Еще недавно владелец дома в Америке мог разумно рассчитывать продать жилье довольно быстро — и часто дороже запрашиваемой цены. Теперь это уже не выигрышная ставка.

По всей стране стагнирующий рынок жилья оставил многих продавцов в подвешенном состоянии: они не могут переехать ради новой работы, купить дом побольше для растущей семьи или реализовать другие важные жизненные решения, требующие сначала продажи. Поскольку продажа одного дома часто является условием покупки следующего, зависшее объявление способно заморозить карьеру, семейные планы и финансы — именно в этом суть историй ниже.

Продавцы, у которых есть возможность снять объявление с продажи, как правило, так и поступают, говорят риелторы. Те, кто не может этого сделать, сталкиваются с растущим давлением: приходится не только снижать цену, но и вносить тысячи долларов в счет расходов покупателя.

Эта тенденция означает резкий перелом по сравнению с началом десятилетия, когда продавцы нередко получали значительно больше запрашиваемой цены, а покупатели, воодушевленные рекордно низкими ипотечными ставками, разжигали покупательский ажиотаж, взвинчивавший цены на жилье.

Теперь рынок остановился из-за растущих ипотечных ставок, эффекта накопления многолетнего роста цен на жилье и экономических перспектив, омраченных высокой инфляцией. Эти силы усиливают друг друга: более высокие затраты на заимствования повышают фактическую цену каждого финансируемого доллара — сверх и без того выросших за годы цен. Эти факторы делают собственное жилье недосягаемым для многих покупателей, тогда как другие откладывают покупку в надежде на более благоприятные условия — возможно, весной.

Продавцов заметно больше, чем покупателей, и они застряли между непростыми выборами: агрессивнее снижать цены и предлагать уступки, чтобы привлечь покупателей, или ждать дольше — даже ценой отсрочки важных жизненных планов.

«Динамика сместилась обратно к тому, что мы называем рынками покупателей, а не рынками продавцов», — сказал Марк Флеминг, главный экономист First American Financial. «Это означает, что, возможно, придется снизить цену, дать уступку, чтобы продать дом, или он может дольше оставаться в продаже».

Эти обозначения важны для переговоров: на рынке покупателей предложений больше, чем спроса, и покупатели диктуют условия; на рынке продавцов баланс и рычаги влияния меняются местами.

Год ожидания в Техасе

Когда трое ее детей разъехались, Лиз Сьюдер решила продать дом с четырьмя спальнями и 3,5 санузлами в Мерфи, штат Техас, примерно в 20 милях от Далласа, купить жилье поменьше.

«Я ждала продажи дома, прежде чем начать поиски», — сказала 56-летняя Сьюдер. «Я не хотела иметь две ипотеки».

В итоге Сьюдер отложила свою жизнь более чем на год. Директор по финансам, владевшая домом 21 год, впервые выставила его на продажу в апреле 2025 года за 750 000 долларов. Шесть месяцев спустя, несмотря на несколько снижений цены, дом так и не продался, и она сняла его с продажи.

В феврале, перед весенним сезоном покупок жилья — традиционно самым оживленным периодом года для покупательского трафика и окном, на которое рассчитывают многие продавцы, — Сьюдер снова выставила дом за 725 000 долларов. Но лишь недавно покупатель согласился приобрести его за 650 000 долларов. Она сделала сделку привлекательнее, добавив 9 000 долларов на ремонт.

«Я никак не ожидала, что это займет целый год и что мне придется настолько снизить цену», — сказала она.

Зависшая из-за развода продажа в Вашингтоне

Рику Ганге нужно найти покупателя на свой дом в прибрежном городе Блейн, штат Вашингтон, прежде чем он сможет начать новый этап своей жизни. Он переживает развод, который требует продажи дома.

Дом с тремя спальнями и 2,5 санузлами привлек несколько показов с момента выставления на продажу 1 июня за 825 000 долларов. Снижение цены до чуть менее 800 000 долларов не помогло.

«Предложений нет, трафика практически ноль», — сказал 58-летний Ганга.

Ганга рассказал, что некоторые продавцы в его районе снизили цены на 100 000 долларов и более, но, поскольку он владеет домом лишь с 2022 года, он не накопил достаточно собственного капитала, чтобы снизить цену еще дальше. Собственный капитал — доля стоимости дома, которой владелец реально располагает после вычета остатка по ипотеке, — фактически определяет нижний предел, до которого может упасть цена, прежде чем продажа перестанет покрывать долг владельца.

«На такое я не пойду», — сказал он. «Это не имеет смысла».

Пока дом не продан, операционному менеджеру остается лишь отложить планы перевода в другой штат по работе.

«Честно believe, что он, скорее всего, простоит до весны или лета следующего года», — сказал он.

Ипотечные ставки у трехлетнего максимума

После кратковременного снижения ниже 6% в феврале средняя ставка по 30-летней ипотеке в этом месяце подскочила до 7,4% — максимума почти за три года. Рост ставок сдержал продажи жилья в США. Поскольку 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой является доминирующим кредитным продуктом в США, именно ее уровень во многом определяет ежемесячные расходы на покупку жилья.

На фоне того, как многие продавцы снижают цены, национальная медианная цена выставленных на продажу домов в сентябре упала на 1,2% в годовом исчислении до 419 250 долларов — одиннадцатое ежемесячное снижение подряд, по данным Realtor.com. Около 21% объявлений в сентябре имели первоначальное снижение цены — максимум за четыре года.

Сейчас не редкость, когда покупатели просят — и получают — деньги от продавцов в счет расходов по закрытию сделки: кредита, титула и операционных сборов, подлежащих оплате при расчете. Высокие ипотечные ставки также дают покупателям рычаг давления, чтобы требовать от продавцов средств на субсидирование ставки на несколько лет или на весь срок кредита, снижая общие затраты на заимствования. Временное субсидирование снижает ставку на первые годы кредита, а постоянное действует весь его срок.

«Это своего рода индикатор текущего состояния рынка: покупатели получают рычаги влияния за счет продавцов, а продавцы теперь делают больше, чтобы идти покупателям навстречу», — сказал Джейк Криммел, старший экономист Realtor.com.

Это хорошие новости для покупателей, но этого может оказаться недостаточно, чтобы преодолеть барьеры доступности, удерживающие многих потенциальных покупателей вне рынка. По данным анализа Redfin, в прошлом месяце в 50 крупнейших мегаполисах США продавцов было примерно на 63% больше, чем покупателей жилья. Число покупателей — около 929 000 — стало рекордно низким с начала учета в 2013 году, а количество продавцов взлетело до максимума с 2020 года.

Для продавцов этот дисбаланс сужает выбор: снижать цену и предлагать уступки, чтобы дотянуться до тонкого слоя активных покупателей, или ждать — как делают многие из этих покупателей — улучшения условий, возможно, весной. Появятся ли отложившие покупку клиенты и как долго ставки будут держаться у трехлетнего максимума — вот маркеры, которые покажут, сколько продлится это противостояние.

Ощущение тупика в Орегоне

Этот значительный дисбаланс между покупателями и продавцами означает, что Итану Бутнеру, возможно, придется долго ждать продажи своего дома в Траутдейле, штат Орегон, примерно в 16 милях к востоку от Портленда.

Бутнер, сервисный менеджер, уже принял предложение о покупке нового, более просторного дома для себя и семьи недалеко от Портленда. Но сначала ему нужно найти покупателя на свой дом с тремя спальнями и двумя санузлами, чтобы направить выручку на новый дом.

Пока дела идут неважно. Дом находится на рынке более двух месяцев за 480 000 долларов. Бутнер снизил цену на 30 000 долларов, но это принесло лишь одно предложение, которое сорвалось.

Недавно он установил новый водонагреватель и посудомоечную машину, а также заменил полы в надежде сделать объект привлекательнее.

«Это были американские горки эмоций для меня, моей семьи и особенно моей невесты», — сказал 36-летний Бутнер. «Мы видели эту картину: собственный дом, у всех детей свои комнаты и все плюсы, которые с этим связаны. Сейчас мы определенно чувствуем, что застряли».

Первоначально эта история была опубликована на Fortune.com.