Przystępność cenowa mieszkań pozostaje wyzwaniem dla kupujących i najemców w całych Stanach Zjednoczonych, a nowa analiza wskazała siedem obszarów metropolitalnych, w których warunki sprawiają, że wynajem jest znacznie bardziej opłacalny niż zakup domu.

Analiza Apartments.com wskazała Austin w Teksasie; Sacramento w Kalifornii; Denver w Kolorado; Portland w Oregonie; Baltimore w Marylandzie; Salt Lake City w Utah; oraz Orlando na Florydzie jako rynki, na których średni miesięczny czynsz jest wyraźnie niższy niż mediana miesięcznej raty kredytu hipotecznego.

Austin i Sacramento zajmują pierwsze miejsca na liście, a oba miasta wyróżniają się średnimi czynszami o ponad 1000 dolarów niższymi od mediany miesięcznej raty kredytu hipotecznego. W Austin mediana miesięcznej raty kredytu hipotecznego wynosi 2475 dolarów, podczas gdy średni miesięczny czynsz to 1421 dolarów — różnica wynosi 1054 dolary. W Sacramento mediana miesięcznej raty kredytu hipotecznego wynosi 2621 dolarów, a średni czynsz 1579 dolarów miesięcznie, co daje najemcom przewagę w przystępności cenowej na poziomie 1042 dolarów. W obu rynkach różnica daje łącznie ponad 12 000 dolarów w skali roku. Tendencja ta wykracza poza te dwa obszary metropolitalne: przy 30-letnich stopach kredytów hipotecznych utrzymujących się znacznie powyżej pandemicznych minimów oraz cenach domów bliskich rekordowych poziomów w dużej części kraju, porównania najmu i zakupu z innych źródeł danych mieszkaniowych również w ostatnich latach często wskazywały, że wynajem jest tańszy niż zakup w większości dużych rynków w USA.

Dillar Schwartz, agentka nieruchomości eXp z Austin, powiedziała w rozmowie z FOX Business, że rynek mieszkaniowy w środkowym Teksasie pozostaje bardzo aktywny zarówno dla kupujących domy, jak i dla najemców.

"Widzimy wzrost liczby leadów i zapytań dotyczących wynajmu, a obecnie dotyczy to wszystkich segmentów. Ludzie przeprowadzają się, chcą sprawdzać różne osiedla. Przenoszą się tu do pracy i nie ma jednego dużego sektora, który przyciąga ludzi w to miejsce" — powiedziała Schwartz.

Po stronie kupujących — jak dodała — pojawia się więcej osób kupujących dom po raz pierwszy. "Widzimy wiele osób, które wcześniej pytały o wynajem, a około dwa lata temu pomagaliśmy im znaleźć domy; teraz starają się wejść na rynek właścicielski" — wyjaśniła, zwracając uwagę, że na rynku jest "bardzo dobry mix sprzedających" i oferty w różnych przedziałach cenowych.

"To jest całkiem dobra mieszanka. Jednak mam wrażenie, że pojawiła się dopiero około czterech lub pięciu miesięcy temu — wcześniej było sporo osób, które po prostu pozostawały z boku" — dodała.

Dla potencjalnych kupujących i najemców rozważających przeprowadzkę do okolic Austin Schwartz powiedziała, że jednym z pierwszych pytań, które jej biuro lubi poruszać, są rezerwy gotówkowe, jakie mają do dyspozycji nabywcy, biorąc pod uwagę związane z tym koszty.

"Obecnie, ze względu na ubezpieczenia w Teksasie, podatki od nieruchomości i wysokie stopy, koszt wejścia do domu już na samym początku, nawet bez rozmowy o wkładzie własnym, jest dość wysoki, a to przekłada się na miesięczne płatności" — powiedziała Schwartz.

Dodała, że choć ceny w Austin spadły, te koszty "naprawdę zaczynają zaskakiwać kupujących, gdy odbywają rozmowę z kredytodawcą". I choć stawki najmu są również niższe, najemcy nadal mogą napotkać barierę finansową przy wprowadzaniu się do mieszkania.

W przypadku mieszkania wynajmowanego za około 2000 dolarów miesięcznie potencjalny najemca musiałby pokryć nie tylko pierwszy czynsz, ale także kaucję w wysokości około 2000 dolarów, a także opłaty aplikacyjne i sprawdzenia przeszłości, które mogą wynosić około 100 dolarów na osobę.

"Gdy zsumuje się wszystkie te koszty, przeciętny najemca będzie potrzebował również około 5000 dolarów gotówki, aby wykonać taki ruch" — powiedziała, zaznaczając, że w niektórych sytuacjach może to komplikować sytuację konsumentów.

W większości centralnego Teksasu, który obejmuje jej praktyka, Schwartz powiedziała: "możemy znaleźć miejsce, które jest teraz trochę bardziej przystępne do wynajęcia niż do zakupu".

Rynek nieruchomości w Austin ma solidny poziom dostępnych zasobów mieszkaniowych zarówno dla osób planujących zakup domu, jak i dla najemców, a region w ostatnich latach podejmował kroki w celu złagodzenia barier regulacyjnych dla zwiększania podaży mieszkań. Schwartz powiedziała, że miasto niedawno dodało nowe stanowisko w wydziale pozwoleń, którego celem jest przyspieszenie procesu dla deweloperów i osób zajmujących się odsprzedażą domów po remoncie, a także umożliwiło większą zabudowę uzupełniającą na działkach, aby zwiększyć liczbę domów. Austin w ostatnich latach należało również do najbardziej intensywnych rynków budowy mieszkań wielorodzinnych w USA, a wzrost podaży analitycy wskazywali jako czynnik łagodzący czynsze w całej metropolii. Dla gospodarstw domowych obserwujących tę zależność te same czynniki stojące za analizą — stopy kredytów hipotecznych, koszty ubezpieczenia i podatków od nieruchomości oraz podaż domów i mieszkań — będą kształtować to, czy luka między wynajmem a zakupem będzie się zmniejszać, czy zwiększać.

"W Austin teraz, jeśli naprawdę trzeba kupić dom i chce się zainwestować w siebie oraz zacząć budować majątek, wystarczą czas i cierpliwość oraz współpraca z prawdziwym profesjonalistą — oferty tam są" — powiedziała Schwartz.

To samo dotyczy wynajmu — dodała, zauważając, że popyt pozostaje silny, a najemcy nadal muszą mieć dostęp do gotówki, aby móc wprowadzić się do nieruchomości.

"Możliwości są. Rynek w Austin po prostu wymaga trochę więcej czasu i cierpliwości, aby się po nim poruszać" — powiedziała.