Rocket Mortgage продвигает займы под залог жилья для погашения кредитной задолженности, но эта стратегия сопряжена с рисками

Поскольку многих американцев затрагивает рост цен в продуктовых магазинах и на автозаправках, всё больше домохозяйств прибегают к кредитным картам для оплаты повседневных счетов.

По последним данным о потребительской задолженности Федерального резервного банка Нью-Йорка, остатки по кредитным картам в США выросли до 1,263 триллиона долларов во втором квартале 2026 года против 1,242 триллиона долларов в начале года.

В то же время многие домовладельцы располагают значительным капиталом. Согласно отчёту Cotality Homeowner Equity Insights Report, чистый ипотечный капитал достиг 17,9 триллиона долларов в 2026 году. Это означает, что в среднем у домовладельца есть около 310 500 долларов жилищного капитала, а в некоторых штатах этот показатель значительно выше. Этот капитал вырос по мере увеличения стоимости жилья, и, в отличие от арендаторов, домовладельцы могут брать средства под его залог.

На этом фоне залог жилья стал привлекательным вариантом для некоторых заемщиков, стремящихся сократить долг. Rocket Mortgage, которая в 2025 году лидировала по объему выдачи ипотеки, немного опередив United Wholesale Mortgage, построила маркетинговую кампанию вокруг этой идеи. Она далеко не единственная: поскольку более высокие ставки по ипотеке лишили многих владельцев возможности рефинансирования, кредитование под залог жилья стало зоной роста для кредиторов по всей отрасли.

Займы под залог жилья и кредитные линии под залог жилья (HELOC) часто предусматривают более низкие процентные ставки, чем кредитные карты, средняя ставка по которым в августе 2026 года составляла 23,80%. Однако превращение необеспеченного долга в обеспеченный связано с важными компромиссами, поскольку в качестве залога используется дом.

Кампания Rocket Mortgage

В начале августа Rocket Mortgage запустила общенациональную рекламную кампанию, представляющую займы под залог жилья как способ справиться с большими остатками по кредитным картам.

В роликах показаны домовладельцы, которые теряют сон или избегают счетов по кредитным картам, а займы под залог жилья предлагаются как способ «ликвидировать вашу высокопроцентную кредитную задолженность и начать с чистого листа». По данным компании, кампания продлится до начала 2027 года.

«Раньше Rocket работала в сфере кредитных карт, но ушла из этого сегмента, чтобы сосредоточиться на помощи клиентам в создании благосостояния, а не в финансировании долга», — заявил Джонатан Милденхолл, главный маркетинговый директор Rocket Mortgage, в пресс-релизе. «Правда о высокопроцентном долге — это то, о чём вашей кредитной компании не хочется, чтобы вы слышали: чем дольше вы его погашаете, тем больше денег они зарабатывают».

Эта динамика заложена в самой механике карточного долга: минимальные платежи обычно устанавливаются в размере небольшого процента от остатка, что может приводить к начислению процентов в течение многих лет при крупных долгах.

Теперь Rocket позиционирует залог жилья как потенциальный выход из ситуации. По данным последнего обзора Bankrate крупнейших кредиторов в сфере займов под залог жилья, по состоянию на 19 августа средняя ставка по займам под залог жилья составляла 8,10%, а средняя ставка по HELOC — 7,31%. Таким образом, разрыв между средней ставкой по кредитной карте и ставкой по займу под залог жилья превышает 15 процентных пунктов, что и делает консолидацию привлекательной на бумаге: при более низкой ставке проценты накапливаются гораздо медленнее.

«Накопленный капитал может разорвать этот порочный круг и потенциально сэкономить им тысячи долларов», — сказал Милденхолл в пресс-релизе.

Почему стратегия может быть рискованной

Далеко не вся задолженность по кредитным картам возникает из-за дискреционных расходов, таких как развлечения или отпуск.

Опрос компании Achieve, работающей в сфере личных финансов, показал, что 53% американских потребителей имеют остаток по кредитной карте, чтобы покрывать растущую стоимость базовых расходов. Среди этих респондентов 25% заявили, что несут такую задолженность шесть месяцев или дольше.

Опрос также показал, что 48% респондентов «не могут реалистично сократить расходы на счета и коммунальные услуги», что говорит о том, что многие испытывающие трудности домохозяйства уже урезали расходы настолько, насколько это возможно.

Для таких потребителей использование жилищного капитала для погашения кредитной задолженности может не решить основную проблему. Это позволяет снизить процентную ставку, но не уменьшает сам долг и не обязательно решает вопрос текущих расходов на жизнь.

Как работают займы под залог жилья и кредитные линии HELOC

Существует два основных способа занять деньги под залог жилищного капитала.

Займ под залог жилья предполагает единовременную выплату, которая обычно погашается в течение периода от пяти до 30 лет. Заемщикам, как правило, необходимо соответствовать требованиям по кредитному рейтингу и коэффициенту отношения долга к доходу. Такие займы обычно имеют фиксированные ставки, что упрощает планирование ежемесячных платежей.

HELOC функционирует скорее как возобновляемая кредитная линия, похожая на кредитную карту. Кредитор устанавливает лимит заимствования, называемый максимальной суммой выборки, исходя из процента от стоимости дома. У HELOC также есть период выборки, обычно длящийся 10 лет, в течение которого большинство кредиторов требуют только выплаты процентов.

После окончания периода выборки заемщики должны начать ежемесячно погашать оставшийся остаток, который может быть значительным, если в течение периода выборки они вносили только минимальные платежи. У большинства HELOC плавающие ставки, поэтому платежи могут вырасти при повышении процентных ставок.

Самое большое отличие от кредитных карт состоит в том, что займы под залог жилья и HELOC обеспечены самим домом.

Если заемщик не выполняет обязательства по кредитной карте, счет может быть закрыт и передан коллекторскому агентству, что потенциально может привести к судебным искам, а также ухудшить кредитный рейтинг заемщика. Но если заемщик не сможет погасить займ под залог жилья или HELOC, он может потерять дом.

Когда это может иметь смысл

Заимствование под залог жилищного капитала может иметь смысл для домовладельцев, уверенных в своей способности погасить долг, особенно если они консолидируют несколько остатков по более низкой процентной ставке.

Гораздо рискованнее использовать эти средства на покрытие регулярных базовых расходов.

Альтернативы заимствованию под залог жилья

Заемщикам, решившим использовать жилищный капитал, следует тщательно сравнивать ставки, условия и комиссии и не занимать больше необходимого. Также стоит рассмотреть HELOC с фиксированной ставкой вместо продукта с плавающей ставкой. Расходы на закрытие сделки и другие комиссии, которые различаются у разных кредиторов, также могут сократить экономию от более низкой ставки, особенно при небольших остатках или при быстром погашении долга.

Домовладельцам также следует учитывать возможность снижения стоимости недвижимости во время рецессии, на слабом рынке труда или после экстремальных погодных явлений. В таком случае заемщик может оказаться в ситуации отрицательного капитала, когда остаток по ипотеке превышает стоимость дома.

Менее рискованные альтернативы включают займ на консолидацию долга с более низкой, чем по кредитным картам, процентной ставкой, но без залога жилья, либо карту перевода баланса с 0% годовых на ограниченный срок.

К другим вариантам относятся метод «лавины», при котором в первую очередь погашается долг с самой высокой ставкой при минимальных платежах по другим остаткам, или метод «снежного кома», при котором сначала погашается самый маленький долг с постепенным переходом к более крупным.

Заемщики также могут обратиться в некоммерческую организацию кредитного консультирования, чтобы составить план погашения долга, не подвергая свой дом риску.

Эта статья впервые была опубликована на Moneywise.com под заголовком: Rocket Mortgage pushes home equity loans to wipe out credit card debt — here's how that could backfire on homeowners.

Эта статья носит исключительно информационный характер и не должна рассматриваться как консультация. Она предоставляется без каких-либо гарантий.