Продажи ранее купленных домов снова снизились в июле, а предложение достигло многолетних максимумов
Ключевые выводы
- •Продажи существующих односемейных домов в июле снизились на 1,9% по сравнению с июнем до годового темпа 3,69 млн, что стало вторым подряд месячным снижением.
- •Предложение односемейного жилья выросло в июле до 4,6 месяца — максимума с 2016 года — на фоне увеличения запасов до 1,4 млн домов при слабых продажах.
- •Национальная медианная цена односемейного дома выросла в годовом выражении на 1,9% до $440,300, но в 15 крупных рынках, включая Austin, Oakland и New Orleans, цены снизились на 10%–26%.
- •С конца 2022 года совокупная инфляция CPI на 13,2% и рост зарплат на 16,9% опережали рост национальной медианной цены жилья на 4,6%, постепенно смягчая кризис affordability.
- •Продажи кондоминиумов и co-op остались на уровне 370 000 в годовом выражении — лишь немного выше исторического минимума серии — при предложении 6,6 месяца, максимуме с 2012 года, на фоне роста расходов на страхование и HOA в рынках Sun Belt и Florida.
Ипотечные ставки на уровне 6,69% — это не высоко. Высока инфляция.
Продажи существующих односемейных домов в июле снизились на 1,9% по сравнению с июнем с учётом сезонной корректировки, что стало вторым подряд месячным снижением и довело годовой темп до 3,69 млн продаж, согласно данным Национальной ассоциации риелторов, опубликованным сегодня. Продажи по-прежнему оставались глубоко в низком диапазоне, в котором они находятся уже четыре года. Этот диапазон сформировался после начала повышения ставок ФРС в 2022 году и сохраняется даже несмотря на то, что экономика продолжает создавать рабочие места, что подчёркивает, как эффект «запирания» — нежелание домовладельцев отказываться от ипотек с фиксированной ставкой 3% или ниже — продолжает ограничивать и предложение, и оборот жилья.
По сравнению с июлем в предыдущие годы:
2025: +0,8% (в годовом выражении)
2024: +2,5%
2023: +1,9%
2022: -15,4%
2021: -30,6%
2019: -23,3%
2015: -24,1%
2009: -5,1% (Housing Bust)
1996: -3,7%
Предложение односемейных домов выросло в июле до 4,6 месяца — максимума с лета 2016 года. Предложение отражает соотношение запасов и продаж. По мере дальнейшего ослабления продаж объём выставленных на продажу односемейных домов увеличился до 1,4 млн. Рост запасов на фоне вялых продаж исторически смещает переговорную силу в сторону покупателей, хотя влияние на цены заметно различается по рынкам.
Продажи кондоминиумов и co-op в июле не изменились с учётом сезонной корректировки и округления до ближайших 10 000, составив в годовом выражении 370 000 — лишь немного выше рекордного минимума в серии данных, которая начинается лишь с конца 2011 года.
По сравнению с июлем в предыдущие годы:
2025: 0% (в годовом выражении)
2021: -47,9%
2019: -36,2%
2012: -27,5% (first June in the data series)
Предложение кондоминиумов выросло до 6,6 месяца, как и в May, June и September 2025, что является максимумом с 2012 года. Рынок кондоминиумов испытывает особенно сильное давление в рынках Sun Belt и Florida, где покупки с высокой долей инвесторов во время пандемии уступили место высоким расходам на страхование и росту взносов HOA.
Продажи по регионам
Продажи существующего жилья, включая односемейные дома, кондоминиумы и co-op, снизились в месячном выражении на Юге (-3,1%) и на Среднем Западе (-2,0%) — в обоих случаях второй месяц подряд — с учётом сезонной корректировки. На Западе продажи не изменились, а на Северо-Востоке выросли на 2,0%.
По сравнению с тем же месяцем 2019 года продажи были ниже во всех регионах: Запад (-37%), Северо-Восток (-27%), Средний Запад (-24%) и Юг (-19%). Карта четырёх регионов приведена ниже статьи в верхней части комментариев.
На Юге годовой темп продаж с сезонной корректировкой снизился в июле на 3,1% по сравнению с июнем, что стало вторым подряд месячным спадом, до 1 860 000 домов.
По сравнению с июлем в предыдущие годы:
2025: 0% (в годовом выражении)
2024: +2,8%
2023: 0%
2022: -14,3%
2019: -19,1%
2018: -17,3%
На Западе годовой темп продаж с сезонной корректировкой в июле не изменился и составил 730 000 домов.
По сравнению с июлем в предыдущие годы:
2025: +1,4% (в годовом выражении)
2024: -2,7%
2023: -1,4%
2022: -17,0%
2019: -36,5%
2018: -38,7%
На Среднем Западе годовой темп продаж с сезонной корректировкой в июле снизился на 2,0% до 970 000 домов.
По сравнению с июлем в предыдущие годы:
2025: +2,1% (в годовом выражении)
2024: +4,3%
2023: 0%
2022: -19,2%
2019: -23,6%
2018: -23,6%
На Северо-Востоке годовой темп продаж с сезонной корректировкой вырос на 2,0% до 500 000 домов.
По сравнению с июлем в предыдущие годы:
2025: 0% (в годовом выражении)
2024: +2,0%
2023: +4,2%
2022: -20,6%
2019: -26,5%
2018: -27,5%
Ипотечные ставки не высоки; высока инфляция.
Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке выросла до 6,69%, согласно еженедельному показателю Freddie Mac за прошлую среду.
Ипотечные ставки обычно следуют за доходностью 10-летних казначейских облигаций, которая в данный момент составляет 4,69%, однако ипотечные ставки выше, и спред между ними меняется. Инфляция остаётся повышенной на фоне опасений, что она не вернётся к более низким уровням, что является одной из причин, почему доходность 10-летних Treasuries находится на уровне 4,69%.
Текущие ипотечные ставки находятся в нижней части диапазона, наблюдавшегося до начала QE ФРС в 2009 году. Эта программа включала покупку ипотечных ценных бумаг на триллионы долларов, чтобы подавлять ипотечные ставки и поддерживать цены на жильё.
Во время пандемии mega-QE помогло опустить ипотечные ставки ниже 3%, в то время как инфляция росла к 9%, из-за чего ипотечные ставки в реальном выражении после корректировки на инфляцию оказались глубоко отрицательными. В сочетании с FOMO у покупателей жилья, стремившихся зафиксировать такие ставки, это стало одной из главных причин взрывного роста цен на жильё с середины 2020 года до середины 2022 года. В итоге стратегия печатания денег ФРС способствовала нынешнему кризису affordability и высокой инфляции.
Мы говорим об этом уже много лет: рынку жилья — покупателям, продавцам и всем между ними — нужно привыкнуть к таким ипотечным ставкам.
Национальная цена, локальная цена, инфляция и рост зарплат
Национальная медианная цена односемейных домов в июле выросла в годовом выражении на 1,9% без сезонной корректировки. В месячном выражении она снизилась до $440,300.
С конца 2022 года общая инфляция и рост национальных зарплат опережали рост национальной медианной цены односемейных домов, очень медленно, на протяжении многих лет, смягчая кризис affordability, вызванный 40%-ным скачком национальной медианной цены за два года до середины 2022 года, который пришёлся на уже высокие цены.
Ценовой скачок завершился в June 2022. За четыре года с тех пор:
Национальная медианная цена односемейных домов: +4,6% по июль.
Индекс потребительских цен (CPI): +13,2% по июнь.
Средняя почасовая оплата: +16,9% по июль.
Но национальная медианная цена не имеет значения для людей, покупающих или продающих дом. Для них важны локальные цены, поэтому…
Цены на односемейные дома снизились на 10%–26% в 15 крупных рынках, включая:
Austin, TX: -26%
Oakland, CA: -25%
New Orleans, LA: -20%
Sarasota County, FL: -17%
В некоторых других крупных городах цены на односемейные дома продолжили обновлять максимумы; самые большие годовые приросты в этих городах были в:
New York City: +4,1%
Chicago: +4,4%
Milwaukee: +3,6%.
Национальная медианная цена кондоминиумов и co-op выросла в годовом выражении на 2,2%.
На локальном уровне цены на кондоминиумы упали на 15%–33% от максимумов в 30 крупных рынках, причём в нескольких рынках они опустились ниже пиков 2006 года. От пика:
Cape Coral, FL: -33%
Oakland, CA: -32%
Petersburg, Fl: -29%
Austin, TX: -28%
Fort Myers, FL: -27%
Sarasota County, FL: -24%
Garland, TX: -21%
Tampa, FL: -21%.
Вот, например, Oakland. Национальная медианная цена кондоминиума на самом деле не имеет большого значения для покупателей и продавцов кондоминиумов на конкретных рынках (все 30 графиков здесь):
Если вы пропустили это: Ещё один удар по спросу на рынке жилья: покупки иностранных покупателей упали на 76% от пика.
Если вам нравится читать WOLF STREET и вы хотите поддержать проект, вы можете сделать пожертвование. Я очень это ценю. Нажмите на кружку, чтобы узнать как:
