Автор: Джулиана Хлоя А. Гонсалес

Программа правительства по ускоренному лицензированию могла бы вывести жилищные проекты на рынок быстрее, однако её требования к эскроу-счетам способны сместить баланс в пользу крупных, хорошо капитализированных застройщиков, поскольку средства от предпродаж должны оставаться заблокированными до выдачи постоянной лицензии на продажу, отметили аналитики рынка недвижимости.

Согласно пересмотренным правилам временной лицензии на продажу (TLS), квалифицированные застройщики могут начинать продажу единиц в ожидании определённых разрешений от других государственных ведомств — однако все вырученные средства должны быть внесены на эскроу-счёт и не могут быть сняты до получения застройщиком постоянной лицензии на продажу.

Сам режим лицензирования продаж восходит к Президентскому указу № 957 — принятому в 1976 году закону о защите покупателей участков в жилых комплексах и квартир в кондоминиумах, который требует регистрации проектов в жилищном регуляторе и получения его одобрения до предложения единиц публике.

«Застройщик больше не может рассматривать предпродажи эпохи TLS как бесплатный оборотный капитал — ему необходим достаточный резерв для покрытия возвратов средств, если проект не будет конвертирован вовремя», — заявил в сообщении в Viber глава исследовательского отдела Savills Philippines Дино Паланка.

Требование эскроу повышает капитализацию, необходимую для запуска проекта, что, вероятно, отдаёт преимущество застройщикам с более устойчивым балансом, отметил он.

В соответствии с Меморандумом-циркуляром № 2026-012 застройщики, уже выполнившие условия постоянного лицензирования, могут подать заявку на TLS в ожидании дополнительных требований, включая экологический сертификат соответствия и утверждённый план межевания от Министерства окружающей среды и природных ресурсов, а также строительное разрешение от местного правительства.

Департамент жилищного строительства и городского развития (DHSUD) заявил, что эта мера направлена на то, чтобы не допускать задержек квалифицированных жилищных проектов из-за административных барьеров и одновременно защищать покупателей.

Механизм регулирования сроков, а не катализатор

Г-н Паланка отметил, что TLS ускорит выход жилищных единиц на рынок, однако будет функционировать скорее как механизм регулирования сроков для существующих проектных портфелей, чем как катализатор нового строительства.

«Его реальная ценность в том, что хорошо подготовленные проекты могут начать предпродажи вместо простоя в ожидании разрешений, что со временем должно умеренно сократить цепочку поставок», — сказал он.

Реформа не обязательно немедленно приведёт к появлению новых проектов, добавил он, поскольку она в первую очередь позволяет продвинутым проектам раньше начинать предпродажи.

TLS действительна один год и может быть продлена на финальные шесть месяцев, если задержка в получении невыполненных требований не связана с застройщиком. Г-н Паланка охарактеризовал максимальный 18-месячный срок как «рабочий» для технически продвинутых проектов, хотя он может оказаться тесным для объектов, требующих согласований от нескольких государственных ведомств.

Если TLS истекает без конвертации в постоянную лицензию, застройщик обязан вернуть все платежи, включая проценты и налоги, в течение 30 дней. Г-н Паланка заявил, что правило «одной ошибки», исключающее дальнейшие продления, является значительным сдерживающим фактором для застройщиков, стремящихся использовать TLS в качестве постоянного обходного пути.

Децентрализованные согласования

Директор по исследованиям Colliers Philippines Джоуи Рой Бондок заявил, что правила TLS в сочетании с децентрализацией регуляторных согласований могут смягчить давние задержки в выдаче лицензий и ускорить запуск жилищных проектов за пределами Метро Манилы.

В соответствии с Меморандумом-циркуляром № 2026-012 DHSUD передала обработку и согласование регуляторных заявлений из центрального офиса в региональные, за исключением региона острова Негрос. Региональным офисам отводится 15 дней с момента оплаты сборов на одобрение или отклонение регуляторного заявления.

Сам DHSUD был создан в 2019 году в соответствии с Законом Республики № 11201, объединившим ключевые государственные жилищные ведомства в рамках единого департамента.

«Даже региональные офисы видят, что в их регионе существует высокий спрос, поэтому им следует действительно ускорять обработку. Действительно необходимо ослабить регуляторные узкие места», — заявил г-н Бондок в телефонном интервью BusinessWorld.

Более быстрые согласования могут помочь в решении вопросов предложения, спроса и доступности жилья, позволяя застройщикам продолжать запуск проектов несмотря на задержки с разрешениями от других ведомств, отметил он. Реформа происходит на фоне усилий правительства по сокращению национального жилищного дефицита, который оно оценивает более чем в шесть миллионов единиц.

Призыв к консультациям

Г-н Бондок также заявил, что DHSUD следует обеспечить понимание пересмотренных правил малыми и средними застройщиками и предоставить им возможность сообщать о проблемах реализации.

«Более тесные консультации с этими небольшими игроками будут иметь решающее значение. Конечно, это всё ещё начальные этапы, и нам ещё предстоит увидеть успех её внедрения. Но учитывая, что мы всё ещё на начальных этапах, я считаю, что между застройщиками должен существовать постоянный механизм обратной связи», — сказал он.

DHSUD также требует, чтобы реклама чётко указывала номер TLS, чтобы потенциальные покупатели знали, что проект имеет лишь временную лицензию. Аналитики отметили, что это раскрытие информации должно последовательно применяться на всех маркетинговых платформах и чётко объяснять временный характер лицензии.