Рост стоимости заимствований вслед за последним повышением процентной ставки Банком Филиппин (BSP) может ослабить спрос на жилую недвижимость, хотя субсидированные жилищные кредиты могут обеспечить некоторое облегчение для имеющих право покупателей, отметили консультанты по недвижимости.

«Это действительно окажет негативное влияние на объемы продаж, поскольку более высокие процентные ставки, вероятно, приведут к росту ипотечных ставок. Мы уже наблюдаем множество отказов от сделок», — сообщил BusinessWorld Джоуи Рой Бондок, директор и глава исследовательского отдела Colliers Philippines, на полях ежеквартального обзора рынка компании во вторник.

Совет по денежно-кредитной политике повысил ключевую ставку — ставку овернайт обратного репо, определяющую стоимость кредитования во всей банковской системе, — на 50 базисных пунктов до 5,5% 22 октября. Аналитики отметили, что более высокая ключевая ставка со временем может отразиться в росте ипотечных расходов, особенно для новых заемщиков и тех, чьи действующие кредиты подлежат пересмотру ставки. Скорость, с которой банки перенесут повышение в ипотечные ставки, теперь является ключевым фактором для объема продаж жилья.

Субсидированное кредитование расширяется

В качестве противовеса: объем социальных жилищных кредитов, выданных Фондом развития домашних хозяйств, более известным как Pag-IBIG Fund, почти утроился за первые девять месяцев года, по данным Департамента жилищного строительства и городского развития (DHSUD).

Финансирование социального жилья выросло на 172% — до 12,10 млрд песо с 4,45 млрд песо годом ранее, а число профинансированных домов увеличилось на 173% — до 10 904 с 3 987.

В рамках расширенной программы Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH) — флагманской жилищной программы правительства, направленной на решение давнего жилищного дефицита в стране, — заемщики, отвечающие квалификационным требованиям и приобретающие социальное жилье, могут получить субсидированную ставку 3%. Pag-IBIG Fund также предлагает льготные ставки: 4,5% по жилищным кредитам выше порога социального жилья и до 4,9 млн песо и 5,75% по кредитам свыше 4,9 млн песо и до 10 млн песо. Обе льготные ставки фиксируются на первые три года кредита.

Этот набор условий важен для рынка в целом: поскольку текущие ипотечные ставки находятся под восходящим давлением, субсидированные и льготные программы дают квалифицированным заемщикам определенную защиту, все больше разделяя показатели доступности жилья между теми, кто имеет право на государственные ставки, и теми, кто занимает на рыночных условиях.

Дино Паланка, директор по исследованиям Savills Philippines, отметил, что субсидированные ставки по жилищным кредитам могут помочь снизить ежемесячные платежи по ипотеке, хотя растущие расходы на проживание и строительство продолжают влиять на доступность жилья.

«Более низкие процентные ставки могут иметь существенное значение, сокращая ежемесячные выплаты», — написал г-н Паланка в сообщении Viber. «Однако процентные ставки — лишь часть уравнения доступности. Инфляция продолжает влиять на семейные бюджеты через питание, транспорт, коммунальные услуги и другие повседневные расходы. Стоимость строительства также влияет на цены, которые могут предложить застройщики».

Застройщики пересматривают предложения

Застройщики также пересматривают свои жилищные предложения, поскольку рост издержек и изменение спроса меняют рынок жилой недвижимости.

Кристофер Райан Т. Тан, президент и главный исполнительный директор Hausland Holdings, Inc., заявил, что застройщики в Пампанге и районе Кларка сталкиваются с аналогичным экономическим давлением.

«Я думаю, что в Пампанге, и в частности в районе Кларка, мы не застрахованы. Мы также сталкиваемся с теми же проблемами», — сказал г-н Тан во время беседы у камина на обзоре Colliers.

Он сообщил, что компания предлагает жилищные варианты в различных ценовых сегментах, чтобы отвечать разным требованиям покупателей. Hausland также увеличила свои плановые обязательства по социальному жилью через Fiesta Communities, Inc. до 21 000–27 000 единиц по сравнению с ранее взятыми обязательствами на 9 000 единиц.

«Мы увеличили объем наших проектов социального жилья Fiesta Communities. [Ранее] мы брали обязательства на 9 000 единиц, [а теперь] довели их [до] 21 000–27 000 единиц», — сказал он.

Земля и стоимость строительства

Помимо стоимости финансирования, застройщики сталкиваются с проблемами доступности земли, расходов на строительство и согласования проектов, отмечают консультанты по недвижимости.

«Доступность земли и стоимость строительства останутся важнейшими факторами, особенно в районах, где спрос растет, но подходящая земля становится все дороже», — сказал г-н Паланка.

Устойчивый портфель жилищных проектов, добавил он, потребует эффективных процедур согласования, развития инфраструктуры и доступа к пригодной для застройки земле.

Г-н Бондок отметил, что застройщики за пределами Метро Манилы могут рассмотреть возможность приобретения земли до завершения крупных инфраструктурных проектов для управления затратами на приобретение. «За пределами Метро Манилы идеальным решением было бы начать формирование земельного банка», — сказал он. По его словам, приобретение участков до завершения новых дорожных сетей может позволить застройщикам закрепить землю до потенциального роста цен.

Со своей стороны, г-н Тан назвал Лусонский экономический коридор — инициативу с участием Филиппин, США и Японии — фактором, поддерживающим спрос на жилье в Пампанге и Тарлаке.

«Поддержка правительства США, а затем и японского правительства в развитии Кларка и Нью-Кларк-Сити действительно привлекает большой спрос — не только в Пампанге, но и в городе Тарлак и провинции Тарлак», — сказал он.

Он назвал Кларк, Малабалкат, Анхелес и Сан-Фернандо в Пампанге, а также Нью-Кларк-Сити в Тарлаке среди территорий, выигрывающих от интереса к региональному развитию. То, как будут развиваться трансграничные инфраструктурные обязательства коридора, и сохранит ли расширенная субсидия 4PH кредитный импульс через Pag-IBIG, — среди ориентиров, за которыми стоит следить по мере того, как рынок адаптируется к более высокой ключевой ставке BSP.

Источник: BusinessWorld — материал Джулианы Хлои А. Гонсалес.