Rocket Mortgage promuje kredyty na kapitał własny w nieruchomości jako sposób na spłatę zadłużenia na kartach kredytowych, ale strategia ta wiąże się z ryzykiem

Wielu Amerykanów odczuwa presję rosnących kosztów w sklepach spożywczych i na stacjach benzynowych, dlatego coraz więcej gospodarstw domowych sięga po karty kredytowe, aby opłacać codzienne rachunki.

Salda amerykańskich kart kredytowych wzrosły do 1,263 biliona dolarów w drugim kwartale 2026 roku z poziomu 1,242 biliona dolarów na początku roku — wynika z najnowszych danych o zadłużeniu konsumentów opublikowanych przez Bank Rezerwy Federalnej w Nowym Jorku.

Jednocześnie wielu właścicieli nieruchomości dysponuje znacznym kapitałem własnym. Według raportu Homeowner Equity Insights Report firmy Cotality netto kapitał własny w kredytach hipotecznych osiągnął w 2026 roku 17,9 biliona dolarów. Oznacza to około 310 500 dolarów kapitału własnego w nieruchomości dla przeciętnego właściciela, przy czym w niektórych stanach poziom ten jest znacznie wyższy. Ta pula rosła wraz ze wzrostem wartości nieruchomości i — w przeciwieństwie do najemców — właściciele mogą zaciągać pożyczki z jej wykorzystaniem.

To tło sprawiło, że kapitał własny w nieruchomości stał się atrakcyjną opcją dla części pożyczkobiorców poszukujących sposobu na spłatę zadłużenia. Firma Rocket Mortgage, która w 2025 roku zajęła pierwsze miejsce pod względem wolumenu udzielanych kredytów hipotecznych, nieznacznie wyprzedzając United Wholesale Mortgage, zbudowała całą kampanię marketingową wokół tej idei. Nie jest przy tym wyjątkiem: ponieważ wyższe stopy hipoteczne powstrzymały wielu właścicieli przed refinansowaniem, kredytowanie oparte na kapitale własnym w nieruchomości stało się obszarem wzrostu dla pożyczkodawców w całej branży.

Kredyty na kapitał własny w nieruchomości oraz linie kredytowe oparte na kapitale własnym, czyli produkty HELOC, często oferują niższe oprocentowanie niż karty kredytowe, których średnia stopa w sierpniu 2026 roku wyniosła 23,80%. Zamiana zadłużenia niezabezpieczonego na zabezpieczone wiąże się jednak z istotnymi kompromisami, ponieważ zabezpieczeniem jest nieruchomość.

Kampania Rocket Mortgage

Na początku sierpnia firma Rocket Mortgage uruchomiła ogólnokrajową kampanię reklamową, która przedstawia kredyty na kapitał własny w nieruchomości jako sposób na radzenie sobie z wysokimi saldami na kartach kredytowych.

Reklamy pokazują właścicieli domów, którzy tracą sen lub unikają rachunków za karty kredytowe, i proponują kredyty na kapitał własny w nieruchomości jako sposób na „likwidację wysokooprocentowanego zadłużenia na karcie kredytowej i nowy początek”. Według firmy kampania potrwa do początku 2027 roku.

„Rocket prowadziła kiedyś działalność w branży kart kredytowych, ale wycofała się z tego sektora, aby skupić się na pomaganiu klientom w budowaniu majątku, a nie w finansowaniu zadłużenia” — powiedział w komunikacie prasowym Jonathan Mildenhall, dyrektor ds. marketingu w Rocket Mortgage. „Prawda o wysokooprocentowanym zadłużeniu to coś, czego firma wydająca karty kredytowe nie chce, żebyście usłyszeli: im dłużej trwa jego spłata, tym więcej ona zarabia”.

Ta dynamika jest wpisana w sam mechanizm zadłużenia kartowego: minimalne raty są zwykle ustalane jako niewielki procent salda, co przy większych zadłużeniach może sprawiać, że odsetki narastają latami.

Rocket pozycjonuje obecnie kapitał własny w nieruchomości jako potencjalną drogę wyjścia. Według najnowszego badania Bankrate przeprowadzonego wśród największych amerykańskich pożyczkodawców tego segmentu, 19 sierpnia średnia stopa kredytu na kapitał własny w nieruchomości wynosiła 8,10%, a średnia stopa produktów HELOC 7,31%. Daje to różnicę ponad 15 punktów procentowych między średnim oprocentowaniem karty kredytowej a kredytem na kapitał własny w nieruchomości — i właśnie dlatego konsolidacja na papierze wygląda atrakcyjnie: przy niższej stopie odsetki narastają znacznie wolniej.

„Nagromadzony przez nich kapitał własny może przerwać ten cykl i potencjalnie pozwolić zaoszczędzić tysiące dolarów” — powiedział Mildenhall w komunikacie.

Dlaczego ta strategia może być ryzykowna

Nie całe zadłużenie na kartach kredytowych pochodzi z wydatków dyskrecjonalnych, takich jak rozrywka czy wakacje.

Badanie przeprowadzone przez firmę Achieve zajmującą się finansami osobistymi wykazało, że 53% amerykańskich konsumentów utrzymuje saldo na karcie kredytowej, aby pokryć rosnące koszty niezbędnych wydatków. Wśród tych respondentów 25% zadeklarowało, że zadłużenie to nosi od sześciu miesięcy lub dłużej.

Z badania wynika również, że 48% respondentów „nie jest w stanie realnie ograniczyć wydatków na rachunki i media”, co sugeruje, że wiele zmagających się gospodarstw domowych już maksymalnie zredukowało koszty.

Dla tych konsumentów użycie kapitału własnego w nieruchomości do spłaty zadłużenia kartowego może nie rozwiązać zasadniczego problemu. Może obniżyć stopę oprocentowania, ale nie zmniejsza samego długu i niekoniecznie odpowiada na bieżące koszty utrzymania.

Jak działają kredyty na kapitał własny w nieruchomości i produkty HELOC

Istnieją dwa główne sposoby pożyczania z wykorzystaniem kapitału własnego w nieruchomości.

Kredyt na kapitał własny w nieruchomości zapewnia jednorazową wypłatę środków, którą zwykle spłaca się w okresie od pięciu do 30 lat. Pożyczkobiorcy muszą co do zasady spełnić wymogi dotyczące scoringu kredytowego oraz wskaźnika zadłużenia do dochodu. Takie kredyty mają zazwyczaj stałą stopę oprocentowania, co ułatwia planowanie miesięcznych rat.

Produkt HELOC działa bardziej jak odnawialna linia kredytowa, podobna do karty kredytowej. Pożyczkodawca ustala limit zadłużenia, zwany maksymalnym poziomem wypłaty, oparty na procencie wartości nieruchomości. Produkty HELOC mają także okres wypłaty, zwykle trwający 10 lat, w trakcie którego większość pożyczkodawców wymaga jedynie spłaty odsetek.

Po zakończeniu okresu wypłaty pożyczkobiorcy muszą rozpocząć miesięczną spłatę pozostałego salda, które może być znaczne, jeżeli w okresie wypłaty regulowali wyłącznie minimalne raty. Większość produktów HELOC ma zmienne oprocentowanie, więc w razie wzrostu stóp procentowych raty również mogą wzrosnąć.

Największa różnica względem kart kredytowych polega na tym, że kredyty na kapitał własny w nieruchomości i produkty HELOC są zabezpieczone samą nieruchomością.

W przypadku niewykonania zobowiązań na karcie kredytowej konto może zostać zamknięte i przekazane do windykacji, co może doprowadzić do działań prawnych, a przy tym uszkodzić scoring kredytowy pożyczkobiorcy. Jeśli jednak pożyczkobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu na kapitał własny w nieruchomości lub produktu HELOC, może stracić dom.

Kiedy taka decyzja może mieć sens

Pożyczanie z wykorzystaniem kapitału własnego w nieruchomości może mieć sens dla właścicieli, którzy są pewni, że spłacą zadłużenie, zwłaszcza jeśli konsolidują wiele sald przy niższym oprocentowaniu.

Jest znacznie bardziej ryzykowne, gdy środki mają służyć pokrywaniu powtarzających się niezbędnych wydatków.

Alternatywy dla pożyczek opartych na kapitale własnym w nieruchomości

Pożyczkobiorcy, którzy zdecydują się wykorzystać kapitał własny w nieruchomości, powinni starannie porównać stopy, warunki i opłaty oraz unikać pożyczania większych kwot, niż to konieczne. Warto też rozważyć produkt HELOC ze stałą stopą zamiast oprocentowania zmiennego. Koszty zamknięcia i inne opłaty, zróżnicowane w zależności od pożyczkodawcy, mogą również zredukować oszczędności wynikające z niższej stopy, szczególnie przy mniejszych saldach lub szybkiej spłacie zadłużenia.

Właściciele nieruchomości powinni też uwzględnić możliwość spadku wartości majątku podczas recesji, w warunkach słabego rynku pracy lub po ekstremalnych zjawiskach pogodowych. W takim przypadku pożyczkobiorca może pozostać z ujemnym kapitałem własnym, co oznacza, że saldo kredytu hipotecznego przewyższa wartość domu.

Mniej ryzykowne alternatywy obejmują kredyt konsolidacyjny o niższym oprocentowaniu niż karty kredytowe, ale bez zabezpieczenia na nieruchomości, albo kartę do przenoszenia salda z oprocentowaniem 0% przez ograniczony czas.

Inne opcje to metoda lawinowa, polegająca na spłacie w pierwszej kolejności zadłużenia o najwyższym oprocentowaniu przy regulowaniu minimalnych rat pozostałych sald, oraz metoda kuli śnieżnej, zaczynająca od najmniejszego długu i przechodząca do coraz większych.

Pożyczkobiorcy mogą również współpracować z agencją doradztwa kredytowego typu non-profit, aby ułożyć plan spłaty bez narażania domu na ryzyko.

Ten artykuł pierwotnie ukazał się na Moneywise.com pod tytułem: Rocket Mortgage pushes home equity loans to wipe out credit card debt — here's how that could backfire on homeowners.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie powinien być traktowany jako porada. Jest udostępniany bez jakiejkolwiek gwarancji.