИИ Yoiddang сообщила, что за последние три месяца пользователи в возрасте 45–64 лет составляли 63% её базы, а пользователи 18–34 лет — 22%. По словам фирмы, рост среди молодых пользователей был самой заметной демографической тенденцией.

«Молодые пользователи активно включают данные, сгенерированные с помощью ИИ и подобных инструментов, в принятие решений», — сказал представитель компании.

В ближайшие месяансы на судебные торги, как ожидается, поступит больше объектов. Эксперты, включая Ким Вонёна, преподавателя торгов недвижимостью, который ведёт курсы для окружных администраций Сеула и других организаций, говорят, что среди поступающих объектов — квартиры, купленные первой волной покупателей, которые много занимали при администрации бывшего президента Мун Чжэ Ина.

Также ожидается массовое появление малоэтажных многоквартирных домов, втянутых кризисом чонсе, ярко выраженным с 2023 года. Основные причины — две: «ккантон-чонсе», когда депозит за объект приближается к продажной цене дома или превышает её, и «обратное чонсе», когда prevailing депозиты ниже суммы, которую арендодатель всё ещё должен существующему арендатору.

Всплеск предложения — это не только возможность, но и предупреждение. Объекты попадают на торги, потому что с ними что-то пошло не так, и то, что пошло не так, не всегда видно в объявлении.

«Торги явно растут, но и потенциал проблем растёт так же быстро», — сказала Сим. — «Покупатели, которые не проанализируют скрытые обременения, требования арендаторов и другие правовые интересы, могут заплатить высокую цену, поэтому им следует тщательно изучить процесс перед участием».

Для молодых покупателей, отрезанных ценами от сеульских квартир, судебные торги — одна из немногих оставшихся точек входа.

«Если правительство регулирует, не устраняя первопричины роста цен на жильё, спрос всегда найдёт лазейку», — сказала Ян Джиён, эксперт-консультант по недвижимости Shinhan Securities. — «Поскольку торги фактически являются единственным способом вкладывать небольшие деньги в жильё, молодёжь стекается туда, даже зная о высоких рисках».

Эта статья из Hankook Ilbo, издания-побратима The Korea Times, переведена генеративной ИИ-системой и отредактирована The Korea Times.