Автор: Cha Carbonell

Согласно Savills Research, использующей данные Oxford Economics, к 2035 году Metro Manila, как ожидается, войдет в число 10 крупнейших быстрорастущих экономик Азиатско-Тихоокеанского региона и станет третьей по темпам роста экономикой Юго-Восточной Азии после Хошимина и Ханоя.

На бумаге история роста сохраняется: население увеличивается, благосостояние расширяется, экономика движется вперед. Но рост и устойчивость — не одно и то же.

В составном индексе устойчивости, учитывающем климатические, сейсмические, макроэкономические факторы и качество управления, Филиппины занимают 90-е место среди 130 стран и пятое место среди шести включенных в индекс рынков Юго-Восточной Азии. Страна демонстрирует слабые результаты по климатическим, сейсмическим и кибернетическим рискам, но сильные — в управлении инфляцией.

Разрыв между территориями, где страна растет, и территориями, где она уязвима, определяет задачу отрасли недвижимости. Сократить его помогут пять приоритетов.

Развитие инфраструктуры

Эффективная защита от наводнений

Проект улучшения русла реки Пасиг—Марикина, поддержанный Всемирным банком и JICA, сократил площадь затопления на 18% и предотвратил ущерб, оцениваемый в P14.3 billion, в 2024 году. Реформы в Марикине после тайфуна Ondoy привели к нулевой смертности во время наводнений Habagat в 2012 году, а проект защиты от наводнений в Илоило стоимостью P4.3 billion сохраняет эффективность уже более десяти лет.

Закономерность очевидна: длительные сроки реализации, многостороннее финансирование и проверяемые результаты. Именно этих характеристик не хватало так называемым фиктивным проектам, и именно они должны стать стандартом, которого девелоперы требуют, прежде чем учитывать государственные меры защиты от наводнений в стоимости участка.

Снижение нагрузки на узкое место в морском порту Манилы

Проблема загруженности порта Манилы в первую очередь связана с использованием контейнерных площадок. Один только Manila International Container Terminal обрабатывает около 70% контейнерных перевозок страны, работая почти на пределе расчетной мощности.

Батангас помогает снизить нагрузку. В начале 2026 года действующий терминал увеличил мощность на 400,000 двадцатифутовых эквивалентов (TEUs). International Container Terminal Services, Inc. (ICTSI) также начала строительство Bauan South Luzon Container Terminal — крупнейшего в истории Филиппин морского терминала, финансируемого частным капиталом. Недоиспользуемый порт Субика создает дополнительную мощность.

Аэропортовый и железнодорожный узел Булакана и региона 3

New Manila International Airport в Булакане призван уменьшить нагрузку на Ninoy Aquino International Airport (NAIA). Он связан с Metro Manila, Булаканом и Кларком платными автомагистралями и ответвлением MRT-7. Clark International Airport строит вторую взлетно-посадочную полосу и остается наиболее очевидной альтернативой, доступной уже сейчас.

Давао, Замбоанга, Bohol-Panglao и Калибо демонстрируют, что региональные транспортные узлы могут успешно развиваться без направления каждого посетителя через NAIA.

Гостиничный бизнес и досуг

Каждое обновление регионального транспортного узла одновременно создает возможности для гостиничного бизнеса и индустрии досуга. Bohol-Panglao, Калибо, Давао, Замбоанга и Думагуэте одновременно являются зонами притяжения авиационного и курортного бизнеса.

Круизный туризм также развивается. Число прибытий более чем удвоилось — с 88,080 в 2023 году до 226,247 в 2025 году, превысив допандемийный уровень. Рост поддерживается терминалом для базирования круизных судов стоимостью P5 billion в Manila Bay’s Entertainment City, которая также является наиболее перенасыщенным офисным и жилым субрынком страны.

Железнодорожные и автомобильные сети

Железнодорожные проекты, среди которых ведущую роль играют North-South Commuter Railway и Metro Manila Subway, должны сократить время поездок настолько, чтобы сделать города-спутники более удобными для жизни и пересадить пассажиров на транспорт с меньшим углеродным следом.

Cavite-Laguna Expressway (CALAX), Cavite-Batangas Expressway и NLEX-SLEX Connector объединяют эти объекты в единую систему, которая позволяет обходить перегруженные дороги Манилы.

Устойчивое развитие и возобновляемая энергетика

Приоритет возобновляемой энергетики

Мощности возобновляемой энергетики (RE) продолжали расти и к 2025 году достигли примерно 8.7 thousand megawatts (MW) против 11.9 thousand MW угольных мощностей — разрыв составил 1.4 раза.

В выработке разрыв шире: уголь произвел 72 thousand gigawatt-hours (GWh) против 32 thousand GWh у RE, то есть более чем вдвое больше. Эти данные показывают, что Филиппины создали значительные мощности RE, но пока не получают из них пропорциональный объем электроэнергии. Нестабильные возобновляемые источники работают одновременно с угольной генерацией, которая почти круглосуточно обеспечивает базовую нагрузку.

Национальная программа возобновляемой энергетики Department of Energy (DoE) предусматривает, что к 2030 году доля RE в выработке достигнет 35%, а к 2040 году — 50%. Однако в 2025 году выработка RE оставалась ниже 25% энергобаланса, несмотря на более быстрый рост мощностей.

Программа Green Energy Auction объединяет солнечные и ветровые проекты с аккумуляторными системами хранения. Без накопителей прирост мощностей отражается в MW, но не обязательно в GWh. Морская ветроэнергетика, ключевым проектом которой является аукцион DoE 3.3-GW GEA-5, представляет собой крупнейший потенциальный рычаг для стабилизации выработки.

Стандарты отчетности для устойчивых компаний

Между арендодателями и арендаторами сохраняется структурный разрыв. Такие механизмы, как Green Energy Option Program, регистрируют арендодателя как потребителя коммунальных услуг, поэтому арендаторы не получают данных, которые могли бы использовать в собственной отчетности по экологическим, социальным и управленческим аспектам (ESG).

Возможные решения включают установку отдельных счетчиков на уровне арендаторов, распределение сертификатов возобновляемой энергетики между арендаторами и включение механизма компенсации затрат в договор аренды. На фоне поэтапного введения правил раскрытия информации Securities and Exchange Commission (SEC) с финансового 2026 года арендодатели, которые первыми решат эту проблему, получат больше возможностей сохранить глобальные центры компетенций (GCCs) и международные компании (MNCs).

Искусственный интеллект и технологические изменения

Центры обработки данных формируют новый класс активов

Рынок центров обработки данных оценивается примерно в $0.69 billion в 2025 году и, как ожидается, достигнет $2.48 billion к 2031 году.

Главное ограничение — электроэнергия. Сектор информационных и коммуникационных технологий (ICT) нуждается в 300-500 MW базовой мощности до 2026 года, при этом на Филиппинах самая высокая коммерческая стоимость электроэнергии в Юго-Восточной Азии. Поэтому развитие возобновляемой энергетики — это вопрос конкурентоспособности, а не только климата.

BPO и IT-услуги: изменения и переосмысление

Искусственный интеллект (AI) представляет значительную угрозу для сектора, обеспечивающего наибольшую долю поглощения офисных площадей Metro Manila. По оценкам исследования International Monetary Fund (IMF), риск автоматизации обслуживания клиентов к 2025 году может достигать 80%.

Одновременно Information Technology and Business Process Association of the Philippines (IBPAP) по-прежнему прогнозирует рост выручки отрасли до $42.3 billion в 2026 году, поскольку большинство должностей, подверженных влиянию AI, дополняют технологии, а не заменяются ими.

На Global Capability Centers теперь приходится 39% спроса на офисы IT-BPM, что отражает переход от арбитража затрат к деятельности с более высокой добавленной стоимостью.

Повышение квалификации и кадры на Филиппинах

На Филиппинах по-прежнему одно из самых молодых населений в Азии. Доля населения трудоспособного возраста составляет 67.1%, а уровень участия в рабочей силе достиг максимума с 2005 года.

IMF считает период 2025-2035 годов критическим окном для превращения этой демографической структуры в настоящий дивиденд. Влияние AI особенно заметно в канцелярских профессиях и должностях, связанных с обслуживанием клиентов.

Крупнейшие кадровые потоки страны формируют направления Business, Administration and Law и Education. Почти 2 миллиона учащихся и выпускников этих направлений напрямую пополняют профессии, которые, согласно данным, относятся к наиболее уязвимым перед AI. Менее подверженные влиянию AI сферы, такие как сельское хозяйство и рабочие профессии, привлекают значительно меньше людей.

Переобучение следует начать с направлений Business, Administration and Law и Education, поскольку они сочетают наиболее высокую подверженность изменениям с крупнейшим числом специалистов. Обучение должно быть сосредоточено на сложных суждениях и навыках расширения возможностей человека с помощью AI.

Кадровый поток в ICT, насчитывающий примерно 590,000 человек и недостаточный с учетом его значимости, следует расширять. Направления рабочих профессий, сельского хозяйства и технического и профессионального образования и подготовки (TVET) являются самыми малочисленными, несмотря на наибольшую устойчивость к AI, и должны быть защищены как страховка.

Баланс между классами активов недвижимости

Жилой рынок Metro Manila демонстрирует наиболее явный перекос. Вакантность кондоминиумов достигла 24.7% в 2025 году — около 81,000 непроданных объектов, сосредоточенных в Pasay, Parañaque и Muntinlupa. Эти районы входят в ту же зону Bay Area, которая получила низкие оценки по климатическим и сейсмическим показателям.

Офисный рынок отражает схожую ситуацию. Вакантность офисов класса A в Bay Area во втором квартале 2026 года составляла 36% против менее 8% в Bonifacio Global City (BGC).

Промышленный фонд, напротив, стабильно растет с 2015 года: с примерно 9.8 million square meters до прогнозируемых 15.9 million sq.m. к 2025 году — рост на 63%. Расширение отражает устойчивый темп ввода объектов в развитых и новых локациях, поскольку девелоперы продолжают удовлетворять спрос со стороны логистики, производства и дистрибуции.

Наибольший годовой прирост пришелся на 2024 год, когда новое предложение превысило 1 million sq.m. Основная часть прироста пришлась на Batangas и Laguna, что вновь подтвердило доминирование South Luzon как главного промышленного коридора страны.

Real estate investment trusts (REITs), будучи диверсифицированным классом активов, позволяют перемещать капитал в значительном масштабе. Совокупная выручка REIT выросла на 24% год к году в 2025 году, при этом капитал перетекал из перенасыщенных кондоминиумов в логистику, центры обработки данных, розничную торговлю и гостиничный бизнес.

Портфель, сосредоточенный в одном перенасыщенном классе активов и наиболее уязвимой географии страны, столь же хрупок, как экономика, зависящая от одного порта или аэропорта.

Девелоперы, которые сокращают спекулятивное жилищное строительство, делают ставку на спрос со стороны промышленности и центров обработки данных, гостиничного бизнеса и розничной торговли, а также закладывают принципы устойчивого развития с самого начала, не выбирают между устойчивостью и доходностью. Они формируют ту недвижимость, которой становятся Филиппины.

Cha Carbonell — Chief Operating Officer компании Savills Philippines.

Источник: https://bworldonline.com/special-reports/2026/09/14/776494/the-resilience-dividend-repositioning-philippine-real-estate-for-whats-next/