Intercontinental Exchange, Inc. (ICE), один из ведущих мировых поставщиков технологий и данных для финансовых рынков, обслуживающих глобальные рынки капитала, опубликовала октябрьский отчёт ICE Mortgage Monitor за 2026 год. Анализ показывает, что ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой (ARM) вновь привлекают внимание заёмщиков на фоне роста ипотечных ставок: их доля превысила 11% зафиксированных ставок — самый высокий показатель почти за четыре года. Этот сдвиг произошёл после того, как индекс 30-летней фиксированной ставки ICE для соответствующих кредитов достиг 7,2% 24 сентября. В отличие от кредитов с фиксированной ставкой, кредиты ARM сохраняют первоначальную ставку в течение установленного вводного периода — обычно пять, семь или 10 лет — после чего ставка периодически пересматривается относительно базового индекса; эта структура вновь выходит на первый план для заёмщиков, когда растёт стоимость фиксированных ставок.

«Кредиты ARM становятся всё более привлекательными для заёмщиков, ищущих relief от сегодняшних более высоких фиксированных ставок, но общий рыночный риск, связанный с плавающими платежами, остаётся относительно ограниченным», — сказал Энди Уолден, руководитель исследований ипотечного и жилищного рынка в ICE. «Сейчас насчитывается 3,1 млн действующих ARM с первым залогом — максимум за 5,5 лет, — но они составляют лишь 5,6% действующих ипотечных кредитов. И поскольку большинство новых ARM всё ещё находятся в вводном периоде, только около трети действующих ARM начали пересмотр ставки».

Число пересматриваемых ARM на самом низком уровне более чем за 25 лет

Лишь 1,05 млн действующих кредитов ARM прошли первый пересмотр ставки и в настоящее время функционируют как кредиты с плавающей ставкой — самый низкий показатель более чем за 25 лет. Более 90% ARM, выданных с 2022 года, остаются в вводных периодах с фиксированной ставкой, в то время как большинство ARM после пересмотра были выданы более десяти лет назад и уже пережили корректировки ставок в ходе цикла ужесточения политики ФРС в 2022–2023 годах. Поскольку именно эта когорта является частью портфеля ARM, платежи по которой в настоящее время зависят от рыночных ставок, её небольшой размер подтверждает вывод отчёта о том, что общий рыночный риск плавающих платежей остаётся ограниченным.

Повышение ставки ФРС, как ожидается, окажет умеренное и постепенное влияние на действующих заёмщиков

Ожидается, что недавнее повышение ставки ФРС окажет умеренное и постепенное влияние на большинство действующих заёмщиков ARM. При условии полного переноса повышения на 25 базисных пунктов в базовые индексы ARM медианный заёмщик увидит увеличение ежемесячного платежа примерно на 14 долларов. Более свежие кредиты, которые, правило, имеют больший остаток долга, могут столкнуться с более заметным медианным ростом платежа примерно на 53 доллара в месяц. Скорость этих изменений зависит от базового индекса и условий корректировки каждого кредита, поэтому эффекты распределены во времени среди пересматриваемой совокупности заёмщиков, а не затрагивают всех сразу.

Ожидается, что первые пересмотры ставок ARM в 2027 году останутся ограниченными

Ожидается, что первые пересмотры ставок ARM в 2027 году останутся относительно ограниченными, хотя отдельные заёмщики могут столкнуться с более значительными изменениями платежей. Примерно 180 000 кредитов ARM запланированы на первый пересмотр в следующем году — умеренный рост по сравнению с примерно 150 000 в 2026 году, при этом ещё 155 000 в настоящее время запланированы на 2028 год. Среди пересмотров следующего года примерно 74 000 семилетних ARM, выданных в 2020 году, как ожидается, столкнутся с наибольшим медианным увеличением платежа — примерно на 1 066 долларов в месяц, или на 36%, — что отражает их более низкие первоначальные ставки, более высокие остатки долга и более высокие периодические лимиты ставок. Сроки пересмотра напрямую связаны с датами выдачи кредитов, поэтому этот прогнозный календарь отражает более ранние кредитные выпуски, а не текущую активность по фиксации ставок.

Заёмщики с жилищным капиталом почувствуют изменения краткосрочных ставок быстрее

Ожидается, что изменения краткосрочных ставок быстрее отразятся на заёмщиках с кредитами под жилищный капитал. HELOC обычно напрямую привязаны к прайм-рейту и пересматриваются ежемесячно. Данные ICE McDash Home Equity показывают медианный непогашенный остаток в 44 000 долларов среди HELOC со вторым залогом при медианной ставке 7,4%. Повышение на 25 базисных пунктов приведёт к увеличению медианного ежемесячного платежа примерно на 9 долларов. Этот механизм ежемесячного пересмотра означает, что заёмщики с жилищным капиталом увидят изменения краткосрочных ставок в своих платежах гораздо раньше, чем большинство заёмщиков ARM с первым залогом, которые всё ещё находятся в многолетних вводных периодах.

Заёмщики всё чаще платят авансом для снижения ставок

Заёмщики также всё чаще платят авансом для снижения своих ипотечных ставок. Баллы — это предварительно уплаченные проценты, вносимые при закрытии сделки в обмен на более низкую ставку, что фактически означает обмен первоначальных затрат на меньший ежемесячный платёж. Доля заёмщиков, платящих баллы, в основном для снижения процентной ставки, достигла 50% в августе — самого высокого уровня с начала 2025 года. При этом доля получающих временные снижения ставок остаётся вблизи минимумов последних лет.

«Изменения в среде ставок по-разному влияют на заёмщиков в зависимости от того, когда был выдан их кредит и как он структурирован», — сказал Боб Харт, президент ICE Mortgage Technology. «Поэтому своевременные данные и связанные технологии особенно важны. ICE предоставляет кредиторам и сервисным компаниям информацию и инструменты, необходимые для понимания происходящего в их портфелях и поддержки заёмщиков по мере изменения их потребностей».

Источник: GlobalFinTechSeries