Сидя напротив меня за чашкой чая, Коретта — псевдоним, используемый для защиты ее личности — рассказала о своем разочаровании жизнью в общине центральной Флориды, где, по ее словам, ассоциация домовладельцев (HOA) держит жителей под полным контролем.

Чернокожая мать троих детей с опытом работы в сфере недвижимости, Коретта более 20 лет живет в общине, которая сегодня является преимущественно латиноамериканской. Гнев, который она когда-то испытывала, давно уступил место апатии, сказала она.

«Не думаю, что [застройщики общины] намеревались сделать ее преимущественно латиноамериканской. … Они рассчитывали на определенный экономический класс. Я думаю, они пытались вытеснить тех, кого считали чужими. И я думаю, они этим занимаются и занимались этим».

Коретта была одной из 47 жителей этой общины, опрошенных между 2017 и 202 годами социологом Стефани А. Думан, доцентом колледжа Гамильтона, в рамках исследования опыта небелых жителей, живущих под управлением HOA. Каждый опрошенный идентифицировал себя как латиноамериканец, выходец с Карибов или чернокожий.

Раз за разом жители рассказывали одну и ту же историю: руководители HOA дали им понять, что они здесь чужие, но рост цен на жилье не позволял им переехать. Многие также опасались, что переезд проблему не решит.

Почти половина жителей Флориды живет в общинах под управлением HOA — наибольшая доля среди всех штатов. И это явление не ограничивается Флоридой. По всей территории Соединенных Штатов 80% новых односемейных домов в жилых комплексах и 60% новых односемейных домов в целом управляются HOA, а значит семьи вроде семьи Коретты, скорее всего, окажутся под управлением другой ассоциации, даже если переедут.

На основании своего исследования Думан утверждает, что ассоциации домовладельцев действуют как то, что социологи называют расиализированными организациями. Такие, внешне — или даже по замыслу — нейтральные, могут создавать и поддерживать неравенство. Они могут ограничивать субъектность расиализированных групп, то есть групп, воспринимаемых как отличных от белого расового большинства, и легитимизировать неравное распределение ресурсов. Внутри таких организаций принадлежность к белой расе часто дает преимущества и власть, а то, что организация формально провозглашает своими правилами, может резко расходиться с ее реальными действиями, и эти расхождения часто определяются расой. По оценке Думан, HOA соответствуют всем этим критериям в своей структуре.

Правила и регулирование

HOA — это форма частного управления во главе с избранным советом директоров-добровольцев. Советы часто контролируют эстетические решения жителей, чтобы поддерживать единообразный облик района, но их власть выходит далеко за рамки регулирования цвета краски и расположения заборов.

Выступая в роли законодателей, советы HOA принимают и обеспечивают исполнение ограничений, штрафов и санкций в общине. В некоторых случаях они даже обладают юридическим правом обращать взыскание на дома, если домовладелец не платит взносы или сборы HOA.

Политика, которую HOA создают — и которую выбирают исполнять, — порой вызывает споры. В 2019 году одна флоридская HOA попала в заголовки, потребовав у военнослужащей в отставке убрать пуэрториканский флаг — эпизод, отражающий закономерность в основе концепции Думан, где формально нейтральные правила расходятся с практикой по расовому признаку.

Компетенция ассоциации часто выходит за рамки правил о флагах или украшениях на частной собственности и включает, например, спонсирование мероприятий и мероприятий, связанных с культурными праздниками и общественными службами. Это дает многим HOA определенную степень контроля над оформлением домов и публичными собраниями жителей — парадами, фестивалями и праздничными вечеринками, — включая само решение о том, какие праздники вообще отмечаются.

Исключающие по своей природе

В США насчитывается около 373 000 HOA, затрагивающих жилье более 78 миллионов американцев. При этом от штата к штату нет последовательных законов о том, как избираются члены совета и обязаны ли они проживать в границах HOA, и даже в штатах, где такие законы есть, нормы регулирования часто различаются между ассоциациями.

Хотя федеральные законы ограничивают абсолютную власть HOA, эти организации обычно действуют как частные управленческие структуры с существенным контролем. Исследования показали, что они также функционируют как пространства исключения, поддерживая жилую сегрегацию и отдавая предпочтение людям с более высоким социально-экономическим статусом.

Согласно опросу 2024 года, менее половины американцев, живущих под управлением HOA, считают, что их район выигрывает от существования ассоциации, а каждый десятый рассматривал продажу дома по связанным с HOA причинам.

HOA взимают взносы — медианное значение во Флориде составляет 230 долларов в месяц, а некоторые домовладельцы платят более 500 долларов в месяц, — как правило, привязанные к дополнительным удобствам. По этой причине они могут быть исключающими по своей: дополнительный доход, необходимый для оплаты взносов, может стать барьером для входа многих потенциальных покупателей жилья. Это исключение часто проходит по расовым линиям, превращаясь в способ поддержания расовой сегрегации — которая на практике рассматривается как средство сохранения стоимости недвижимости.

Подавление голосования

На другом конце этого явления — семьи, которых отодвигают на обочину. В ходе своего исследования Думан постоянно слышала о том, что жители не чувствуют своей субъектности. Ни один из опрошенных не посещал собрания HOA на момент исследования; те, кто раньше их посещал, давно прекратили, поскольку не видели в этом смысла.

Многие жители выражали разочарование тем, что считали подавлением голосования в своей HOA. Ассоциации устанавливают правила того, как и когда домовладельцы могут голосовать за представителей совета. В этой флоридской общине HOA запретила голосование по доверенности, которое позволило бы домовладельцу поручить соседу проголосовать от его имени. Вместо этого каждый домовладелец должен был голосовать лично в день и время, установленные советом, — всегда во вторник, что жители считали недоступным расписанием.

Кроме того, HOA разрешала голосовать только внесенному в документы домовладельцу, что лишало права голоса других членов домохозяйства и арендаторов. Согласно уставу ассоциации, арендаторам даже не разрешалось посещать собрания, поскольку это была «привилегия» домовладельцев.

Устав также исключал жителей многопоколенных семейных домов, например женщину, которую Думан называет Эленой. Такие договоренности чаще встречаются в латиноамериканских семьях вроде семьи Элены, и, хотя Элена платила ипотеку за дом, ей все равно было отказано в праве голосовать за представителя HOA.

В возмущении она рассказала: «Мне не разрешают голосовать. Голосовать по доверенности тоже нельзя. Мой сын, [на которого оформлен дом], работает в безумном графике. Он встает в 3 утра на работу, приходит домой, ужинает и сразу ложится спать … он никогда не успевает. Такие вещи надо проводить по выходным».

Даже то, как жители узнавали о дне и времени голосования, контролировалось HOA. Согласно уставу, ассоциация не обязана была публиковать эту информацию где-либо, кроме своего физического офиса, расположенного на краю общины.

Ограничение американской мечты

Эта история выходит за рамки цвета краски и заборов. Исторические дискриминационные практики, такие как редлайнинг, препятствовали домовладению чернокожих и латиноамериканских семей по всей стране еще с 1930-х годов. Спустя более полувека после того, как федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года запретил расовую дискриминацию в жилищной сфере, уровень домовладения растет для всех групп, но растет неравномерно. По данным переписи, уровень домовладения среди чернокожих, составляющий 45%, остается ниже, чем у любой другой расовой группы, тогда как уровень домовладения среди неиспаноязычного белого населения составляет 73% — разрыв между ними устойчив.

Поскольку расовый разрыв в богатстве продолжает расти, чернокожие и латиноамериканские жители-прежнему чаще снимают жилье, чем владеют им. При этом число HOA в Соединенных Штатах продолжает расти год за годом, что ставит вопрос о том, как будет выглядеть будущее жилья.

Расиализированные меньшинства все чаще будут жить в общинах HOA — и как домовладельцы, и как арендаторы. Домовладение давно считается символом американской мечты, но эта мечта предполагает автономию, голос и равное отношение. Когда HOA отсекают участие и культуру жителей-меньшинств, они обесценивают домовладение для этих жителей.

Автор: Стефани А. Думан, доцент социологии, колледж Гамильтона.

Эта статья переиздана из The Conversation по лицензии Creative Commons. Материал впервые был опубликован на Fortune.com.