За 12 месяцев до второго квартала США добавили 1,507 млн жилых единиц после вычета сносов из нового строительства, доведя общий жилищный фонд до 149,45 млн единиц, согласно данным Бюро переписи, опубликованным во вторник.

В эти единицы входят односемейные дома, таунхаусы, дуплексы, вспомогательные жилые единицы, кондоминиумы и квартиры. При среднем размере домохозяйства в США 2,3 человека на жилую единицу этот прирост соответствует жилью еще для 3,47 млн человек.

Однако рост населения замедлился. За 12-месячный период до июля 2026 года численность населения США, по оценке, увеличилась лишь на 757 тыс. человек, согласно отдельным данным Бюро переписи, опубликованным ранее в этом году.

За последние пять лет общий жилищный фонд США вырос на 7,51 млн единиц жилья, что при среднем размере домохозяйства обеспечило бы жильем еще 17,3 млн человек. За тот же период до июля 2026 года население США, по оценке, выросло на 10,4 млн человек, включая рекордный за два десятилетия скачок в 2023 и 2024 годах, согласно анализу статьи.

В результате жилищный фонд за пятилетний период рос быстрее, чем население, и этот дисбаланс проявляется в данных о вакантности.

Рост пустующего жилищного фонда

Во втором квартале насчитывалось 15,64 млн пустующих жилых единиц. Из них 12,22 млн были классифицированы как «круглогодично пустующие», что составляет 8,2% от общего жилищного фонда, а 3,44 млн — как «сезонно пустующие».

«Круглогодично пустующие» не означает пустующие весь год. Этот термин относится к единицам, предназначенным для заселения в любое время года, в отличие от единиц, предназначенных для сезонного проживания.

Круглогодично пустующие единицы делятся на несколько категорий:

• пустующие для аренды
• пустующие для продажи
• сданные в аренду или проданные, но новые арендаторы или владельцы еще не заселились
• снятые с рынка, включая предназначенные для эпизодического использования, временно занятые людьми, чье обычное место жительства находится в другом месте, или пустующие по иным причинам

Пустующие единицы на рынке продажи или аренды выросли в годовом выражении на 5,5%, или на 249 тыс. единиц, до 4,75 млн — самого высокого уровня с третьего квартала 2017 года. Это важно, поскольку именно эти единицы наиболее напрямую подвержены текущим рыночным условиям и ценам.

За последние пять лет число круглогодично пустующих единиц для аренды и продажи увеличилось на 1,10 млн.

Статья отмечает, что часть домов, первоначально выставленных на продажу, но не проданных, затем переводится на рынок аренды, что сокращает объем пустующих объектов на продажу и увеличивает число пустующих объектов для аренды. Если владельцам удается сдать их в аренду, они становятся тем, что в отрасли называют «случайными арендодателями», а единицы переходят из списка пустующих в список занятых.

Круглогодично пустующие единицы также могут быть сняты с рынка и отнесены к категории «снятые с рынка».

Пустующие единицы на рынке аренды, включая дома, переведенные «случайными арендодателями», выросли в годовом выражении на 5,1%, или на 181 тыс., до 3,73 млн — максимума с 2013 года. За последние пять лет число круглогодично пустующих единиц для аренды выросло на 807 тыс.

Пустующие единицы на рынке продажи увеличились в годовом выражении на 7,2%, или на 68 тыс., до 1,02 млн единиц, которые пустуют и выставлены на продажу.

Примечание: сюда не входят дома, которые выставлены на продажу, но заняты. Эти единицы учитываются в списке «занятых жилых единиц».

Эти данные не корректируются по сезонности, поэтому в показателях объектов на продажу заметна сезонность.

За пятилетний период число пустующих объектов на продажу выросло на 41%, или на 297 тыс.

И помните: часть общего объема объектов на продажу считается «занятой» и не входит в этот список «круглогодично пустующих», а относится к списку «занятых». Здесь учитываются только пустующие объекты на продажу.

Часть бывших пустующих объектов на продажу теперь относится к пустующим объектам для аренды, поскольку эти «случайные арендодатели» перевели свои объекты в показанную выше категорию пустующих для аренды.

Пустующие, но уже сданные или проданные и еще не заселенные единицы выросли в годовом выражении на 5,8% до 1,00 млн жилых единиц. За последние пять лет их число снизилось на 10%.

Сокращение объема жилья, снятого с рынка

Из 12,22 млн круглогодично пустующих единиц 6,55 млн были сняты с рынка по разным причинам. Эта категория включает единицы, удерживаемые для эпизодического использования, временно занятые единицы, где обычный жилец живет в другом месте, а также единицы, пустующие по иным причинам, например для урегулирования наследства или по личным причинам владельца.

По мере того как за последние пять лет росло число пустующих объектов на продажу и в аренду, количество круглогодично пустующих единиц, снятых с рынка, сокращалось. Иными словами, часть этого теневого предложения уже перешла в фактические объявления о продаже или аренде.

Сопутствующие данные рынка

На основе отдельных данных статья указывает на сохраняющееся давление запасов в сегменте новых односемейных домов:

• На Юге предложение новых односемейных домов на продажу было на 71% выше, чем в 2019 году, тогда как продажи снизились на 8%.
• На Западе предложение новых односемейных домов на продажу было на 22% выше, чем в 2019 году, тогда как продажи снизились на 50%.

Статья также отмечает, что разрыв между арендными ставками на односемейные дома и на многоквартирное жилье значительно увеличился, на основе анализа 14 крупных рынков.

Среди ссылок, приведенных в источнике:

• Рост населения замедляется до ползучего темпа, чистая миграция может стать отрицательной, новые оценки населения Бюро переписи
• Цены на новые односемейные дома продолжают снижаться на фоне падения продаж и вновь растущего избытка запасов
• Арендные ставки на односемейные и многоквартирные дома под давлением наплыва нового предложения и ослабевающего роста населения

Также в источнике есть ссылки на Wolf Street, страницу автора Wolf Richter и страницу пожертвований как пожертвовать WOLF STREET.