Запасы новых односемейных домов на продажу в июле выросли во всех регионах — приблизившись к историческим максимумам на Юге и подскочив на Среднем Западе до самого высокого уровня с 2008 года — тогда как медианная цена продажи опустилась до минимума с 2021 года, а продажи продолжили снижаться, согласно данным, опубликованным Бюро переписи США 25 августа.

Медианная цена новых односемейных домов, проданных в июле, снизилась на 1% по сравнению с годом ранее, на 8.2% по сравнению с двумя годами ранее и на 14% от пика в октябре 2022 года, до $393,800 — самого низкого уровня с сентября 2021 года. Эти цены не включают стимулы и значительные расходы на снижение ипотечных ставок, которые застройщики используют для поддержки продаж. В своей финансовой отчетности застройщики включают эти расходы в средние цены продажи, но в данных Бюро переписи они не отражаются; здесь учитываются цены, зафиксированные в договорах купли-продажи.

Трехмесячная средняя медианная цена, которая сглаживает часть месячной волатильности, снизилась на 1.5% в годовом выражении и на 7.2% по сравнению с двумя годами ранее, до $404,400 — самого низкого уровня с октября 2021 года.

Крупнейшие застройщики — компании, которым необходимо строить и продавать дома, чтобы оставаться в бизнесе, — уже почти четыре года адаптируются к этой новой реальности. Чтобы поддерживать выручку и защищать либо наращивать долю рынка, они снижали ценовые уровни, увеличивали стимулы и выкупали ипотечные ставки вниз, что существенно сократило их валовую маржу и обрушило чистую прибыль и котировки акций. Акции DR Horton и Lennar, двух крупнейших застройщиков, с середины сентября 2024 года упали соответственно на 25% и 52%. Ежемесячный индекс NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, отслеживающий долю застройщиков, снижающих цены и предлагающих стимулы, служит текущим индикатором этого баланса между объемами продаж и маржой.

Продажи новых односемейных домов на всех стадиях строительства в июле снизились на 5.7% в годовом выражении, до 55,000 домов, и были на 9% ниже уровня июля 2019 года. Трехмесячное среднее продаж уменьшилось на 0.6% по сравнению с годом ранее — это седьмой месяц подряд годового снижения. Поскольку Бюро переписи учитывает продажу в момент подписания контракта, а не при закрытии сделки, как в случае с продажами существующих домов, этот показатель является одним из самых оперативных индикаторов спроса на жилье — и в этом году он в целом двигался в одном направлении с ипотечными ставками. Из общего объема продаж 63% пришлось на Юг и 28% на Запад, в сумме 91%, а оставшаяся часть — на Северо-Восток и Средний Запад.

Запасы односемейных домов на всех стадиях строительства выросли до 495,000, что стало четвертым подряд месячным увеличением. С начала года снижение продаж и рост запасов в целом шли в русле повышения ипотечных ставок. По сравнению с июлем 2019 года запасы на продажу выросли на 71%. В региональном разрезе 61% этих запасов приходился на Юг — регион, на который также пришлось 63% продаж, — и 21% на Запад, где было 28% продаж.

В отличие от запасов на вторичном рынке, которые появляются на рынке только тогда, когда нынешние владельцы решают продать жилье, предложение новых домов можно создавать за счет строительства. Именно такие новые единицы жилищного фонда, как утверждает Wolf Street, нужны рынку больше всего, и застройщики их строят — в результате отрасль располагает запасом в 9.6 месяца при текущем темпе продаж, что заметно выше примерно шести месяцев, которые давно считаются ориентиром сбалансированного рынка. Постройте их, и покупатели придут — возможно, если цена будет достаточно низкой, а стимулы достаточно высокими.

Запасы домов в стадии строительства снизились до 262,000, что на 10% меньше, чем годом ранее. Снижение произошло отчасти потому, что часть домов была завершена и перешла в следующую категорию — завершенные дома на продажу, запасы которых выросли. По сравнению с июлем 2019 года запасы в стадии строительства увеличились на 32%. Дома в этой категории находятся в строительной цепочке и выставлены на продажу, но еще не проданы; у застройщиков в этих запасах заморожен значительный объем капитала, поэтому они заинтересованы в продаже.

Запасы завершенных домов на продажу выросли до 114,000 после сокращения с очень высоких уровней, зафиксированных в декабре. По сравнению с июлем 2019 года эти запасы выросли на 50%, а по сравнению с июлем 2022 года — на 170%. У застройщиков в этих в основном готовых к заселению «spec homes» также сосредоточен большой объем капитала, и они сильно заинтересованы в их продаже.

Запасы и продажи по регионам

На Юге запасы на продажу выросли до 301,000 новых односемейных домов на всех стадиях строительства. Это на 4% ниже исторического максимума, установленного в июле прошлого года, но на 73% выше уровня июля 2019 года — колоссальный объем запасов, который застройщикам необходимо реализовать. Продажи в регионе снизились на 6% в годовом выражении и были на 9% ниже уровня 2019 года, так что у застройщиков на руках остается почти 10 месяцев предложения.

На Западе запасы на продажу выросли до 103,000 новых односемейных домов, что на 6% ниже уровня июля прошлого года и на 18% выше уровня июля 2019 года. Продажи не изменились в годовом выражении и были на 15% ниже уровня 2019 года. Запасы выросли до 9.4 месяца при текущем темпе продаж.

На Среднем Западе запасы на продажу подскочили на 18% в годовом выражении и на 60% по сравнению с июлем 2019 года, до 59,000 новых домов — самого высокого уровня с 2008 года. Даешь предложение! Продажи упали до 4,000, причем Бюро переписи округляет показатель до ближайшей 1,000, что создает значительные погрешности округления. Исходя из этого, продажи обрушились на 50%, а предложение выросло почти до 15 месяцев.

На Северо-Востоке запасы на продажу выросли на 3% в годовом выражении и на 14% по сравнению с 2019 годом, до 33,000 новых односемейных домов. Северо-Восток — это небольшой регион с крупными густонаселенными городами, где многоквартирное строительство (кондоминиумы и квартиры) играет гораздо более важную роль, чем строительство односемейных домов.

Если вы пропустили: О, Боже, цены на кондоминиумы упали на 15%–33% в 33 крупных рынках, некоторые ниже уровней 2006 года, по мере того как исторические пузыри в сегменте кондоминиумов сдуваются

Нравится читать WOLF STREET и хотите поддержать проект? Вы можете сделать пожертвование. Я очень это ценю. Нажмите на кружку, чтобы узнать как:

Подписаться на WOLF STREET...