Инвестирование по модели fix-and-flip давно является основой частного кредитования в Нью-Йорке, однако эта модель меняется: растущие затраты и сужающиеся маржи подталкивают инвесторов к более амбициозным проектам. Рубен Изгелов, генеральный директор и основатель We Lend, частного прямого кредитора из Нью-Йорка, сообщает, что растущая доля кредитного портфеля фирмы теперь направляется на строительные работы, выходящие далеко за рамки стандартного ремонта, — тенденция, которая, по его ожиданиям, сохранится до конца года.

Исторически известная финансированием краткосрочных кредитов fix-and-flip в Нью-Йорке и Нью-Джерси, компания We Lend всё чаще выдаёт кредиты на строительство с нуля, конверсию квартир и вертикальные, и горизонтальные пристройки к зданиям. Традиционный подход fix-and-flip — приобретение недвижимости, затраты от $50 000 до $100 000 на косметический ремонт и перепродажа — больше не приносит прежней доходности, по словам Изгелова.

«Доходность наших заёмщиков снижается», — заявил Изгелов. «Классическая модель fix-and-flip уже не работает так, как раньше, поэтому инвесторам приходится проявлять креативность, а это требует более масштабных и серьёзных строительных и восстановительных работ».

Эти изменения отражаются в размерах сделок. Изгелов отметил, что строительные бюджеты по кредитам, проходящим через We Lend, выросли из диапазона $100 000–$200 000 до $1–$2 млн. В некоторых случаях строительный бюджет уже превышает покупную цену самого объекта. Этот сдвиг меняет природу кредитного риска: более крупные строительные планы могут в большей степени зависеть от разрешений, качества работы подрядчиков, управления промежуточными выплатами, процентной нагрузки и итоговой реализации рефинансирования или продажи, чем косметический ремонт.

Для управления возросшими рисками, связанными с более крупными проектами, We Lend поддерживает дисциплинированный процесс андеррайтинга. Компания сосредотачивается на знакомых рынках и требует документации, которую многие кредиторы пропускают. Перед финансированием конверсии или пристройки фирма требует письмо архитектора, подтверждающее, что планируемые работы могут выполняться по праву — без необходимости изменения зонирования или получения отклонения. В сфере недвижимости это различие имеет значение, поскольку проекты, требующие дискреционных согласований, могут проходить дополнительную проверку, сталкиваться с задержками или неопределённостью до начала строительства. Для более крупных работ генеральные подрядчики обязаны подписывать гарантии завершения.

«Мы хотим, чтобы генеральные подрядчики были привержены проекту в той же мере, что и заёмщик, без необходимости личного поручительства по кредиту. Они гарантируют, что проект будет завершён», — пояснил Изгелов. «Это обеспечивает равные условия между заёмщиком и генеральным подрядчиком, особенно если заёмщик ранее не работал в таком масштабе».

Две недавние сделки демонстрируют спектр проектов, которые We Lend финансирует в настоящее время. В первой — заёмщик приобрёл восьмиквартирное здание, изъятое банком, после того как предыдущий кредитор отказался финансировать улучшения. We Lend профинансировала конверсию этого здания в 16 полностью заселённых квартир. Заёмщик目前在 ведёт переговоры с несколькими банками о рефинансировании, которое позволит вернуть часть первоначального капитала для следующего проекта.

В отдельной сделке, расположенной в affluent пригороде Нью-Джерси, заёмщик завершил примерно 85 процентов строительства спекулятивного дома площадью 22 000 квадратных футов, когда продажа линии участка соседу потребовала погашения существующего частного кредита. We Lend реструктурировала и рефинансировала этот кредит, обеспечив выплату погашения вместе с небольшим вливанием денежных средств для завершения оставшегося строительства.

Изгелов предупредил, что наиболее распространённая ошибка среди инвесторов fix-and-flip, переходящих к более крупным проектам, связана с ожиданиями по срокам. В то время как типичный кредит fix-and-flip длится от шести до восьми месяцев, строительство с нуля, масштабные конверсии и пристройки часто требуют значительно больше времени. Он посоветовал заёмщикам «тщательно закладывать в бюджет проценты, которые необходимо выплатить за этот срок. Встроенные опции продления с кредитором помогают, а ещё лучше — начинать со срока более 12 месяцев. Мы предлагаем сроки на 18 месяцев и оформили по крайней мере один кредит на 24 месяца».

Он также предостерёг от следования трендам, а не реальному рыночному спросу. «Если есть спрос на проект такого масштаба или уровня — отлично. Но не стройте мегаособняк в районе, который не может его поддержать, только потому, что это модно», — сказал он.

Дополнительная информация о том, как We Lend структурирует свои кредиты, доступна на странице Как это работает на сайте компании. Источник: Citybuzz.