Автор: Джулиана Хлоя А. Гонсалес

Аналитики рынка недвижимости на Филиппинах заявляют, что решение правительства повысить лимит жилищного кредита Фонда развития жилищного строительства (Pag-IBIG Fund) до 10 млн песо — по сравнению с прежним лимитом в 6 млн песо — расширит круг квалифицированных покупателей жилья в жилом сегменте среднего уровня. Повышение, объявленное в середине 2024 года, произошло на фоне того, что страна сталкивается с оценочным жилищным дефицитом более чем в 6,5 млн единиц. Однако аналитики предупреждают, что устойчивый рост спроса будет зависеть от ценовой дисциплины застройщиков, развития транспортной инфраструктуры и комплексного городского строительства.

Джо Карран, генеральный директор Savills Philippines, охарактеризовал повышение лимита кредита прежде всего как реформу финансирования, а не как «катализатор ценообразования».

«Это существенно расширяет круг квалифицированных покупателей, которые могут получить доступ к жилью, ранее финансировавшемуся почти исключительно через коммерческие банки, особенно в ценовом диапазоне от 5 до 10 млн песо», — заявил г-н Карран в сообщении через Viber.

Он определил основных бенефициаров как покупателей в верхней части среднего сегмента и формирующегося премиального доступного сегмента, особенно в удачно расположенных жилых комплексах Метро Манила, региона Кавите-Лагуна-Батангас-Рисаль-Кесон (Calabarzon) и Центрального Лусона.

Кларо Кордеро-младший, директор по исследованиям Cushman & Wakefield Philippines, заявил, что повышение лимита может также помочь абсорбировать избыточное предложение готовых к заселению (RFO) квартир-кондоминиумов в Метро Манила.

«Эта политика расширяет эффективный пул покупателей. Однако она не гарантирует улучшения рыночной ситуации. Этот результат полностью зависит от ценовой дисциплины застройщиков. Те, кто приведет цены в соответствие с реальной платежеспособностью заемщиков, решительно реализуют запасы; те, кто поглотит расширенный лимит в маржу, остановятся», — отметил г-н Кордеро в электронном письме BusinessWorld.

Инфраструктура определит долгосрочный спрос

Хотя повышение лимита кредита Pag-IBIG может улучшить доступность жилья, оба аналитика подчеркнули, что именно транспортная инфраструктура и комплексное городское планирование в конечном итоге определят, сможет ли спрос сохраняться в долгосрочной перспективе.

Президент Фердинанд Р. Маркос-младший объявил в своем Обращении о положении страны (SONA), что в рамках программы Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH) построено более 500 000 жилищных единиц.

Г-н Карран заявил, что долгосрочный успех будет зависеть от комплексных городских проектов, в которых транспортная доступность, возможности трудоустройства и коммунальная инфраструктура развиваются параллельно с жилыми комплексами.

Г-н Кордеро отметил, что выделенные на программу 517,45 млрд песо представляют собой «существенную корректировку» исполнения государственного сектора. Он подчеркнул, однако, что фискальная устойчивость Фонда Pag-IBIG и осмотрительная оценка кредитоспособности должны сохраняться для обеспечения долгосрочной жизнеспособности программы.

Ожидается также, что крупные транспортные проекты изменят структуру жилищного спроса. Г-н Карран заявил, что Северная-Южная пригородная железная дорога (NSCR) и Линия 7 Метро (MRT) создадут «сеть взаимосвязанных городских узлов», определив Валенсуэлу и Булакан как формирующиеся центры транзитно-ориентированного развития.

Г-н Кордеро описал расширение железнодорожной сети как многодесятилетнее смещение в том, где будет формироваться стоимость земли. Он назвал Малолос, Булакан, основным институциональным якорем, а Сан-Хосе-дель-Монте — ключевым районом разгрузки. Он добавил, что продление платной дороги South Luzon Expressway Toll Road 4 (SLEX-TR4) до провинции Кесон может создать инвестиционные возможности, поскольку стоимость земли в этой провинции еще не отражает улучшение транспортной связи с промышленным поясом Calabarzon.

Экономический коридор и экозоны

Ожидается, что экономический коридор Лусона будет стимулировать спрос на высокоспециализированные промышленные объекты и центры обработки данных. Г-н Карран заявил, что Филиппины обладают структурными преимуществами в сфере инфраструктуры искусственного интеллекта (ИИ) и облачных вычислений, хотя будущий спрос будет зависеть от надежного электроснабжения, устойчивых телекоммуникационных сетей и упрощенного процесса согласований.

Г-н Кордеро охарактеризовал коридор как формирование нового премиального класса промышленных активов.

«Ожидается, что институциональный спрос на высокоспециализированные промышленные помещения и объекты центров обработки данных гипермасштаба вдоль этого коридора будет существенно опережать обычное поглощение в краткосрочной и среднесрочной перспективе», — отметил он.

Что касается предлагаемых экономических зон в Палаване, Мисамис-Орьенталь и Думагете, Негрос-Орьенталь, оба аналитика заявили, что они будут дополнять, а не конкурировать с регионом Calabarzon.

«Calabarzon продолжает извлекать выгоду из десятилетий накопленных инвестиций, зрелых цепочек поставок, квалифицированной рабочей силы, развитых промышленных зон, доступа к международным портам и близости к Метро Манила — всё это создаёт значительные конкурентные преимущества. Вместо этого мы видим, что эти новые экозоны будут выполнять всё более специализированные функции», — заявил г-н Карран.

Он предположил, что Думагете сможет привлечь наукоемкие отрасли, поддерживаемые образовательными учреждениями, тогда как Палаван сможет развивать возможности, связанные с устойчивыми отраслями, туристическим производством и морскими ресурсами, при условии соблюдения строгих экологических мер защиты.

Г-н Кордеро отметил, что Думагете и Палаван предлагают экологические условия и параметры коммунальной инфраструктуры, которые всё больше востребованы фармацевтическими производителями, стремящимися диверсифицировать производственные риски за пределами перегруженного ядра Лусона. Он добавил, что Мисамис-Орьенталь обладает устойчивым локационным преимуществом для халяль-инвестиций благодаря близости к сельскохозяйственному сектору Минданао и базе сертифицированных по стандарту халяль поставок.