Цены на жильё среднего сегмента ниже прежних пиков в 28 из 33 крупных дорогих городов США

Согласно июльскому (2026 год) обзору Wolf Street, в котором ценовая динамика 33 крупных дорогих городов представлена в 33 графиках, цены на жильё среднего сегмента в крупнейших и самых дорогих городских рынках Америки в явном большинстве городов остаются ниже предыдущих пиков.

Цены на жильё среднего сегмента — отдельно стоящие дома, кондоминиумы и кооперативные квартиры — были ниже соответствующих пиков прошлых лет в 28 из 33 отслеживаемых городов, прежде всего в Остине (-27%), Окленде (-25%) и Новом Орлеане (-19%). В большинстве этих городов максимумы были достигнуты либо в 2022 году (17 городов), либо в 2024 году (9 городов). В двух городах пики пришлись на начало 2025 года: Бостон (апрель 2025 года) и Сан-Хосе (январь 2025 года). Это сочетание показательно, поскольку демонстрирует, насколько неравномерным оказался пересмотр цен после бума: одни рынки всё ещё преодолевают последствия всплеска середины 2020 — середины 2022 года, тогда как другие уже проходят проверку более недавними вершинами.

В годовом выражении цены снизились в 24 из 33 городов, в первую очередь в Остине (-4,4%), Лас-Вегасе (-3,1%) и Нэшвилле (-3,0%). Лишь в 2 из 33 городов цены на жильё выросли до новых максимумов: в Чикаго и Нью-Йорке.

Сан-Франциско: спрос со стороны ИИ перетекает от «дефицита особняков» к жилью среднего сегмента

Сан-Франциско, охарактеризованный в статье как эпицентр ИИ, — это место, где ажиотаж вокруг ИИ выплеснулся на рынок жилья. Началось всё с люксового сегмента, породив так называемый «дефицит особняков». В последние месяцы эффекты этого ажиотажа перетекли в отслеживаемый здесь сегмент жилья среднего уровня, и цены в нём начали резко расти.

В июле цены на жильё среднего сегмента в Сан-Франциско подскочили на 1,5% по сравнению с июнем, что довело рост в годовом выражении до 11,6%. Ещё недавно город находился у верхних позиций списка городов с наибольшим падением цен на жильё; во второй половине прошлого года цены на жильё среднего сегмента перешли от снижения к стремительному росту. Несмотря на последующий всплеск, в июле цены оставались на 6% ниже исторического максимума 2022 года. С учётом масштабов недавних скачков, отмечается в статье, и при условии, что ажиотаж вокруг ИИ продлится достаточно долго, цены на жильё среднего сегмента могут обновить максимум до конца года впервые с 2022 года.

Бостон пополняет ряды городов со снижающимися ценами

Ранее в этом году Бостон пополнил ряды городов, где цены опустились ниже максимумов прошлых лет. Цены на жильё среднего сегмента там снизились в июле на 0,5% по сравнению с июнем, на 1,4% в годовом выражении и на 2,3% от пика, достигнутого в апреле 2025 года.

Бум, предшествовавший снижению

Нынешнее снижение происходит после взрывного роста цен в этих городах в течение двух лет между серединой 2020-го и серединой 2022 года, в том числе в Остине (+62%), Финиксе (+60%), Форт-Уэрте (+50%), Роли (+49%) и Сакраменто (+39%) — этот рост пришёлся на уже и без того высокие цены.

Статья объясняет взрывной рост цен денежно-кредитной политикой Федеральной резервной системы, которую автор характеризует как безрассудную: триллионы долларов на покупку казначейских ценных бумаг и ипотечных ценных бумаг (MBS) за счёт вновь созданных денег, что обеспечило ставки по ипотеке ниже 3%, даже когда инфляция в тот период разгонялась в сторону 9%. Американцы, как указывается в статье, ответили беспрецедентным покупательским поведением на фоне FOMO — страха упустить возможность, сосредоточенного на ставках по ипотеке: люди расталкивали друг друга и взвинчивали цены, чтобы купить дом и зафиксировать такую ипотечную ставку.

В городах, где цены с тех пор опустились ниже этих пиков, у таких покупателей теперь ипотека со ставкой ниже 3% на жильё, которое подешевело, — и, как отмечается в статье, у них всё в порядке, пока они остаются в своих домах.

Методология: индекс стоимости жилья Zillow для среднего сегмента

Используемый здесь ценовой индекс — это сезонно скорректированный трёхмесячный средний индекс стоимости жилья Zillow (ZHVI) для среднего сегмента рынка отдельно стоящих домов, кондоминиумов и кооперативных квартир. «Средний сегмент» означает среднюю треть распределения по цене на каждом рынке.

ZHVI — это ретроспективный показатель, основанный на миллионах точек данных из «базы данных всех домов» Zillow, включая данные о сделках из публичных записей (налоговые данные), MLS, брокерских компаний, местных ассоциаций риелторов, агентов по недвижимости и домохозяйств по всей территории США. Он включает ценовые данные по сделкам вне открытого рынка и по сделкам, заключаемым владельцами без посредников.

Чтобы войти в список, город должен быть одним из крупнейших по численности населения и относиться к дорогим городам, где ZHVI для всего жилья среднего сегмента (отдельно стоящие дома, кондоминиумы и кооперативные квартиры) в какой-то момент составлял не менее 300 000 долларов. Некоторые крупные города в список не входят, поскольку их ZHVI для среднего сегмента, несмотря на рост последних лет, так и не достиг 300 000 долларов — в их числе Мемфис, Оклахома-Сити, Талса, Канзас-Сити, Цинциннати, Питтсбург и многие другие. Хьюстон и Филадельфия, впрочем, включены, поскольку являются четвёртым и шестым по численности населения городами США.

В этих менее дорогих городах, как отмечается в статье, пять домов среднего сегмента в сумме продаются дешевле, чем один такой дом в Сан-Франциско. Далеко не каждый американский город — дорогой рынок жилья; в некоторых городах вполне разумные цены.

Как читать графики

33 графика цен по городам представлены в оригинальной статье. В сопроводительных таблицах MoM означает изменение месяц к месяцу, а YoY — изменение год к году; крайний правый столбец показывает процентный рост «с 2000 года». Все данные скорректированы с учётом сезонности. Среди подписей к отдельным городским графикам в оригинале — «Минимум с марта 2021 года», «Цены находятся на уровне, впервые достигнутом в октябре 2017 года» и «Там, где цены впервые были в декабре 2019 года».

Похожие материалы Wolf Street: Продажи существующих отдельно стоящих домов увязают всё глубже: предложение взлетает до 10-летнего максимума, предложение кондоминиумов — до 14-летнего

Источник: Wolf Street