Popyt na nieruchomości przemysłowe pozostawał silny w pierwszym półroczu (H1) 2026 roku, a przewodzili w nim producenci półprzewodników, żywności i napojów oraz dóbr szybkozbywalnych (FMCG), poszukujący obiektów o nowoczesnych parametrach i strategicznym dostępie do portów i autostrad w warunkach rosnących kosztów paliwa. Segment półprzewodników ma szczególne znaczenie dla filipińskiej gospodarki, ponieważ elektronika od dawna jest największą kategorią eksportową kraju, co tłumaczy, dlaczego podmioty przemysłowe z tego sektora mają istotny wpływ na popyt na powierzchnie przemysłowe. Oczekuje się, że środkowy Luzon będzie głównym źródłem nowych powierzchni przemysłowych po 2026 roku, co powinno przynieść korzyści firmom deweloperskim o dużych i rosnących portfelach przemysłowych w regionie.

Profil przemysłowy środkowego Luzon coraz prężniej się rozwija, a podmioty o wyższej wartości dodanej lokują się i rozszerzają działalność w obrębie ogromnych i zaawansowanych parków przemysłowych regionu. W ciągu ostatnich kilku lat powierzchnie przemysłowe w regionie zajęli gracze tacy jak Ajinomoto Philippines Corp. i Coca-Cola Beverages Philippines, Inc. Wśród nowych, prominentnych podmiotów znajdują się producenci pojazdów elektrycznych i płyt cementowo-włóknowych.

Podaż wzrosła o 230 hektarów (ha) nowych terenów przemysłowych w południowym i środkowym Luzon, w tym TARI Estate w Tarlac, a do końca roku spodziewanych jest kolejne 190 ha, głównie w Cavite.

Czynsze za tradycyjne magazyny złagodniały w całym regionie Cavite, Laguna, Batangas (Calaba), środkowego Luzon i Metro Manila, natomiast czynsze za nowoczesne magazyny nadal rosły. Wskaźnik pustostanów przemysłowych poprawił się, spadając do 13,1% z 14,1% na koniec 2025 roku dzięki silniejszemu absorbowaniu powierzchni. Rozbieżność między czynszami za magazyny tradycyjne i nowoczesne odzwierciedla szerszy trend na regionalnych rynkach logistycznych, gdzie najemcy coraz częściej przedkładają obiekty umożliwiające automatyzację i szybsze obroty nad starsze, tańsze zasoby.

Rosnący popyt na nowoczesne magazyny

W H1 2026 Colliers odnotował korektę średnich czynszów za tradycyjne magazyny w południowym Luzon, środkowym Luzon i Metro Manila o 3% w ujęciu półrocznym (HoH). W tym samym okresie średnie stawki najmu nowoczesnych magazynów w tych lokalizacjach wzrosły o 8% HoH. Według Colliers jest to dogodny moment, aby właściciele i deweloperzy przeprowadzili modernizację i renowację istniejących obiektów, biorąc pod uwagę wzmożony popyt na nowoczesne magazyny.

Do cech tych nowoczesnych magazynów należą wysokość od podłogi do sufitu od 12 do 14 metrów (m), nośność podłogi do 5 ton, system tryskaczy przeciwpożarowych oraz oświetlenie. Niektórzy operatorzy magazynów dodatkowo automatyzują swoje obiekty poprzez integrację zaawansowanej robotyki i systemów przenośnikowych. Zdaniem Colliers dalsze wdrażanie innowacji technologicznych jest kluczowe dla właścicieli i operatorów magazynów w celu podniesienia jakości usług i zapewnienia silnej przednajmu obiektów najnowszej generacji.

Eksponowanie obiektów w pobliżu kluczowej infrastruktury

Dane Philippine Statistics Authority (PSA) pokazują, że inflacja kosztów logistycznych w kraju osiągnęła 16,8% w drugim kwartale (Q2) 2026 roku, co jest najwyższym poziomem od 21 lat. Niesprawności transportowe, przeciążenie portów i zakłócenia łańcuchów dostaw znacząco zwiększyły koszty operacyjne. Wysokie koszty logistyczne od dawna wskazuje się jako wyzwanie konkurencyjności Filipyn w porównaniu z niektórymi sąsiadami z Azji Południowo-Wschodniej, przez co efektywność lokalizacji staje się jeszcze ważniejszym czynnikiem przy wyborze lokalizacji przemysłowych.

Colliers zaleca, aby deweloperzy i operatorzy magazynów eksponowali bliskość swoich obiektów wobec kluczowej infrastruktury. Firma spodziewa się, że więcej firm, szczególnie podmiotów e-commerce i zorientowanych na eksport, ulokuje się w mikro-magazynach, centrach dystrybucyjnych i fabrykach w głównych korytarzach przemysłowych z bezpośrednim dostępem do autostrad, dróg płatnych i portów. Chociaż magazyny w Calaba i środkowym Luzon pozostają lokalizacjami najbardziej pożądanymi, obiekty w Metro Manila są również dobrze usytuowane pod kątem mikro-magazynowania i operacji last-mile, co czyni je idealnymi dla firm dążących do minimalizacji kosztów dostaw miejskich.

Maksymalne wykorzystanie impulsu produkcyjnego

Filipiny pozostają atrakcyjnym miejscem produkcji dla międzynarodowych producentów poszukujących ekspansji i dywersyfikacji swoich łańcuchów dostaw w Azji Południowo-Wschodniej. Filipiński rząd aktywnie przyciąga inwestycje od tradycyjnych i nietradycyjnych partnerów handlowych, takich jak Tajwan, Japonia, Singapur, Tajlandia, Szwecja i Brazylia.

Zdaniem Colliers Philippines deweloperzy mogą zmaksymalizować szanse, aktywnie uczestnicząc w zagranicznych targach handlowych i misjach inwestycyjnych organizowanych przez agencje promocji inwestycji (IPA), takie jak Philippine Economic Zone Authority (PEZA) i Board of Investments (BoI). Deweloperzy mogą wykorzystać te wydarzenia do promowania Filipyn jako centrum produkcyjnego i podkreślania korzyści z lokowania się w parkach przemysłowych kraju.

Przełom czy wielkie rozczarowanie?

Sektor przemysłowy środkowego Luzon prawdopodobnie odniesie też korzyści z inicjatywy Pax Silica. Według Colliers hub produkcyjny półprzewodników i zaawansowanego sprzętu o powierzchni 4,000 akrów będzie uzupełniał Luzon Economic Corridor, wzmacniając aktywność przemysłową w Clark, Subic, Batangas i Manili. Zdaniem Colliers cały rynek nieruchomości odniesie korzyści z tej inicjatywy, a wraz z przyspieszaniem aktywności gospodarczej projekt prawdopodobnie wywrze pozytywny efekt uboczny na segmentach mieszkaniowym, biurowym i hotelarskim. Koncentracja projektu na półprzewodnikach wpisuje się w globalne wysiłki na rzecz geograficznej dywersyfikacji produkcji chipów, co pozycjonuje Filipiny do przechwycenia części tego napływu inwestycji, o ile zostaną zarządzone ryzyka wykonawcze.

Jednakże Colliers wskazuje na kilka ryzyk, które rząd musi zaadresować, aby zapewnić długoterminową stabilność inicjatywy. Bases Conversion and Development Authority (BCDA) niedawno wyjaśniła, że Pax Silica nie będzie gościć hiperskalowalnych centrów danych i skupi się na działalności produkcyjnej związanej z półprzewodnikami. Choć zmniejsza to obawy dotyczące ogromnych zapotrzebowań na energię i wodę związanych z centrami danych, projekt nadal stoi w obliczu ryzyk takich jak kwestie środowiskowe, pozyskiwanie surowców krytycznych oraz konflikty geopolityczne wynikające z potencjalnych napięć handlowych — szczególnie biorąc pod uwagę silne uzależnienie branży półprzewodnikowej od złożonych globalnych łańcuchów dostaw. Colliers uważa również, że rząd powinien przeprowadzić zakrojoną na szeroką skalę kampanię informacyjną, aby odpowiedzieć na obawy Filipińczyków.

Joey Roi Bondoc jest dyrektorem i szefem działu badań Colliers Philippines (joey.bondoc@colliers.com).