Согласно анализу Wolf Street, цены на кондоминиумы среднего сегмента в 33 более крупных рынках США к июлю снизились на 15–33% от соответствующих пиков, достигнутых в предыдущие годы. Эти пики пришлись на период с 2021 по 2024 год, причём подавляющее большинство — на середину 2022 года. В отчёте эти рынки представлены в серии графиков под заголовком «Исторические пузыри кондоминиумов сдуваются: 33 графика», где они описаны как крупные рынки, рухнувшие под собственной тяжестью.

В девяти из этих 33 рынков — от Окленда в Калифорнии до Джексонвилла во Флориде — цены на кондоминиумы среднего сегмента снизились на 21% и более; в трёх из них, расположенных в Калифорнии и Флориде, падение превысило 30%. В отчёте это характеризуется как существенное снижение цен на многолетнем горизонте.

В шести из 33 рынков цены на кондоминиумы уже опустились ниже пиков «жилищного пузыря №1» 2006 года и вернулись к уровням 20-летней давности — середины 2005 года. Эти рынки:

• Окленд, Калифорния
• Округ Сарасота, Флорида
• Кейп-Корал, Флорида
• Округ Контра-Коста (Ист-Бэй), Калифорния
• Форт-Майерс, Флорида
• Орландо, Флорида

В июле в список 33 рынков вошли ещё два города, поскольку цены на кондоминиумы там снизились ещё сильнее и преодолели отметку −15%: Хьюстон (Техас) и Темпе (Аризона). Ни один рынок, входивший в список в июне, в июле из него не вышел.

Ещё в 37 крупных городах цены на кондоминиумы снизились на 8–14% от соответствующих пиков. Существует также много меньших рынков, где цены на кондоминиумы упали не менее значительно, однако они не включены в перечень из-за слишком малого размера этих рынков.

Чем кондоминиумы отличаются

Кондоминиумы подвержены иной динамике, чем индивидуальные жилые дома, — динамике, порождающей головокружительные бумы и масштабные обвалы, отмечается в отчёте. Частью проблемы сейчас является ошеломляющий двухлетний взрыв цен с середины 2020 года до середины 2022 года, достигший в некоторых городах 50%, 60% и даже 70% поверх уже высоких и стремительно растущих цен. За 10 лет, предшествовавших пику, цены на этих рынках выросли на 180–350%.

«Мы смотрим на графики ниже и качаем головой. О чём думали эти люди — думаем мы задним числом», — пишет автор отчёта. Его оценка состоит в том, что эти огромные пузыри на рынке кондоминиумов начали сдуваться — в большинстве случаев неумолимо, а в некоторых — жёстко. Для покупателей, продавцов, кредиторов и ассоциаций владельцев кондоминиумов этот сдвиг важен, поскольку цены на кондоминиумы могут быстро двигаться вниз, когда финансирование, сборы, страховка и инвесторский спрос одновременно становятся менее благоприятными.

Большинство рынков в списке — города. Однако перечень 33 рынков, где цены снизились на 15% и более, включает несколько округов, города которых — хотя и широко известны — слишком малы, чтобы быть включёнными по отдельности, а также округ Нью-Йорк, то есть Манхэттен, где кондоминиумы составляют значительную часть рынка. В него входит также одна метрополитенская статистическая зона, объединяющая несколько небольших городов.

В некоторых густонаселённых крупных городах кондоминиумы и кооперативные квартиры составляют значительную часть или большинство сделок с жильём. На большинстве других рынков кондоминиумы занимают относительно небольшую долю продаж жилья, что помогает объяснить, почему один и тот же общенациональный жилищный фон может порождать совершенно разные ценовые траектории на локальных рынках.

Методология и данные

Приведённые цены представляют собой сезонно скорректированные трёхмесячные средние значения для кондоминиумов и кооперативных квартир «среднего сегмента» из индекса стоимости жилья Zillow (ZHVI) — индикатора с ретроспективным характером, основанного на миллионах точек данных из «Database of All Homes» Zillow — базы данных всех домов. Исходные данные поступают из публичных реестров (налоговые данные), MLS, брокерских компаний, местных ассоциаций риелторов, агентов по недвижимости и домохозяйств по всей территории США и включают ценовую информацию по сделкам вне открытого рынка и продажам от владельцев без посредников.

Таблицы, сопровождающие каждый рынок, показывают слева направо: снижение цены от пика, изменение по сравнению с предыдущим месяцем (MoM), изменение в годовом исчислении (YoY) и сохранившийся рост с января 2000 года.

Возвращение к 2005 году

Цены на кондоминиумы среднего сегмента вернулись к уровням середины 2005 года — то есть 21 год назад. Цены опустились к отметкам, на которых они впервые находились в 2005 году, однако после огромного роста в годы, предшествовавшие 2022 году, они остаются очень высокими.

Округ Ист-Бэй в списке включает города Конкорд, Антиок, Питтсбург, Уолнат-Крик, Ричмонд, Сан-Рамон и множество других небольших городов. Округ Сан-Матео состоит из множества небольших городов, образующих северную часть Кремниевой долины.

Группа с падением на 8–14%

Во многих крупных городах цены на кондоминиумы снизились менее чем на 15%, и эти города не вошли в список 33. В отчёте приводится выборочный перечень из 37 крупных городов, где цены упали на 8–14% от соответствующих пиков. Некоторым из них до попадания в список не хватает лишь нескольких неудачных месяцев, включая Сан-Антонио и Даллас — два из крупнейших городов США.

Особые проблемы, с которыми сталкиваются кондоминиумы

Некоторые люди покупают кондоминиумы как жильё — чтобы жить в центре города или у побережья, наслаждаться панорамными видами, удобной инфраструктурой или центральным расположением. Они ценят жизнь без забот: отсутствие хлопот с обслуживанием, ремонтом и уходом за участком; наличие персонала на стойке у входа; отсутствие необходимости подниматься по лестнице. Другие покупают кондоминиумы как арендную недвижимость или для краткосрочной сдачи внаём, либо как дома для отдыха. Третьи, особенно иностранные инвесторы-нерезиденты, приобретают кондоминиумы, чтобы разместить часть средств в США и наблюдать за ростом цен издалека. Именно эти инвесторы, как утверждается в отчёте, делают рынок кондоминиумов особенно спекулятивным.

Среди особых проблем, которые выделяет отчёт:

• Земля против здания. В долгосрочной перспективе земля дорожает, тогда как большинство зданий обесценивается до нуля и в итоге сносится. Земля, на которой стоят крупные кондоминиумы, может быть очень ценной, однако каждый владелец квартиры владеет лишь её малой долей; остальная часть его инвестиций заключена в здании. Индивидуальный жилой дом может стоять на менее ценной земле, но домовладелец владеет ею целиком.
• Цены поднялись слишком высоко. Цены, взлетевшие за последние несколько лет, оказались чрезмерно высокими после того, как ажиотаж улёгся.
• Специальные взносы. Крупные специальные взносы — или страх перед ними — на давно запущенные капитальные ремонты преследуют некоторые старые кондоминиумы. Это особенно острая проблема во Флориде, но не только там.
• Рост взносов HOA. Значительное повышение взносов ассоциаций домовладельцев (HOA) во многих объектах, отчасти вызванное скачком стоимости страховки в зонах природных катастроф, существенно увеличивает ежемесячные расходы на кондоминиумы.
• Чёрный список Fannie Mae. Если кондоминиум внесён в чёрный список Fannie Mae, финансирование покупки квартиры в этом здании становится крайне затруднительным, а продажи могут ограничиться покупателями с наличными средствами, осознающими это.
• Нормализация ставок по ипотеке. Эпоха «бесплатных денег» закончилась, и ставки по ипотеке вернулись примерно к нормальному диапазону — с этой проблемой сталкиваются и покупатели индивидуальных домов.
• Иностранные покупатели отступают. Иностранные владельцы, разочаровавшиеся в США, стали продавцами, увеличив предложение, тогда как интерес иностранных покупателей к приобретению жилья в США ослабел, сократив спрос.
• Конкуренция со стороны новых квартир. Инвесторы, владеющие кондоминиумами как арендной недвижимостью, сталкиваются с жёсткой конкуренцией со стороны волны недавно построенных жилых комплексов высокого класса, для которых застройщики пытаются найти арендаторов.

Связанный материал

В связанном анализе: О боже, цены на индивидуальные жилые дома уже упали на 11–26% в 15 крупных городах