Недавние жилищные меры Испании подчеркнули риск того, что правительства могут изменить правила, регулирующие владение недвижимостью, по мнению Кристины Мазанковой, директора магистратуры по Биткоину в Universidad de las Hespérides. Этот вопрос возобновил дискуссию о том, может ли Биткоин служить ещё одним долгосрочным инструментом создания семейного капитала.

Поколениями испанские семьи полагались на землю и недвижимость для создания богатства на десятилетия. Мазанкова утверждает, что два чрезвычайных жилищных декрета, утверждённые правительством 29 сентября, сделали эту стратегию менее определённой. Меры были представлены как ответ на жилищный кризис, но также подняли вопросы о стабильности договорных отношений и предложении жилья.

Два жилищных декрета

Правительство Испании 29 сентября утвердило два чрезвычайных декрета, или reales decretos-ley. Согласно Конституции Испании, этот механизм зарезервирован для случаев «чрезвычайной и срочной необходимости». Декрет-закон вступает в силу немедленно, после чего у Конгресса есть 30 дней, чтобы утвердить или отменить его. Правительство разделило жилищные реформы на два декрета, чтобы по ним можно было голосовать отдельно.

Первый декрет ограничил рост арендной платы до конца 2027 года. Если существующая арендная плата уже превышала максимум, установленный официальным индексом справочных цен, она не могла вырасти. В остальных случаях стороны могли договориться об обновлении, но без нового соглашения рост не мог превышать 2%.

Уровень инфляции в Испании в сентябре составил 4,9%, по данным национального института статистики. В результате мера могла со временем снизить реальный доход арендодателей, если арендная плата будет ограничена указанным пределом.

Второй декрет ввёл обязательное продление договора аренды по истечении минимального срока, если ни одна из сторон не уведомила о расторжении. Продление происходило бы последовательно пятилетними периодами, или семилетними, если арендодатель — юридическое лицо. Арендодатель, расторгающий договор без причины, указанной в законе, должен был бы компенсировать это арендатору.

Если это возможно компенсация рассчитывалась бы по государственной системе справочных арендных ставок. Она не могла быть меньше арендной платы за один месяц за каждый год проживания арендатора в жилье. На практике мера снизила бы возможность собственников вернуть своё имущество или сдать его повторно по текущим рыночным ценам.

Меры также распространялись на уже подписанные договоры, начиная со следующей даты их продления, согласно обзору Provivienda. Критики утверждали, что декреты могут быть неконституционными, поскольку ретроспективно изменяют частные соглашения, заключённые при иных правилах. Они ссылались на статью 9.3 Конституции Испании, запрещающую ретроактивное применение положений, ограничивающих индивидуальные права.

Конгресс не разрешил этот конституционный вопрос. 2 октября он отклонил первый декрет 178 голосами против 172, а второй — 184 против 166. Затем премьер-министр Санчес назначил всеобщие выборы на 29 ноября.

Совет министров впоследствии повторно утвердил оба декрета, внеся лишь технические изменения, и передал их Постоянной депутатской комиссии Конгресса. Этот орган заменяет полную палату после роспуска Конгресса. Голос Junts там не требовался. Санчес заявил, что декрет об автоматическом продлении вступит в силу только в случае утверждения Постоянной депутатской комиссией, а не сразу после публикации в BOE. Юристы, опрошенные одной газетой, охарактеризовали этот шаг как потенциально граничащий со злоупотреблением правом. Таким образом, вступление в силу правил об автоматическом продлении зависит от утверждения Постоянной депутатской комиссией, а всеобщие выборы 29 ноября определят состав следующего Конгресса.

Меры привлекли внимание к разнице между работой в условиях строгих правил и столкновением с правилами, которые меняются уже после совершения инвестиций.

Объявления сняты с рынка

Собственники начали снимать объявления с публикации ещё до голосования в Конгрессе. Испанская телепрограмма сообщила, что около 2 900 объявлений об аренде были сняты с порталов недвижимости примерно за четыре часа, согласно EDATV.

В Мадриде, по сообщениям, количество объявлений упало примерно на 20% менее чем за 24 часа — с 11 815 до 9 398, согласно LaBandera. Цифры были предварительными и неаудированными, но указывали на немедленную реакцию части собственников.

Похожие эффекты были задокументированы и в других юрисдикциях. В Берлине заморозка арендной платы 2020 года должна была действовать пять лет. Исследования того времени показали, что предложение регулируемого жилья сократилось примерно вдвое, а нерегулируемые ставки выросли. Конституционный суд Германии отменил закон в 2021 году.

В Сан-Франциско исследование 1994 года, проведённое учёными Стэнфорда Даймондом, Макквейдом и Цянь, показало, что расширенный контроль арендной платы помог действующим арендаторам остаться в жилье. Оно также выявило, что арендодатели сократили регулируемое предложение жилья примерно на 15%, а ставки по городу выросли примерно на 5%.

В Каталонии лимиты арендной платы, введённые в 2024 году в зонах напряжённости, замедлили рост цен, но количество объявлений об аренде в Барселоне снизилось на 22,2%, тогда как в Мадриде выросло на 3,9%, по данным Fedea, которые приводит idealista.

Испания ранее действовала в условиях принудительных, почти бессрочных продлений договоров аренды с 1946 по 1985 год. Эта система десятилетиями замораживала старые ставки, при этом собственники сокращали обслуживание зданий и городские центры приходили в упадок. Декрет Бой 1985 года положил конец этой системе. Новую меру об автоматическом продлении описывают как напоминающую прежнюю модель по её влиянию на контроль арендодателей над их недвижимостью.

Дефицит предложения жилья

Центральная проблема, обозначенная в статье, — нехватка жилья в Испании. В 2025 году образовалось около 240 000 новых домохозяйств, при этом было построено лишь около 92 000 домов. Банк Испании оценил накопленный разрыв между образованием домохозяйств и жилищным строительством за 2021–2025 годы примерно в 750 000 домов, сообщает Cantabria Económica.

В отчёте в качестве препятствий названы нехватка земель под застройку, медленное городское развитие и жёсткие правила планирования. Экономист Даниэль Фернандес Мендес и другие экономисты утверждают, что ограничительная земельная политика и всё более строгие строительные нормы сделали строительство убыточным даже при текущих ценах, согласно Hespérides.

В статье утверждается, что ограничение нового строительства при одновременном ограничении доходности существующего жилья сокращает предложение с обеих сторон. Собственники могут продать недвижимость, отложить решение или оставить её пустой, рискуя получить арендатора, который останется в жилье по правилам, которые они не контролируют. Если предложение аренды сократится, оставшиеся объекты могут подорожать, а больше арендаторов может быть вытеснено в неформальные договорённости без контрактов и правовой защиты.

Покупка жилья не обязательно даёт альтернативу. Тот же дефицит, который повышает арендные ставки, делает жильё менее доступным для покупки. Часть арендодателей может быть вынуждена продать недвижимость, но сделки в целом корректируются медленнее, чем аренда. Собственник с ипотекой, превышающей рыночную стоимость объекта, может быть вообще не в состоянии продать, а другие могут ждать смены правительства, оставляя квартиры пустыми.

Биткоин и стабильность правил

В статье недвижимость противопоставляется Биткоину на том основании, что здание навсегда остаётся под действием законов юрисдикции, в которой оно находится. Протокол Биткоина, напротив, имеет ограниченное предложение в 21 миллион монет, и это правило не менялось 17 лет. Ни один государственный министр не может напрямую ограничить его доходность, заморозить протокол актива или расширить чужие права на монеты, хранящиеся в частном кошельке.

Биткоин также переносим через границы и может приобретаться малыми суммами. Недвижимость обычно требует первоначального взноса, ипотеки, нотариуса и долгосрочных финансовых обязательств, тогда как Биткоин можно покупать постепенно. Эти характеристики приводятся как причины, по которым некоторые домохозяйства могут рассматривать Биткоин наряду с жильём, а не вместо него.

В статье также отмечается, что Биткоин подвержен значительной волатильности цен. Позиция, купленная вскоре после пика 2017 года, потеряла почти три четверти стоимости в течение года, прежде чем впоследствии многократно обогнать испанское жильё. Прошлые результаты не предсказывают будущую доходность, и стоимость Биткоина может резко падать. Сравнение с жильём учитывало только изменение цен иало доход от аренды, налоги, обслуживание и издержки покупки.

В статье говорится, что семьям всегда будет нужно жильё, и они продолжат его покупать или арендовать. Вопрос касается недвижимости, удерживаемой как инвестиция, особенно мелкими инвесторами, стремящимися создавать капитал на протяжении жизни. Утверждается, что Биткоин может рассматриваться как долгосрочный актив, при этом подчёркивается, что его цена может резко падать в краткосрочной перспективе и что он не заменяет деньги, которые понадобятся в ближайшем будущем.

Таким образом, утверждённые в Испании меры высветили два разных риска: недвижимость подвержена меняющимся правилам внутри фиксированной юрисдикции, а Биткоин — значительным колебаниям рыночных цен. Что бы ни решил Конгресс, этот спор показал испанским собственникам, что условия их договоров могут измениться уже после подписания.

Оригинальная статья «The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin» впервые опубликована в Bitcoin Magazine, автор — Кристина Мазанкова.