Sprzedaż w toku istniejących amerykańskich domów spadła w lipcu o 2,3% w stosunku do czerwca, po korekcie sezonowej, osiągając drugi najniższy poziom w historii danych — pozycję dzieloną z lipcem 2024 roku — wynika z danych opublikowanych przez National Association of Realtors (NAR). Rekordowo niski poziom serii został odnotowany w styczniu 2026 roku.

Na tle już i tak obniżonych poziomów z lipca 2025 roku sprzedaż w toku spadła o 2,2% w ujęciu rocznym. Seria danych NAR dotyczących sprzedaży w toku obejmuje jedynie okres od lipca 2010 roku, natomiast dane o sfinalizowanych transakcjach sięgają lat 80. XX wieku. Indeks jest skalibrowany tak, aby poziom 100 odpowiadał przeciętnej aktywności kontraktowej w 2001 roku.

Sprzedaż spadła w lipcu we wszystkich czterech regionach spisowych (Census Regions), przy czym na Zachodzie gwałtownie obniżyła się do rekordowo niskich poziomów, a na Południu i Północnym Wschodzie wyraźnie zmalała.

Porównania długoterminowe podkreślają głębię zapaści. Sprzedaż w toku jest o 36% niższa niż w lipcu 2021 roku, o 41% niższa niż w 2020 roku i o 33% niższa niż w lipcach 2018 i 2019 roku. Nawet w porównaniu z lipcem 2010 roku, w okresie załamania rynku mieszkaniowego (Housing Bust), sprzedaż jest o 9% niższa.

Rynek mieszkaniowy kończy właśnie czwarty rok, w którym sprzedaż pozostaje w większości poniżej dołków z okresu załamania rynku mieszkaniowego — ugrzęzła blisko dna po eksplozji cen domów trwającej od połowy 2020 do połowy 2022 roku — i mierzy się obecnie z najwyższą od dziesięciu lat podażą istniejących domów jednorodzinnych.

Wskaźnik sprzedaży domów w toku NAR śledzi kontrakty podpisane w lipcu, które nie zostały jeszcze sfinalizowane i mogą zostać anulowane z dowolnego powodu; odsetek anulacji od dłuższego czasu utrzymuje się na wysokim poziomie. Sprzedaż w toku daje zapowiedź przyszłej sprzedaży sfinalizowanej; zgodnie z metodologią NAR większość kontraktów jest zamykana zwykle w ciągu jednego do dwóch miesięcy od podpisania, więc lipcowe umowy znajdą odzwierciedlenie w raportach o sfinalizowanej sprzedaży w najbliższych miesiącach.

Sprzedaż domów w toku według regionów

Zachód. Sprzedaż w toku gwałtownie spadła w lipcu o 7,7% w stosunku do czerwca, po korekcie sezonowej, osiągając nowy rekordowo niski poziom w danych. W porównaniu z lipcem poprzednich lat: -7,1% względem 2025 roku, -8,2% względem 2024 roku, -11,9% względem 2023 roku, -25,0% względem 2022 roku, -47,4% względem 2021 roku i -43,9% względem 2019 roku.

Południe. Sprzedaż w toku spadła o 2,2% miesiąc do miesiąca, po korekcie sezonowej, a jedynie trzy inne miesiące w historii danych były równie niskie lub niższe. W porównaniu z lipcem poprzednich lat: -3,0% względem 2025 roku, +0,5% względem 2024 roku (drugi najniższy miesiąc w historii danych), -9,9% względem 2023 roku, -20,6% względem 2022 roku, -36,2% względem 2021 roku i -32,2% względem 2019 roku.

Północny Wschód. Sprzedaż w toku obniżyła się o 2,0% miesiąc do miesiąca, po korekcie sezonowej. W porównaniu z lipcem poprzednich lat: -0,2% względem 2025 roku, -0,3% względem 2024 roku, +2,2% względem 2023 roku, -18,6% względem 2022 roku, -31,2% względem 2021 roku i -30,7% względem 2019 roku.

Środkowy Zachód. Sprzedaż w toku zmalała o 0,7% miesiąc do miesiąca, po korekcie sezonowej, po gwałtownym spadku o 8,9% w poprzednim miesiącu. W porównaniu z lipcem poprzednich lat: +1,7% względem 2025 roku, +5,8% względem 2024 roku, -4,2% względem 2023 roku, -20,6% względem 2022 roku, -30,4% względem 2021 roku i -26,2% względem 2019 roku.

Stopy hipoteczne w kontekście historycznym

Stopy hipoteczne w lipcu mieściły się w przedziale od 6,4% do 6,7%, wynika z danych Freddie Mac o przeciętnych tygodniowych stopach hipotecznych — przedział, w którym utrzymują się od września 2022 roku. Dla porównania, ta sama seria Freddie Mac osiągnęła rekordowo niski poziom 2,65% w styczniu 2021 roku, podczas pandemicznego boomu na rynku mieszkaniowym.

Wolf Street zauważył, że w dekadach przed rokiem 2009 — zanim polityka luzowania ilościowego i zerowych stóp procentowych Rezerwy Federalnej zaczęła zaburzać rynki — stopy hipoteczne były mniej więcej tak wysokie lub znacznie wyższe niż dzisiejsze poziomy. W tym kontekście historycznym, jak argumentowała publikacja, obecne stopy są dość normalne i nie są zbyt wysokie; zbyt wysoka jest inflacja, a rynek mieszkaniowy — kupujący, sprzedający i cała branża pomiędzy nimi — musi się do tych stóp przyzwyczaić.

Zgodnie z tą analizą stopy hipoteczne wydają się wysokie wyłącznie w kontekście ery luzowania ilościowego, gdy Fed „drukował” biliony dolarów, aby kupować za biliony dolarów papiery skarbowe oraz zabezpieczone hipotekami papiery wartościowe (MBS), w celu stłumienia stóp procentowych i stóp hipotecznych, a tym samym napompowania cen aktywów i cen domów — dynamika, która ostatecznie wywołała najgorszą od 40 lat inflację cen konsumpcyjnych oraz najgorszą w historii danych eksplozję cen domów.

W rezultacie, jak argumentowano w analizie, ceny domów przekroczyły to, co rynek jest w stanie udźwignąć, podniosły składki ubezpieczeniowe właścicieli domów i inne koszty utrzymania, które zubażają wydatki konsumpcyjne w innych obszarach, i stały się obciążeniem dla rynku mieszkaniowego oraz gospodarki.

Powiązany materiał: Sprzedaż istniejących domów jednorodzinnych tonie coraz głębiej w błocie, podaż skacze do najwyższego poziomu od 10 lat, podaż kondominiów na najwyższym poziomie od 14 lat

Źródło: Wolf Street