Autor: Erika Mae P. Sinaking, reporterka

Apelacja kredytobiorcy nie może automatycznie powstrzymać nabywcy przed przejęciem posiadania nieruchomości z licytacji po upływie okresu odkupu i przeniesieniu własności — orzekł Sąd Najwyższy (SC), podtrzymując prawo Philippine National Bank (PNB) do przejęcia nieruchomości w Legazpi City.

„Samo wniesienie apelacji przez małżonków An nie wstrzymało wykonania tego postanowienia” — stwierdziła Trzecia Izba SN w 20-stronicowym orzeczeniu autorstwa sędzi Marii Filomeny D. Singh, opublikowanym we wtorek.

Sąd oddalił skargę małżonków Anthony'ego i Ma. Fatimy An oraz podtrzymał postanowienie przyznające PNB postanowienie o wydaniu nieruchomości, które pozwala nabywcy przejąć kontrolę nad nieruchomością z licytacji.

Małżonkowie pożyczyli 2 mln peso od Allied Banking Corp. w 2011 roku, zastawiając grunt. PNB później przejął Allied Bank w wyniku fuzji, obejmując parasolem ochronnym kredyt pierwotnego pożyczkodawcy oraz stanowiący zabezpieczenie majątek.

Po zaprzestaniu spłat przez małżonków PNB przeprowadził licytację nieruchomości i nabył ją jako najwyższy oferent na aukcji w grudniu 2015 roku. Małżonkowie nie odkupili nieruchomości w dozwolonym prawem rocznym okresie. Zgodnie z orzeczeniem własność została następnie przeniesiona na PNB.

PNB następnie zwrócił się do Sądu Okręgowego (RTC) w Legazpi City o wydanie postanowienia o wydaniu nieruchomości.

Małżonkowie sprzeciwili się wnioskowi, twierdząc, że regularnie spłacali kredyt i nie otrzymali zawiadomienia o aukcji. Zarzucili także PNB odmowę umożliwienia odkupu nieruchomości, powołując się na zrzeczenie się tego prawa w umowie hipotecznej.

Sąd Okręgowy wydał postanowienie w grudniu 2020 roku, ale zawiesił jego wykonanie na czas rozpoznania apelacji małżonków. Sąd Apelacyjny (CA) w czerwcu 2022 roku podtrzymał postanowienie i uchylił zawieszenie, co skłoniło małżonków do skargi do SN.

Najwyższy sąd orzekł, że RTC nie miał możliwości ustawowych, aby zawiesić wykonanie postanowienia po upływie okresu odkupu i przeniesieniu tytułu na PNB. Stwierdził, że nabywca staje się absolutnym właścicielem nieruchomości, gdy kredytobiorca nie odkupi jej w ciągu roku od rejestracji sprzedaży licytacyjnej. Orzeczenie w efekcie uzależnia posiadanie nieruchomości przez nabywcę z licytacji od upływu okresu odkupu, a nie od wyniku apelacji — wyjaśnienie istotne dla banków nabywających przejęte aktywa w drodze aukcji lub fuzji, gdzie posiadanie nie będzie czekać na toczące się zaskarżenia.

SN dodał, że dopuszczanie apelacji jako podstawy do zawieszenia postanowienia o wydaniu nieruchomości uniwersalnie niweczyłoby cel tego środka.

„Byłoby sprzeczne z logiką uznanie, że czynność ministerialna wykonywana przez RTC przy wydawaniu postanowienia o wydaniu nieruchomości może być łatwo zawieszona przez wniesienie apelacji” — powiedział trybunał.

„Kredytobiorcy mogą kwestionować wydanie postanowienia o wydaniu nieruchomości lub ważność licytacji, ale te środki, w tym apelacja, nie powstrzymują automatycznie nabywcy od przejęcia posiadania nieruchomości” — oświadczyło we wtorku Biulo Rzecznika SN.

Najwyższy sąd dodał, że kredytobiorcy mogą nadal wnieść odrębną sprawę o unieważnienie hipoteki i sprzedaży licytacyjnej. Taka sprawa nie zawiesi jednak wykonania postanowienia, choć jej wynik mógłby ostatecznie korzystnie rozstrzygnąć sytuację kredytobiorcy. Dla małżonków odrębny powództwo o unieważnienie pozostaje drogą, która mogłaby jeszcze zakończyć się ich korzyścią — choć nie zwróci im posiadania nieruchomości w Legazpi City, dopóki postanowienie obowiązuje.

Skarga małżonków nie kwestionowała merytorycznych podstaw postanowienia. Zamiast tego podniosła dwa zarzuty proceduralne, które nie były wcześniej przedmiotem rozpoznania ani przed sądem okręgowym, ani apelacyjnym: czy urzędnik PNB był umocowany do wniesienia wniosku oraz czy bank wniósł skargę do Sądu Apelacyjnego w ustawowym terminie.

SN stwierdził, że strony mogą podnosić zarzuty po raz pierwszy na etapie apelacji. Dodał jednak, że oba argumenty upadłyby nawet gdyby zostały rozpatrzone.

Wiceprezes PNB był umocowany do podpisania pisma na podstawie uchwały zarządu. Dwudniowe opóźnienie banku w wniesieniu skargi do CA zostało również usprawiedliwione, ponieważ sprawa dotyczyła praw majątkowych nabywcy.