Средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом выросла до 6,71% — самого высокого уровня с июля прошлого года, согласно еженедельному обзору Freddie Mac, опубликованному сегодня и охватывающему неделю по среду, 2 сентября. За исключением нескольких кратковременных всплесков вверх, ставка держится в диапазоне от 6,0% до 7,0% с сентября 2022 года.

По историческим меркам ипотечные ставки в диапазоне 6–7% нельзя назвать высокими. Они кажутся elevated лишь на фоне 14 лет финансовой репрессии с 2008 по 2022 год, когда Федеральная резервная система снизила краткосрочные процентные ставки почти до нуля и давила на ипотечные ставки с помощью покупок ипотечных ценных бумаг (MBS) и казначейских облигаций на триллионы долларов, финансируемых эмиссией денег.

Для потенциальных покупателей жилья и домовладельцев, рассматривающих рефинансирование, практический эффект заключается в том, что ежемесячные платежи по заданной сумме кредита остаются значительно выше, чем в эпоху ставок ниже 3%, — одна из причин, по которым доступность жилья стала постоянной темой политических и экономических дискуссий, даже несмотря на то, что ставки находятся в рамках своего недавнего исторического диапазона.

Спред между доходностью казначейских облигаций и ипотечными ставками

Ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом следует за доходностью 10-летних казначейских облигаций, но выше нее. Поскольку дома продаются или рефинансируются, средняя 30-летняя ипотека погашается примерно за 12 лет. Разница между двумя ставками — спред — меняется со временем.

В 2022 и 2023 годах спред расширился более чем до 3 процентных пунктов — максимум с начала 1980-х, что означало необычно высокие ипотечные ставки относительно доходности 10-летних казначейских облигаций. Затем спред начал сужаться и к концу 2025 года составил 2 процентных пункта.

Стремясь сузить спред еще больше и снизить ипотечные ставки, Fannie Mae и Freddie Mac — обе находящиеся под государственным консерваторством с финансового кризиса 2008 года, когда они были взяты под контроль федеральным правительством, — 8 января 2026 года с большой помпой объявили, что существенно ускорят выкуп ранее выпущенных ими MBS.

Для финансирования этих выкупов две компании используют операционные денежные потоки, которые в противном случае пошли бы на покупку казначейских облигаций, а также избавляются от казначейских бумаг, уже находящихся на их балансах, — фактически заменяя казначейские облигации собственными MBS. Это превратило Fannie и Freddie, ранее крупных покупателей и держателей казначейских облигаций, в их продавцов, что способствует росту доходности казначейских бумаг. В результате спред сужается отчасти за счет более высокой доходности казначейских облигаций.

Доходность 10-летних казначейских облигаций, поднявшись в начале недели, сегодня снизилась до 4,77% — в верхней части диапазона 4–5%, действующего с середины 2023 года. До начала финансовой репрессии ФРС в 2008 году диапазон 4–5% считался нижней границей предыдущего сорокалетнего спектра.

Сам спред заслуживает внимания: доходность 10-летних казначейских облигаций практически не изменилась по сравнению с октябрем 2023 года, однако ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом за тот же период снизилась на целый процентный пункт, и спред сузился на ту же величину.

Текущее состояние спреда

Средняя недельная ставка по 30-летней ипотеке по состоянию на среду составила 6,71% (по данным Freddie Mac), а средняя недельная доходность 10-летних казначейских облигаций на среду — 4,74%, что дает спред в 1,97 процентного пункта. Это практически тот же уровень, где спред находился в конце декабря 2025 года и начале января 2026 года, до того как Fannie и Freddie — а также Трамп — объявили о масштабной программе выкупа MBS. Все эти значения, однако, остаются примерно на 1 процентный пункт уже, чем в середине и конце 2023 года, когда спред временами держался около 3 процентных пунктов.

На спред влияет множество факторов, включая:

• Динамику рынка MBS: покупателей и продавцов на рынке MBS объемом около 12 триллионов долларов — втором по величине рынке облигаций после рынка казначейских бумаг.
• ФРС: сокращая портфель MBS, ФРС способствует расширению спреда. В условиях количественного с tightening (QT) спред расширился в конце 2022 года и в течение 2023 года примерно до 3 процентных пунктов. Хотя QT завершился в декабре 2025 года, отток MBS продолжается.
• Fannie и Freddie: с конца 2025 года их выкуп собственных MBS способствует сужению спреда.

Средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом составляла 6,21% до того, как Fannie и Freddie — а также Трамп — 8 января объявили о расширении программы выкупа. К концу февраля ипотечные ставки снизились до 6,01%. Затем они снова начали расти по мере роста доходности 10-летних облигаций и сейчас составляют 6,71% — максимум более чем за год, при этом спред застрял около 2 процентных пунктов, несмотря на выкупы. Вопрос в том, где были бы ипотечные ставки без выкупов — выше 7%?

Для читателей, следящих за дальнейшим развитием событий, ключевыми переменными являются траектория доходности 10-летних казначейских облигаций, темпы продолжающегося оттока MBS у ФРС, а также масштаб и продолжительность программы выкупа Fannie и Freddie — каждая из них напрямую влияет на спред и через него на ипотечную ставку, которую фактически платят заемщики.

Влияние ФРС на спред

В период количественного смягчения (QE) ФРС покупала MBS, чтобы сузить спред между доходностью казначейских облигаций и ипотечными ставками, а также снизить долгосрочные доходности в целом, подавляя ипотечные ставки двумя способами. Спред сузился менее чем до 1,5 процентного пункта, и по мере падения доходности казначейских бумаг ипотечные ставки опустились ниже 3% — даже когда инфляция устремилась к 9%.

Этот период финансовой репрессии, по оценке автора, привел к худшей инфляции за 40 лет и крупнейшему в истории росту цен на жилье, породив то, что сейчас называют «кризисом доступности жилья».

QE завершился в начале 2022 года, а QT начался во второй половине 2022 года, когда ФРС стала позволять MBS уходить с баланса. Она продолжает сокращать MBS темпом около 15–18 млрд долларов в месяц — этот показатель определяется транзитными выплатами основного долга, которые держатели MBS получают при погашении или амортизации лежащих в основе ипотечных кредитов. После завершения QT в декабре прошлого года ФРС начала покупать краткосрочные казначейские векселя (T-bills) взамен оттока MBS.

На сегодняшний день ФРС сократила 827 млрд долларов, или 30%, накопленных в период QE MBS, включая 190 млрд долларов за последние 12 месяцев и 17 млрд долларов за последние четыре недели.

Завершение QE в начале 2022 года — начиная с ожиданий его окончания еще до этого — затем QT и сокращение MBS были главными факторами расширения спреда в то время. Замедление QT в 2024 году и его завершение в 2025 году сняли значительную часть давления, и к концу 2025 года спред сузился на 1 процентный пункт. Однако продолжающийся отток MBS продолжает давить на спред.

Надвигающаяся ставка 7% по ипотеке

При 6,71% ипотечные ставки недалеки от отметки 7%, которую они уже пересекали в 2023 году, когда спред составлял 3 процентных пункта. Похоже, выкупы Fannie и Freddie нейтрализуют отток MBS ФРС с точки зрения спреда, хотя они могут повышать доходность казначейских облигаций, выводя эти две компании с рынка казначейских бумаг.

Выкупы могут быть единственным фактором, удерживающим ипотечные ставки ниже 7% за счет сохранения спреда около 2 процентных пунктов, а не позволяющим ему расширяться. В таком сценарии ставка по 30-летней ипотеке с фиксированным процентом превысит 7%, когда доходность 10-летних казначейских облигаций поднимется выше 5% и закрепится там, — а не просто коснется 5% и отступит, как это эффектно произошло в октябре 2023 года.

Источник: Wolf Street