Zaostrzone zasady kredytowe wypychają spekulantów z rynku licytacji

26-letnia Kim Yu-ji westchnęła. „Nie wyszło” — powiedziała. „Miałam duże nadzieje.”

Był ranek 24 sierpnia w sali 101 Sądu Rejonowego Seoul Eastern w dzielnicy Songpa. Przedmiotem licytacji był wielorodzinny dom niskiej zabudowy, nazywany po koreańsku „willą”, położony w dzielnicy Amsa-dong w Gangdong, o wartości oszacowanej na 504 mln wonów (370 tys. dolarów). Przyciągnął 11 oferentów — więcej niż jakakolwiek inna sprawa rozpatrywana tego dnia. Kim wzięła wolne rano, aby towarzyszyć starszemu bratu, 31-letniemu Kim Beom-junowi, który po raz pierwszy brał udział w licytacji nieruchomości. Swoje szanse szacował na około 80 proc.

Następnie sędzia ogłosił wynik. „Najwyższa oferta w tej sprawie wynosi 436,07 mln wonów” — powiedział. Kim Beom-jun zaoferował 370 mln wonów, o 66,07 mln wonów mniej niż wygrywająca oferta. Żadne z rodzeństwa nie przejmowało się przegraną zbyt długo — tego samego popołudnia musieli wrócić do pracy.

Nie byli jedynymi młodymi oferentami w sali. Obecnych było około 10 osób w wieku 20–30 lat, wśród nich 27-letnia Kang Ji-yun, która przegrała licytację o willę w Garak-dong.

„Mieszkania w Seulu są tak drogie, że szukałam sposobu na kupno jak najtańsze i tak dowiedziałam się o licytacjach” — powiedziała. „Dziś przegrałam, ale nie jestem zbyt zawiedziona, ponieważ zdobyte doświadczenie może w końcu doprowadzić mnie do dobrej okazji i dobrego domu.”

Rosnące ceny mieszkań i zaostrzające się regulacje rynku nieruchomości skłaniają coraz większą liczbę Koreańczyków w wieku 20–30 lat do zwracania się o pomoc do sądów. Bez wsparcia rodziców są daleko od kupna mieszkania w Seulu, nawet jeśli rozciągną swoje finanse do granic możliwości. Kupują więc zamiast tego willę na licytacji i czekają na okazję do przeprowadzki do czegoś lepszego. Rynek licytacji nieruchomości jest skomplikowany i ryzykowny, a przez lata należał do średniowiecznych specjalistów, którzy umieli go odczytywać. Pytanie brzmi, dlaczego młodzi ludzie wchodzą teraz na ten rynek.

Dane sądowe potwierdzają ten trend. Od stycznia do lipca 20 619 nabywców zarejestrowało własność nieruchomości nabytych na licytacjach, według Court Registry Information Plaza. Spośród nich 5 556 osób — czyli 26,9 proc. ogółu — było w wieku 19–39 lat, co oznacza wzrost o 18,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Udział nabywców w wieku 19–29 lat rósł jeszcze szybciej — o 24,8 proc. wobec średniej 17,2 proc. dla wszystkich grup wiekowych. W dłuższym okresie przesunięcie to jest wyraźniejsze: liczba nabywców w wieku 19–39 lat wzrosła z 5 759 w 2021 r. do 8 361 w zeszłym roku.

Za zmianą stoją dwie siły: rosnące ceny mieszkań oraz zaostrzenie zasad kredytowania, które nastąpiło w ich ślad.

„W miarę jak ceny mieszkań stale rosną, a zasady kredytowania się zaostrzają, potencjalni nabywcy zdają się zwracać ku licytacjom w poszukiwaniu bardziej przystępnego sposobu zakupu” — powiedziała Lee Ju-hyun, starsza doradczyni w GG Auction.

Dodać należy, że dostępne oferty najmu jeonse — koreańskiego systemu najmu za kaucją płatną jednorazowo, w którym najemcy wpłacają dużą, zwrotną kaucję zamiast czynszu miesięcznego — również znacząco się skurczyły, co zwiększa presję.

Przedstawiciel Master Auction Academy w Suwon w prowincji Gyeonggi powiedział, że około połowa ostatnich nowych uczniów szkoły to osoby w wieku 20–30 lat, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu młodych ludzi. „W miarę jak oferty jeonse znikają, ludzie zdają się przechodzić do licytacjach z myślą, że równie dobrze mogą kupić” — powiedział.

Pośrednik nieruchomości z Hwagok-dong w dzielnicy Gangseo opisał tę samą zmianę. „Nowożeńcy pytali głównie o mieszkania w systemie jeonse, ale w ciągu ostatnich czterech–pięciu miesięcy wzrosły również zapytania o zakup” — powiedział.

Mieszkania do życia, nie do odsprzedaży

Młodzi nabywcy wchodzący obecnie na licytacje chcą mieszkań na własne potrzeby. Do pierwszej połowy zeszłego roku rynek licytacji przyciągał młodszych oferentów realizujących inwestycje typu gap — w których nabywca pokrywa większość ceny nieruchomości kaucją jeonse nowego najemcy — oraz krótkoterminową odsprzedaż wielorodzinnych domów niskiej zabudowy. Zasady kredytowania na rynku licytacji były wtedy łagodniejsze i nie obowiązywał wymóg zamieszkania.

Trend zmienił się wraz ze środkami kredytowymi ogłoszonymi 27 czerwca 2025 r., które weszły w życie następnego dnia. Zasady ograniczyły do 600 mln wonów kredyty służące zapłacie pozostałej ceny zakupu po wygranej licytacji i nakazały zwycięskim oferentom wprowadzenie się do domu w ciągu sześciu miesięcy. Rynek przechylił się w stronę nabywców bogatych w gotówkę i kupujących na własne potrzeby.

Nabywcy w wieku 20–30 lat rzadko dysponują znaczną gotówką, ale mogą kwalifikować się do kredytu dla pierwszego nabywcy mieszkania, który faworyzuje osoby, które nigdy nie posiadały domu. Kredyt wymaga również, aby nabywca mieszkał w nieruchomości.

„Gdy regulacje rynku nieruchomości są tak rozległe jak obecnie, finansowanie jest kluczowe, a młodzi ludzie bez mieszkania mają przewagę” — powiedziała Sim Yu-sun, dyrektorka Eduwill Real Estate Academy. „Widać trend młodych nabywców wykorzystujących finansowanie na stosunkowo dostępnym rynku licytacji w celu zdobycia mieszkań, w których sami będą mieszkać.”

To, co ci nabywcy rzeczywiście mogą себе pozwolić, to tańsze i średniej ceny mieszkania oraz wielorodzinne domy niskiej zabudowy na obrzeżach Seulu — mapa nakreślona przez ograniczenia budżetowe. Według GG Auction, firmy specjalizującej się w danych o licytacjach sądowych i sprzedaży publicznej, wygrywające oferty za mieszkania w Seulu przekraczają 100 proc. wartości oszacowanych od czterech kolejnych miesięcy, co oznacza, że tradycyjny dyskont licytacyjny faktycznie zniknął.

„Kupno mieszkania w głównych częściach Seulu wymaga co najmniej 300–400 mln wonów własnych środków, więc wejście jest po prostu poza zasięgiem” — powiedział Kim Beom-jun. „Willę potraktowałem jako realistyczny kompromis.”

Niektórzy jednak wygrywają. 24-letnia Noh Hyun-jung, znana w internecie jako „Hyunfree02”, kupiła pod koniec zeszłego roku wielorodzinny dom niskiej zabudowy w dzielnicy Gangseo za niespełna 200 mln wonów, około 20 proc. poniżej cen podobnych domów w okolicy. Nieruchomość znajduje się na terenie promowanym do rewitalizacji w ramach programu Moa Town, seULskiego modelu odnowy sąsiedztw na małą skalę. Jej podejście Koreańczycy nazywają „momtech” — życie w skromnej nieruchomości podczas oczekiwania na wzrost jej wartości lub perspektyw rewitalizacji.

„Jestem bardzo zadowolona z bliskości stacji metra, otaczającej infrastruktury, a przede wszystkim z poczucia bezpieczeństwa, że nie muszę już martwić się o jeonse ani czynsz miesięczny” — powiedziała. „Skoro mam dom do życia, będę oszczędzać, a później zdecyduję, czy tam zostać, czy go sprzedać.”

Rośnie zainteresowanie, rosną też ryzyka

Zainteresowanie raczej nie zaniknie. Yoiddang, platforma analizy licytacji sądowych oparta na sztucznej inteligencji, podała, że użytkownicy w wieku 45–64 lat stanowili 63 proc. bazy użytkowników w ciągu ostatnich trzech miesięcy, a użytkownicy w wieku 18–34 lat — 22 proc. Firma stwierdziła, że wzrost wśród młodszych użytkowników był najwyraźniejszym trendem demograficznym.

„Młodzi użytkownicy aktywnie włączają dane wygenerowane przez sztuczną inteligencję i podobne narzędzia do swoich decyzji” — powiedział przedstawiciel firmy.

W najbliższych miesiącach na licytacje sądowe trafi więcej nieruchomości. Eksperci, w tym Kim Won-young, instruktor licytacji nieruchomości prowadzący kursy dla władz dzielnic Seulu i innych organizacji, twierdzą, że wśród tych nieruchomości są mieszkania kupione przez pierwszą falę nabywców, którzy mocno pożyczali w czasie administracji byłego prezydenta Moon Jae-ina.

Oczekuje się również, że w dużych ilościach pojawią się wielorodzinne domy niskiej zabudowy, wciągnięte na licytacje przez kryzys jeonse, wyraźny od 2023 r. Odpowiadają za to głównie dwa zjawiska: kkangtong jeonse, w którym kaucja za nieruchomość zbliża się do lub przekracza cenę sprzedaży domu, oraz reverse jeonse, w którym bieżące kaucje są niższe od kaucji, którą właściciel nadal jest winien obecnemu najemcy.

Skok podaży jest równie ostrzeżeniem, jak okazją. Nieruchomości trafiają na licytację, bo coś z nimi jest nie tak, a to, co jest nie tak, nie zawsze widać w ogłoszeniu.

„Licytacje wyraźnie rosną, ale potencjał problemów rośnie równie szybko” — powiedziała Sim. „Nabywcy, którzy nie przeanalizują ukrytych obciążeń hipotecznych, roszczeń najemców i innych praw majątkowych, mogą zapłacić wysoką cenę, dlatego powinni dokładnie zbadać proces przed składaniem ofert.”

Dla młodych nabywców wyrzuconych z rynku mieszkań Seulu sąd licytacyjny to jeden z niewielu pozostałych punktów wejścia.

„Jeśli rząd reguluje, nie usuwając podstawowych przyczyn rosnących cen mieszkań, popyt zawsze znajdzie lukę” — powiedziała Yang Ji-young, ekspertka ds. nieruchomości w Shinhan Securities. „Ponieważ licytacje są faktycznie jedynym sposobem inwestowania w mieszkania przy niewielkiej kwocie pieniędzy, młodzi ludzie tłoczą się do nich, choć wiedzą, że ryzyko jest wysokie.”

Ten artykuł z Hankook Ilbo, gazety siostrzanej The Korea Times, został przetłumaczony przez system generatywnej sztucznej inteligencji i zredagowany przez The Korea Times.